杉田です、
先週末の土日にゼロイエ主催の
物件見学ツアーを開催しました。
ゼロイエは僕とカネコさんで運営してる
“戸建をゼロ円”でゲットすることが目的の、
会員規模100名くらいのコミュニティです。
基本的にはオンラインスクールなのですが、
現物の不動産を勉強するためには、
どうしてもリアルで見てもらいたいので、
四半期に1回くらいの頻度で、
リアル物件見学ツアーをやってたりします。
今回もその一環で、
今年、山口県下関市に僕が買った
（満室想定）利回り60%の古ビルを
みんなで見学するツアーを企画したのです。
これまで、
茨城物件見学ツアー
秋田物件見学ツアー
大阪物件見学ツアー
山形物件見学ツアー
奈良物件見学ツアー
と、このシリーズも5回やってきて、
今回で6回目となるイベントでした。
これまでは全て「戸建」を見るツアーでしたが、
今回は初めて一棟ビルまるごとの見学です。
しかも7階建の古ビルで、
築50年以上の旧耐震、そのうえ
エレベーターもありません。汗
普通、5階建て以上の建物には
エレベーターの設置義務があるのですが、
僕のこの物件にはありません。
エレベーター設置が法的に義務付けられる
よりも前から建っているんですよね。
階段しかないので高層階は大変なのか？
と思いきや、実は1階と7階が接道しています。
ん？
と耳を疑った方、聞き間違いではありません。
1階と7階が公道に接道しているのです。
この情報だけでピンと来た人はさすがです。
僕は最初よく意味が理解できませんでした。
ので図解しますと、こんな感じです。
そう、山の斜面に建ってるんですね。
なので低層階の住人は1階から出入りし、
高層階は7階の階段から出入りします。
ちなみに駐車場も7階にあります。
なかなか個性的な建物ですよね。
余談ですが、社会人になって初めて
タンジェント（覚えてる？）を使って
山の斜面の長さを計算しました。。
中学生の頃、数学はニガテで、
sin、cos、tan・・・
サイン、コサイン、タンジェント
とか将来絶対に使うわけないやろ…
と思ってたのですが必要でしたね。
まだ、ログとかインテグラルには
お目にかかってませんが、
そのうち必要になる時が来るんでしょう。
さて、このビルは空室が多くて、
入居率は12/24と半分しかありません。
なので現況利回りは
たったの30%しかないのですが、
なんとか空室を埋めて利回りを高めたいです。
だけど、部屋もボロボロなので、
リフォームしないと貸せません（泣）
ここで悩ましいのは、
過剰なリフォーム費用がかかってしまうと、
せっかく高利回りで取得した利回りが
下がってしまうということ。
なんとかこれは避けて、
せめて利回り30%は維持したいです。
なので最大にリフォームコストを持ち出しても
最低3年で家賃で回収したいですね。
そういう意味では、なるべく安く
リフォームを仕上げる必要があるので、
自ら現地に赴いてDIYしたりもしくは
現場監督したりと労働力を投入することも
辞さない覚悟です。
それで、ここ数週間、
下関の現地に泊まり込んで、
職人さんを探したり、DIYしたりと
いろいろテキトーに活動しています。
泊まると言ってもエアコンもない部屋で
暑すぎるのでホームセンターで
こんな簡易型エアコンを買ってきて
自分で設置しました。
あと、サッシに隙間があって、
蚊とかヘンな虫が入って来るので、
蚊帳(かや)をAmazonで買いました。
まさか、令和の時代に蚊帳が活躍するとは
思ってもいませんでした（汗）
お金はなくても時間だけはあるのが
専業大家の最大の強みなので、
サラリーマンでなくてよかった・・
と今回思いました。
（2015年1月にサラリタ済み）
ところでこのゼロイエ下関ツアー、
このコロナのな状況にもかかわらず
頭のネジが飛んでる やる気のある会員さんが
26人も参加してくれました。
今回もサラリーマン大家の開祖の
イケミサさんも参加してくれました。
下関って東京からだとまあまあ遠くて
空路でも陸路でも6時間くらいかかります。
アクセスが不便な場所で、
近くの空港は山口宇部空港か
北九州空港なのですが、
いずれも便数が少ないのと、
新幹線でも新下関駅は離れているのと、
のぞみが停まらない駅なので、
小倉駅まで行ってJRで戻る感じです。
僕は博多にも立ち寄る用事があったので、
往路は福岡空港まで飛びました。
東京～福岡はドル箱便なので、
LCCが飛んでいて（成田からですが）
片道5,600円と格安でした。
LCCってびっくりするくらい安くて
就航してる路線は使わない手はないです。
下関駅で集合して全員で
レンタサイクルで借りた自転車で、
物件～唐戸市場～旅館へ移動です。
下関と言えば「ふぐ」です。
かつて「ふぐ」で潤った現地では、
「福」にかけて「フク」と呼称します。
当然のことながら夜の宴会では、
フクのフルコースをいただきました。
翌日はランチにこれまた下関の名物、
瓦そばを食べました。最高でした。
また2日目の残った一部メンバーは、
唐戸までサイクリングしたあと、
さらにそこから巌流島に船で渡りました。
巌流島は宮本武蔵と佐々木小次郎の
決闘した地で観光客は多かったです。
まあ、そんなんでかなり思い出に残る
ツアー（ほぼ旅行）になりました。
さらにさらに精鋭のメンバー（暇な人）らで
小倉に渡り後夜祭と称して寿司を堪能しました。
そのあとも僕は一人下関に残留し、
いろいろと作業や仕事なんかをやってます。
8月頭までは居ますので、
よかったら遊びに来てください。
