自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

不動産投資で重要なのは目的の明確化

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椙田(すぎた)です。

不動産投資には様々な切り口があります。
そのため、目的を明確にしておかないと、
途中でブレてしまいます。

たとえば、
✔︎個人が不動産投資でリタイアしたい
✔︎副業として給与プラスアルファを得たい
✔︎富裕層が相続税対策をしたい
✔︎企業が営業外収益を増やしたい
✔︎集客のため良い立地に自社ビルを建てたい
✔︎投資家から集めた資金を運用したい

など、その人のやりたいことによって、
投資する物件選定も変わってきます。

一口に「不動産投資」と言っても、
その目的は次のように多数あります。

・安定した家賃収入(キャッシュフロー)
・資産としての不動産取得
・物件価格の値上がりと転売利益
・本業以外の収入の確保
・インフレへの備え
・分散投資
・団信による補償など、万一への備え
・減価償却費を利用した所得税の節税
・遺産相続対策(節税など)

これらの不動産投資の目的は、
ときに併存することもありますが、
逆に相反することもあります。

そのため不動産投資を進めるうちに、
当初の目的を見失ってしまうと、
気づいた時には当初の思惑とは
全く異なる状態となっていることもあり得ます。

そこで、
不動産投資をするときには、
目的に応じていろいろな要素を
検討しなければなりません。

(1)購入する不動産の種類
アパートなのかマンションなのか戸建なのか、
レジ(住居)なのか商業物件なのか。

(2)物件の規模
一棟なのか区分所有なのか、
数千万円のアパートなのか数億のビルなのか。

(3)地域
都心なのか地方なのか、
都心と言っても東京なのか地方都市なのか。

(4)築年数
新築なのか、築浅なのか、
中古なのか、築古なのか。

(5)融資
銀行、信金、信用組合、政府系金融機関、
農協、ノンバンクなど。

(6)資金準備方法
自己資金をどこまで用意できるのか、ローンはいくら必要か、審査に通りそうかなどを検討しなければなりません。

(7)物件管理方法
管理会社に委託するのか、自主管理するのか。

このような要素については全て、
「不動産投資の目的」と深い関係があります。
目的が明確になっていないと、
投資判断を誤ることになります。

それは不動産業者から勧められるままに
自分に適さない物件を購入してしまう、
というマッチングミスが起こるということです。

たとえば、本来は
家賃収入によるキャッシュフローを目的に
不動産投資を始めたいにもかかわらず、

いつのまにか節税目的の物件を
購入してしまうことがあります。
都心の低利回り物件などがそうです。

また、本来売却益を狙っており、
値上がり益が期待できて流動性の高いものを
探していたにもかかわらず、

いろいろ見ているうちに、
いつの間にか資産価値の高いものが良い。
と思い始めて流動性が低い物件を
購入してしまうケースなどもあります。

その場合でもインフレへのリスクヘッジや
資産分散には役立つものの、
「売却益(キャピタルゲイン)」という
本来の目的は果たしにくくなります。

他にも、
手間がかからない不労所得を目当てに
不動産投資を始めたのにもかかわらず、
資産価値の向上に気を取られ始め、

リフォームを繰り返して全くインカムが
残らない投資家友だちも居ます。

彼は、不労所得と思って不動産投資に
着手したものの生来の凝り性が祟って、
自分で自分の首を絞めている典型です。

もともと不動産には、
絶対的に良い物件や悪い物件というものは
ほとんど存在しません。
(いや絶対的に悪い物件はあるな。)

人によって、乃至ステージによって、
同じ物件でも良くもなり悪くもなります。

悪い物件というのは、
買い手ニーズとのマッチングミスによって、
起きるケースが大半なのです。

このように目的に沿わない投資をすると、
それは失敗ですが、当初から時間が経過し、
目的が変化することもあります。

たとえば当初は副業として始めた投資でも、
本業より儲かったため本業を辞めて、
僕みたいに専業大家化する人もいます。

ある程度、資産形成が進んで来たら、
今度はポートフォリオを分散させたり、
物件を売却して別の物件に入れ替える
必要も出てくるかもしれません。

アセットアロケーション(資産の組み換え)
というやつです。

いずれにせよ状況に応じて、
最適なタイミングで目的や方法を
柔軟に変化させていくことも、
不動産投資では重要なポイントとなります。

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