0円の家をもらうと結局いくら払う？税金・登記・最低限の修繕の初期費用

椙田(すぎた)です、

「0円で家がもらえるらしい。でも、本当にお金はかからないの?」。空き家に興味を持ち始めた方から、いちばんよく聞かれる疑問のひとつです。

今日は、物件の本体価格が0円、あるいはそれに近い空き家を手に入れて、人に貸せる状態にするまでに、実際にいくらくらいかかるのかをお話しします。税金、登記、保険、最低限の修繕と備品まで、項目ごとに上から順番に見ていきます。僕が試算に使っている明細では、だいたい60万円ちょっと、という数字になります。

※この記事は、一般的な情報の提供です。税金、登記、保険、不動産取引のルールは、自治体や物件、取引の条件によって異なります。実際の手続きは、役所、法務局、税務署、税理士、保険会社、不動産会社などに確認したうえで、ご自身の判断で進めてください。

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0円の空き家は、本当に0円で済むのか

最初に、正直なところをお伝えします。僕は普段、「0円物件」「タダの空き家」という言い方をよくします。でもこれは、物件そのものの値段、つまり本体価格が0円、という意味で使っている言葉です。家を手に入れて、人に貸して、毎月きちんと家賃が入ってくる状態になるまでの費用が、全部0円という意味ではありません。

家を買う、あるいはもらうというのは、スーパーで野菜を買うのとは違います。持ち主が変われば、法務局に「この家の持ち主が変わりました」と届け出る必要がありますし、税金の通知も来ます。古い家なので、火災保険にも入っておきたいところです。入居者さんを探すには、不動産会社さんの協力も要ります。本体が0円でも、そのまわりの諸経費は、ちゃんと発生します。

ここを最初に知っておくと、あとから「そんな話は聞いていなかった」と慌てずに済みます。逆に、ここを知らないまま「0円だから、お金はほとんどかからない」と思い込んで動き出すと、途中で資金が足りなくなったり、あとから届いた税金の通知に驚いたりします。

この記事では、本体価格が0円の物件を手に入れる場合を例に、諸経費を上から順番に崩していきます。0円で取得できるかどうかは、物件や売主さんの事情、地域によって違います。取得できた場合でも、費用がかからないとは限らない、というのが出発点です。

初期費用の全体像|僕が試算に使っている明細

まず、全体の姿を先にお見せします。次の表は、僕が「0円の家を手に入れて、人に貸せる状態にする」までの初期費用を試算するときに使っている明細の一例です。ひとつの目安としてご覧ください。

数字が入っている項目を足すと、仲介手数料33万円、登記4万円、火災保険7万円、不動産取得税5万円、固定資産税の清算4万円、室内備品6万円、入居募集4万円で、合計63万円です。

一軒の家を手に入れて、人に貸して、家賃が入ってくる仕組みを作るスタート費用が、この例ではだいたい60万円ちょっと。一般的な不動産投資では、頭金だけで数百万円、ローンを含めれば数千万円という世界ですから、それと比べれば、桁が違うほど身軽なスタートです。

ただし、これはあくまで「ひとつの例」です。実際の金額は、物件によっても、地域によっても、取引の相手によっても変わります。以降の章では、項目ごとに、なぜその費用がかかるのか、どこが動かせて、どこが動かせないのかを見ていきます。

本体価格0円の落とし穴|贈与税と「1円売買」の考え方

最初の項目は、本体価格の0円です。ここに、知っておきたい税金の話があります。

本当にタダでもらうと、贈与の扱いになる

もし、売買の形を取らずに、「タダであげます」「もらいます」という形で家を手に入れると、税金の世界では「贈与」、つまりプレゼントをもらった扱いになります。そして、プレゼントをもらった人には、贈与税という税金がかかることがあります。贈与税は、税率が高めに設定されている税金です。タダでもらったつもりが、あとから「税金を払ってください」という通知が届いたら、たまったものではありません。

なお、贈与税がいくらになるかは、その不動産の評価額などによって決まり、基礎控除などの仕組みもあります。ここで金額を断定することはできません。大切なのは、「0円で手に入る=税金もゼロ」とは限らない、と知っておくことです。

実務では、1円など少額の売買にすることがある

そこで、実務でよく使われるのが、「本当の0円」ではなく、たとえば「1円で売買します」という形にする方法です。タダでもらうのではなく、きちんと売り買いの形にしておくことで、贈与税の考え方から外れやすくなります。僕が便宜上「0円物件」と呼んでいる物件も、契約書の上では、1円やごく少額の売買契約にすることが多い、というイメージです。

ただし、ここには注意点があります。相場よりあまりにも安い金額での売買は、「実質的にプレゼントだ」とみなされて、税金がかかるケースもあります。つまり、1円にすれば必ず安全、という単純な話ではありません。実際に契約を組むときは、その物件の評価額がいくらくらいなのかを確認したうえで、税務署や税理士さんに、一度見てもらうのが安全です。

「安く手に入れること」と「税金で損をしないこと」は、セットで考えてください。無償で譲り受けるときの具体的な手続きの流れは、別の記事で詳しく書いていますので、そちらも参考にしてください。

仲介手数料33万円|0円の家なのに、なぜ払うのか

初期費用の中で、いちばん大きな金額が仲介手数料です。この例では33万円を見込んでいます。

仲介手数料というのは、売主さんと買主さんの間に入って、取引をまとめてくれる不動産会社さんに払う手間賃です。「0円の家なのに、33万円も取られるの?」と、高く感じる方も多いと思います。その気持ちは、よく分かります。

安い空き家の仲介が、なぜ増えにくかったのか

これには、背景があります。かつては、安い物件を仲介しても、不動産会社さんが受け取れる手数料は、ごくわずかでした。たとえば、100万円の家を1か月がかりで売っても、手数料は5万円ちょっとです。これでは、調査にかかる交通費や手間を考えると、赤字になりかねません。そのため、不動産会社さんが安い空き家を扱いたがらず、全国で空き家の放置が進んだ、という指摘があります。

そこで、2024年7月に制度が見直されました。800万円以下の低額の物件については、不動産会社さんが受け取れる手数料の上限が、最大33万円(税込)まで認められるようになった、というものです。不動産会社さんが、きちんと利益を出せるようにして、安い空き家にも積極的に取り組む会社を増やす、という狙いがあります。細かい適用条件は、取引の内容によって異なりますので、実際の契約では、不動産会社さんによく確認してください。

33万円は「安心料」と考える

僕は、この費用は必要経費だと考えています。手数料があるからこそ、プロが境界の確認や、書類づくり、調査といった、面倒な作業をしっかりやってくれます。ここをけちって、素人だけで取引を進めて、あとからトラブルが出れば、何十万円という損になりかねません。33万円は、取引を安全に進めるための安心料、と考えておくのが現実的です。

もちろん、33万円は上限の金額です。状況によっては、交渉の余地もあります。ただ、この記事では「費用がいちばんかかった場合のリアルな数字」を見ていただくために、満額の33万円で計上しています。予算を組むときは、満額で見ておいて、結果的に下がったら嬉しい、という考え方がおすすめです。

登記費用と登録免許税|司法書士に頼むか、自分でやるか

次は、登記の費用です。この例では、4万円を見込んでいます。

登記というのは、「この家と土地は、この人のものです」という情報を、法務局の台帳に正式に書き換えてもらう手続きです。家の名義変更、と言ったほうが分かりやすいかもしれません。これをしておかないと、契約を結んでいても、世間に対して「これは自分の家です」と胸を張って言えません。ですから、取得するなら、必ず済ませたい手続きです。

名義を書き換えるときに、国に納める税金が登録免許税です。金額は物件の評価額によって変わります。安い空き家であれば、この例のように数万円程度に収まることが多い、というのが僕の感覚です。ただ、評価額の高い物件や、土地の面積が大きい物件では、もっとかかることもあります。

司法書士の報酬は、自分でやれば浮く

登記は、通常、司法書士さんという登記の専門家にお願いします。その場合、報酬として数万円から10万円くらいかかるのが一般的です。この例では、司法書士さんの報酬を0円にしています。理由は、登記は自分でも申請できるからです。

法務局に行って、書類をそろえて、自分で申請します。手間はかかりますが、慣れてくれば、ひとりでできるようになります。僕は、「最初の1軒目こそ、勉強のつもりで自分でやってみたらどうですか」とお話しすることが多いです。司法書士さんの報酬がまるごと浮きますし、手続きの仕組みも身につきます。空き家ビジネスのコストを下げる、地味だけれど大きなポイントです。

ただし、権利関係が複雑な物件や、相続登記が済んでいない物件の場合は、自分で進めるのが難しいこともあります。無理をして手続きが滞るより、その部分だけ司法書士さんに頼むほうが、結果的に安く、早く済むこともあります。登記の基礎や測量については、別の記事で詳しくまとめています。

火災保険の初年度は7万円|古い家ほど外せない

次は、火災保険です。この例では、初年度で7万円を見込んでいます。

古い空き家は、火事はもちろん、台風で屋根が飛んだり、水まわりが壊れて水浸しになったりと、さまざまなことが起こり得ます。そういうときに、修理代を保険でカバーしてくれるのが、火災保険です。人に貸す建物であれば、これは外せない備えだと思っています。1年の保険料を月々で割れば、数千円です。ここは惜しまないでほしい部分です。

保険料は、建物の構造、築年数、所在地、補償の範囲によって、大きく変わります。築年数が古い建物は、そもそも加入できる商品が限られることもあります。見積もりを取るときは、風災や水災などの補償がどこまで含まれているかを確認してください。築古戸建ての火災保険と風災については、別の記事で詳しく書いていますので、あわせてご覧ください。

不動産取得税と固定資産税の清算

続いて、税金に関する2つの項目です。この例では、不動産取得税が5万円、固定資産税の清算が4万円です。

不動産取得税は、あとから一度だけ来る税金

不動産取得税は、不動産を取得したことに対して、1回だけかかる税金です。取得してからしばらく経って、忘れたころに、都道府県から納税通知書が届きます。知らないと「この請求は何だろう」と驚く方が多い税金です。

金額は、物件の評価額によって変わります。住むための家には、軽減される仕組みがありますが、貸すための家で同じように使えるかどうかは、条件によります。この例では、安い空き家ならこのくらい、という目安で5万円としています。大事なのは、あとから一度、まとまった額が来る税金がある、と最初から予算に入れておくことです。詳しい計算の考え方は、空き家の税金について書いた別の記事をご覧ください。

固定資産税の清算は、日割りの調整

固定資産税と都市計画税は、あわせて「固都税(こととぜい)」と呼ばれます。毎年、その年の1月1日時点の持ち主に、1年分がまとめて請求される税金です。

たとえば、年の途中で僕がその家を取得したとします。この場合、取得した日から年末までの分は、本来は僕が負担するのが公平です。そこで、取引の際に「この日からこの日までの分は、買主が日割りで売主さんに払い戻す」という調整をします。これが、固定資産税の清算です。この例では、だいたい4万円という想定です。

取得する時期によって、清算の金額は変わります。年の初めに近いほど大きく、年末に近いほど小さくなります。契約の日取りを決めるときに、この点を頭に置いておくと、少しだけ予算を調整できます。

今回は0円だったけれど、物件によってはかかる費用

ここからは、この例ではたまたま0円や低額で済んだものの、物件によっては大きくかかる項目です。0円物件の初期費用を考えるとき、いちばんぶれやすいのが、この部分です。

残置物の撤去

残置物とは、前の持ち主が置いていった家具や家電、いわゆる置き土産です。古い空き家には、タンスや冷蔵庫、場合によっては布団まで残っていることがあります。処分にはお金がかかります。この例では、室内がきれいだったので0円でした。でも、ゴミ屋敷のような状態だと、ここだけで何万円、何十万円とかかることもあります。内見のときに、中をよく見ておくことが大切です。残置物の処分方法と費用の目安については、別の記事で詳しく書いています。

リフォーム

「古い家なのに、リフォームが0円で貸せるのか」と思われるかもしれません。実際に、そういう物件はあります。前の人が住んでいた状態のまま、掃除をして、少し手直しをするだけで、そのまま貸せるレベルの空き家です。そういう物件を見抜いて選べば、リフォーム費用を限りなくゼロに近づけられます。

逆に、見極めを間違えると、修繕費で数百万円が飛んでいくこともあります。ですから、空き家ビジネスでは、「どの空き家を選ぶか」が、いちばんの勝負どころだと考えています。0円で手に入る家でも、直すのに数百万円かかるなら、それは0円の家ではありません。

草刈りと交通費

庭付きの古い家は、雑草がジャングルのようになっていることがあります。業者に頼めばお金がかかりますが、自分で草刈り機を持って行ってやれば、ほぼタダです。工夫しだいで抑えられる部分です。

交通費は、近所の物件ならほとんどかかりません。でも、遠方の物件だと、現地に何度も足を運ぶ分、無視できない金額になります。最初のうちは、自分が通える範囲の空き家から始めるほうが、コストの面でも、現地確認のしやすさの面でもおすすめです。

管理費

入居者さんの対応や、家賃の集金を管理会社にお願いすると、毎月管理費がかかります。最初は自分で管理すれば、この部分は0円です。ただし、自分で管理するということは、その分の時間と手間を自分で負担する、ということでもあります。自主管理と管理会社への委託の比べ方は、別の記事で詳しく書いていますので、判断の材料にしてください。

貸すために必要な、室内備品と入居募集の費用

最後の2項目は、人に貸すためにかかる費用です。この例では、室内備品が6万円、入居募集の費用が4万円です。

室内備品6万円

室内備品は、エアコンや照明、カーテンレールなど、入居者さんがすぐに住める状態にするための、ちょっとした設備や備品です。特にエアコンは、付いているかどうかで、入居の決まりやすさが大きく変わります。ここは投資する価値がある部分です。中古品を上手に使えば、この例のような金額に収まります。

ただし、設備を貸主が用意するのか、入居者さんに持ち込んでもらうのかは、物件や地域、募集の方針によって違います。築古戸建ての設備をどこまで備えるかという判断は、別の記事で詳しく書いています。

入居募集の費用4万円

家を直して「さあ貸せる」となったあと、入居者さんを探してくれる不動産会社さんに払うお礼が、入居募集の費用です。業界では「広告料」と呼ぶこともあります。簡単に言えば、「うちの空いている物件に、人を連れてきてください」というお礼です。これを払うことで、不動産会社さんが積極的に入居者探し(客付け)をしてくれます。空室を埋めるための必要経費です。

広告料の金額や、そもそも必要かどうかは、地域の慣習や、物件の人気によって変わります。募集を始める前に、客付けをお願いする不動産会社さんに、相場と条件を確認してください。

初期費用を抑えられる部分と、抑えにくい部分

ここまでの項目を、「自分の工夫で圧縮できるかどうか」で分けてみます。予算を組むときの考え方がはっきりします。

つまり、費用の中には、動かせないもの、自分で動かせるもの、選んだ物件によって決まるものの3種類がある、ということです。60万円ちょっとという数字は、動かせない費用が中心です。その上に、物件選びの失敗が加わると、数百万円の上乗せになることもあります。

初期費用を小さくしたいとき、まず見るべきは、仲介手数料の交渉でも保険の値切りでもなく、「どの物件を選ぶか」だと僕は考えています。

0円の家の初期費用を見積もる手順

実際に気になる物件が出てきたら、次の順番で、初期費用の見積もりを作ってみてください。

1. 物件の取得価格と、契約の形(売買か、贈与か)を確認する。贈与税の心配があるときは、税務署か税理士さんに相談する。
2. 仲介が入るかどうかを確認し、入るなら、仲介手数料の上限と、実際の金額を不動産会社さんに聞く。
3. 登記にかかる登録免許税の目安を調べ、司法書士さんに頼むか、自分でやるかを決める。
4. 火災保険の見積もりを、2社以上から取る。
5. 不動産取得税と、固定資産税の清算の目安を、役所や不動産会社さんに聞く。
6. 内見のときに、残置物の量と、リフォームの必要な箇所を、写真つきで記録する。
7. 貸すために必要な備品と、入居募集の費用を、客付けをお願いする不動産会社さんに確認する。
8. すべてを足して、予備費を上乗せした合計額が、自分の用意できる資金の範囲に収まるかを確認する。

この手順のポイントは、金額を「聞いて回る」だけでなく、「確認先」を決めておくことです。税金は役所や税理士さん、保険は保険会社さん、仲介や広告料は不動産会社さん、というように、項目ごとに聞く相手が違います。聞き忘れた項目が、あとからの出費になります。

予算には、予備費を上乗せしておく

初期費用を見積もるときに、もうひとつ大切なのが、予備費です。見積もりどおりにすべてが進むことは、あまりありません。想定していなかった修繕が見つかったり、思ったより税金が高かったりします。

たとえば(仮の例です)、見積もりの合計が63万円だったとします。ここに、2割ほどの予備費を乗せて、75万円前後の資金を用意しておけば、多少の誤差があっても慌てずに済みます。予備費の割合に決まりはありません。物件が古いほど、遠方であるほど、多めに見ておくほうが安心です。

この予備費は、使わなければ、そのまま手元に残ります。ぎりぎりの予算で始めて、途中で資金が尽きてしまうより、余裕を持って始めて、あまったお金を次の物件の資金に回すほうが、ずっと安全です。空き家投資の資金計画については、別の記事で詳しく書いていますので、あわせて参考にしてください。

よくある質問

0円の空き家は、本当に誰でももらえますか?

一概にそうとは言えません。0円や低額で手放したいという売主さんがいるのは確かですが、物件の条件や地域、売主さんの事情によって、状況は大きく違います。また、取得できたとしても、この記事で見たとおり、諸経費や修繕費はかかります。「0円で取得できる」と断定せず、総額で考えてください。

初期費用は、結局いくらを見ておけばいいですか?

僕の試算の例では、仲介手数料、登記、保険、税金、備品、募集費用を合わせて、だいたい63万円でした。ただし、これはひとつの例で、物件や取引の条件によって変わります。残置物の撤去やリフォームが必要な物件では、さらに上乗せになります。予備費を含めて、余裕のある資金を用意しておくと安心です。

1円で売買すれば、贈与税はかからないのですか?

必ずかからない、とは言えません。相場よりあまりに安い金額の売買は、実質的な贈与とみなされて、税金がかかるケースもあります。物件の評価額を見たうえで、税務署や税理士さんに確認してください。

登記は、本当に自分でできますか?

権利関係が単純な物件であれば、自分で申請できる場合が多いです。ただし、相続登記が済んでいない物件や、権利関係が複雑な物件では、難しいこともあります。法務局の窓口や、司法書士さんに相談しながら、進められる範囲を見極めてください。

リフォーム0円で貸せる物件は、どうやって見つけますか?

内見のときに、水回り、屋根、床、壁の傷みを確認し、掃除と簡単な手直しで住める状態の物件を選びます。見た目が古くても、設備が使える状態の家は、実際にあります。内見の見方は、別の記事で詳しく書いています。

まとめ

今日は、「0円の家を手に入れたら、結局いくら払うのか」というテーマで、初期費用の中身を、項目ごとにお話ししました。

本体価格が0円でも、仲介手数料、登記、火災保険、不動産取得税、固定資産税の清算、室内備品、入居募集の費用などで、僕の試算の例では、合計がだいたい63万円でした。家賃を生む資産を手に入れるスタート費用としては、小さい金額だと僕は思っています。ただし、これは物件や取引の条件によって変わる、ひとつの例です。

費用には、動かせないもの、自分の工夫で抑えられるもの、物件選びで決まるものの3種類があります。特に、残置物の撤去とリフォームは、どの物件を選ぶかでほとんど決まります。0円という言葉に惹かれて物件を選ぶのではなく、総額で、貸せる状態になるまでにいくらかかるかを見て、判断してください。

そして、贈与税のように、契約の組み方で税金の扱いが変わる部分は、必ず専門家に確認してください。数字感を頭に入れておくだけでも、不当に高い請求や、おかしな話に気づきやすくなります。具体的な物件の見極め方や契約の進め方は、スクールでもお伝えしています。

※繰り返しになりますが、この記事は一般的な情報の提供です。税金、登記、保険、不動産取引のルールは、自治体や物件、取引の条件によって異なります。実際の手続きは、役所、法務局、税務署、税理士、保険会社、不動産会社などに確認したうえで、ご自身の判断で進めてください。

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