実は安く新品にできる設備7選｜築古戸建てのリフォーム費用を抑える

椙田(すぎた)です、

「リフォームと聞くと、何百万円もかかる、業者さんを呼ばないと何もできない」。築古戸建てを買おうとしている方から、そんな不安をよく聞きます。実は、家の中の主要な設備には、自分で交換すれば1万円や2万円でピカピカの新品にできるものが、意外とたくさんあります。

今日は、築古戸建てで「安く新品にできる設備7選」と、その費用の目安、自分でできる範囲と業者に頼む範囲、優先順位についてお話しします。僕は、空き家やボロ戸建てを安く仕入れて賃貸に出す事業をしていて、リノベーションの会社も経営しています。この世界に入ってから、家の設備の値段の感覚が、がらりと変わりました。「これが、こんな値段で新品になるのか」という発見の連続でした。

※この記事は、一般的な情報の提供です。価格は時期や商品、地域によって変わります。工事の可否や安全面は、物件の状況によって異なります。実際の工事は、専門の業者やメーカーに確認したうえで、ご自身の責任と判断で行ってください。賃貸住宅に住んでいる方がDIYをする場合は、大家さんや管理会社の許可を取ってください。

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築古戸建ての設備は、安く新品にできる

築古戸建ての投資で、初心者の方が一番つまずきやすいのが、「リフォーム費用がかかりすぎて、利回りが合わない」という点です。購入価格が安くても、リフォームに数百万円かかってしまえば、収支は一気に苦しくなります。

ところが、リフォームの中でも設備の入れ替えは、考え方と買い方を変えるだけで、驚くほど安く済ませられるものがあります。リフォーム会社に一括で頼むと、200万円、300万円といった見積もりになりそうな範囲が、自分で買って、自分で取り付ける、あるいは本体は自分で買って取り付けだけ頼む、というやり方で、ずっと小さな金額に収まることがあります。

この記事では、僕が現場で見てきた「コスパのよい設備のリフォーム」を、7つに絞って紹介します。これからボロ戸建て投資に挑戦する方はもちろん、自宅のリフォームを考えている方にも、参考になるはずです。

なぜ設備の交換は、自分でできるのか

最初に、仕組みを伝えておきます。家の設備のほとんどは、実は規格化されたパーツの組み合わせでできています。

たとえば、水栓金具、つまり蛇口です。メーカーが違っても、取り付ける穴のサイズや、給水管の太さは、業界全体でおおむね共通の規格で作られています。だから、古い蛇口を外して、ネットで買った新しい蛇口を取り付ける、という作業が、ブロックをはめ替えるような感覚で成立します。

知らない人には「そんなことができるの?」という話ですが、知っている人にとっては「規格品なのだから、当たり前」という話です。そして、業者さんに頼むと、この「規格品をはめ替える作業」に、出張費と工賃で、2万円、3万円、場合によっては5万円がかかります。自分でやれば、その工賃がそのまま浮きます。これが、DIYの強みです。

自分でやってよい工事と、業者に頼む工事

ただし、何でも自分でやればいいわけではありません。資格が必要な工事は、素人がやってはいけない領域です。違法になることもありますし、何より危険です。

この記事で紹介する7つの設備は、基本的に、ホームセンターやネット通販で買って、ドライバーやモンキーレンチ程度の工具で交換できるものを中心にしています。ただし、キッチン本体とエアコンについては、本体は自分で買い、取り付けは業者に頼む、という前提で話を進めます。

安く新品にできる設備7選の費用一覧

先に、7つの設備と費用の目安を表にまとめます。金額は、僕の経験にもとづく目安で、商品や時期、地域、取り付けを誰がやるかによって変わります。

7つを全部足すと、約19万5,000円です。20万円かからずに、家の主要な設備が7か所、新品になる計算です。リフォーム会社に丸ごと頼んだ場合の見積もりと比べると、桁が違います。ここから、1つずつ見ていきます。

築古戸建ての設備を安く新品にする7つの方法

①ウォシュレット:約1.5万円で新品にできる

1つ目は、ウォシュレット、つまり温水洗浄便座です。賃貸に付ける観点でも、快適さの観点でも、先に手をつけたい設備です。

新品の便座ごと交換すると、いくらくらいかかると思いますか。「10万円くらいではないか」と思う方も多いのですが、ホームセンターやネット通販で、国内大手メーカーのベーシックなグレードの新品が、約1万5,000円で買えます。もちろん、自動開閉や脱臭機能のついた、5万円、10万円のモデルもあります。ただ、賃貸に出すなら、ベーシックなグレードで十分です。

取り付けの作業は、とてもシンプルです。

1. 止水栓(水を止める栓)を閉める。ここを閉めずに作業すると、水があふれる大変なことになるので、必ず閉めてください
2. 今ついている便座を、ナットを外して取り外す
3. 新しい便座を取り付け、給水ホースをつなぐ
4. コンセントに挿して、動作と水漏れを確認する

早い人なら30分で終わります。築古の戸建てには、昔ながらの便座だけ、というトイレがよくあります。そこにウォシュレットがついているだけで、内見に来た方の印象が大きく変わります。約1万5,000円の投資で、成約につながりやすくなる設備です。

②インターホン:約1万円で新品にできる

2つ目は、インターホンです。古い物件では、玄関のチャイムが「ピンポーン」と鳴るだけだったり、壊れて鳴らなくなっていたりします。「玄関を叩いてください」と張り紙がしてある物件もあります。これでは、今の入居者さんにはなかなか選ばれません。

これを、テレビモニター付きのインターホン、つまり来訪者の顔が室内のモニターで見られるタイプに交換します。ワイヤレスタイプのベーシックなモデルなら、約1万円で買えます。ワイヤレスタイプは、玄関の子機が電池式で、配線工事が不要です。室内のモニター親機は、コンセントから電源を取ります。古いインターホンを壁から外し、新しい親機を壁にネジで留め、子機を両面テープなどで取り付ければ、基本的な作業は完了です。

防犯意識の高い入居者さん、特に女性の入居希望者にとって、モニター付きインターホンは「あって当たり前」の設備です。ないと、内見の段階で候補から外されることもあります。約1万円で、その不利を解消できるなら、やる価値は大きいです。なお、既存の配線が特殊な場合などは、取り付けられない商品もあるので、購入前に仕様を確認してください。

③キッチン水栓:約2万円で新品に。シャワーヘッドの小ワザも

3つ目は、キッチンの水栓金具、つまり蛇口です。僕は、これをイチオシにしています。

古い物件のキッチンでは、蛇口の根元が緑色に錆びていたり、レバーがガタついたり、お湯と水の切り替えがスムーズにいかなかったりします。見た目がとても古く感じられます。逆に言えば、ここを新品にするだけで、台所全体がぐっと若返って見えます。それくらい、印象に効く部分です。

レバー1本で温度を調節する、シングルレバーの新品の水栓が、ネット通販で約2万円で買えます。業界では定番のメーカーの製品を選べば、品質面の心配も少なくなります。

取り付けは、キッチンの台の下にもぐり込み、給水管と給湯管(水とお湯の2本)を外して、新しい水栓のホースにつなぎ直します。多少もぐり込むのが大変ですが、難しい作業ではありません。モンキーレンチ1本あれば可能です。作業の前には、止水栓を閉めてください。

シャワーヘッドは、安く替えられる

もう一つ、入居者さんがとても喜ぶ小ワザがあります。お風呂のシャワーヘッドの交換です。節水タイプ、ミストが出るタイプ、塩素を除去するタイプなどに替えるだけで、シャワーの使い心地が大きく変わります。ネット通販などで、2,000円から、少しいいものでも5,000円ほどで買えます。取り付けは、ホースの先を回して外し、新しいものを回して取り付けるだけ。文字どおり30秒ほどで終わります。

内見のときに「シャワーヘッドは、節水タイプの新品に替えてありますよ」と一言添えるだけで、特に女性の入居希望者さんには好印象です。数千円で「気が利く大家さん」という印象を作れる、コスパの高い小ワザです。

④キッチン本体:約4万円から。取り付けは業者に頼むことが多い

4つ目は、キッチン本体です。「キッチンを丸ごと替えるなんて、何十万円もかかるのでは」と思うのが普通です。リフォーム会社にシステムキッチンの入れ替えを頼むと、50万円から100万円、それ以上かかることもあります。

ところが、ボロ戸建ての世界では、事情が違います。間口(横幅)が120センチや150センチほどのコンパクトなキッチンセットなら、ホームセンターやネット通販で、新品が約4万円から売られています。流し台、作業台、コンロ台が一体になった、いわゆるブロックキッチンのようなシンプルなタイプです。ステンレスのシンクがついて、収納の扉もあって、見た目もすっきりしています。

「安っぽくないか」と思うかもしれません。ですが、古いボロ戸建てに残っているキッチンは、30年、40年使い込まれて、油でベタついて、扉が外れかけているようなものです。それと比べれば、新品のキッチンは、入居者さんにとって、ただ嬉しい存在です。

取り付けについて、僕は業者さんに頼むことが多いです。給排水の接続が絡みますし、コンロを使うならガスの接続も必要で、ガスは資格者でないと扱えないからです。本体は自分でネット通販で買い、取り付けだけを地元の水道屋さんなどに頼みます。そうすると、工賃は2万円から3万円ほどで、トータルで6万円から7万円。リフォーム会社経由で頼んだときの、10分の1ほどになる感覚です。

⑤洗面台:約3万円から。最終手段は「鏡だけ」

5つ目は、洗面台です。幅60センチほどのコンパクトな洗面化粧台が、ホームセンターで約3万円から手に入ります。鏡、収納、洗面ボウル、水栓がセットで、この値段です。取り付けは、給水と排水の接続が中心なので、頑張れば自分でできるレベルです。

この洗面台には、もう一つ、「最終手段」があります。最悪、鏡だけ新品にする、という考え方です。

本当に予算を削りたいときは、洗面台ごと交換せず、古い洗面台はそのままにして、鏡だけを新品にします。ホームセンターで売っているシンプルな壁掛けの鏡は、3,000円ほどからあります。古い洗面台の上の壁に、新しい鏡を取り付けるだけで、空間が明るくなり、清潔感が出ます。洗面ボウルが多少黄ばんでいても、鏡が新品で輝いていれば、人の目はそちらに引っ張られます。

お金をかける順番の問題として、極限まで削りたいときは、洗面台本体は据え置いて、鏡だけを替える。この選択肢があることを、頭の引き出しに入れておいてください。

⑥エアコン:約7万円。この設備だけは別格

6つ目は、エアコンです。正直に言うと、7つの設備の中で、これだけが別格です。他が1万円、2万円、3万円と言っているのに、エアコンだけは約7万円かかります。

理由は、本体が安いものなら4万円ほどからあるものの、設置工事が必須だからです。壁に穴を開け、室外機を屋外に置き、配管をつなぎ、真空引きという専門的な作業もします。これは資格が必要な領域なので、自分ではできません。本体4万円台に、標準工事費の2万円から3万円を足して、6畳から8畳用の新品を1台、業者に頼んで取り付けてもらうと、合計で約7万円。これが現実的な相場の感覚です。家電量販店のセール時期なら、工事費込みで6万円台からのこともあります。

では、元は取れるのでしょうか。エアコンがあるかないかは、賃料にも効きます。僕の感覚では、エアコンなしの和室6畳と、エアコン付きの和室6畳では、月3,000円から5,000円ほど、賃料に差がつきます。

エアコンの寿命は10年ほどあるので、十分に元が取れる計算です(この回収月数は、7万円を月々の賃料アップ分で割った単純な計算で、地域や物件によって変わります)。賃貸で、リビングや寝室になる部屋には、できるだけ新品を1台つけてあげたいところです。別格の設備ですが、客付けの決め手になることがあるので、ケチらずに入れたほうがいい設備です。

⑦浴室の床:約1万円で清潔感が大きく変わる

7つ目は、浴室の床です。コストパフォーマンスがとても高い部分なので、最後に紹介します。

古いボロ戸建てのお風呂は、床がタイル張りというのが定番です。目地が黒く変色していたり、ひびが入っていたり、湿気でカビっぽくなっていたりします。これを丸ごと張り替えると、浴室全体のリフォームになってしまい、何十万円、場合によっては100万円近くかかります。

ここで使えるのが、浴室の床用シートです。お風呂の床に、専用の接着剤で貼り付けるシートで、1畳分ほどの大きさなら、シートと接着剤を合わせて約1万円です。古いタイルの上からそのまま貼るだけで、見た目が新品同様の、白いクッションフロアのような床に生まれ変わります。足触りもふんわり柔らかくなって、滑りにくくなり、冬場のヒヤッとする冷たさも、和らぎます。

施工自体は、慣れた人なら半日で終わります。ただ、接着剤の扱いとシートのカットにコツがいるので、自信がなければ、地元の便利屋さんに頼む方法もあります。それでも、工賃込みで3万円、4万円ほどに収まります。古い浴室の床は、丸ごと替えるのではなく、シートを貼る。この考え方を、覚えておいてください。

どこから新品にするか:優先順位の考え方

7つ全部を一度にやらなくても構いません。物件の状態や、貸したい相手、予算によって、優先順位が変わります。僕は、次のように考えています。

どの設備を新品にするかは、「見た目の印象」と「賃料への影響」で決めます。古くても問題なく使えるものは、無理に替える必要はありません。使えるかどうかの見極めや、設備を直すか替えるかの判断は、別の記事で書いた築古戸建ての設備の扱い方も、合わせて参考にしてください。

交換の前に確認したいことと、失敗しやすいポイント

安く済むからといって、勢いで買ってしまうと、取り付けられなかったり、水漏れしたりすることがあります。交換の前に、次の点を確認しておきましょう。

• サイズを測る。キッチンや洗面台は、今の設置場所に収まるサイズかを、間口や奥行きで確認します。配管の位置も、写真に撮っておきます
• 止水栓の動作を確認する。古い物件では、止水栓が固着して閉まらないことがあります。閉まらない場合は、元栓から水を止める必要が出るため、作業の前に確認します
• 配管の状態を見る。配管が傷んでいたり、サイズが規格と違ったりすると、そのままでは新しい設備がつかないことがあります。必要な部材は、事前に調べておきます
• 電源の位置を確認する。ウォシュレットやインターホンの親機は、コンセントが近くにあるか確認します。なければ、電気の工事が必要になる場合があり、その部分は電気工事士などに依頼します
• 取り付け後に、水漏れを確認する。作業が終わったら、水を流し、接続部分から漏れていないかを、しばらく見ておきます。時間をおいて、もう一度確認すると安心です
• 古い設備の処分方法を調べる。取り外した便座やキッチンは、自治体のルールに沿って処分する必要があります。粗大ごみの扱いや費用を、先に確認しておきます

それでも自信がないときは、本体は自分で買い、取り付けだけを地元の水道屋さんや便利屋さんに頼む、という使い分けが現実的です。本体の価格を抑えるだけでも、全体の費用は大きく下がります。

なお、住宅設備は、時期によって品薄になったり、納期が読めなかったり、価格が変わったりすることがあります。購入前に、在庫と納期、最新の価格を確認してください。

そもそも、設備を新品にする必要があるのか

最後に、一歩引いた話をします。今日の内容は、「設備を新品にしたい場合の、最安のルート」です。ですが、そもそも、家を貸すときに、設備を新品にしなければならないのでしょうか。

僕の結論は、入居者を募集して家賃を取るだけなら、ここまでお金をかけなくても、もっとコスパよく貸し出す方法がある、ということです。極端に言えば、ほとんどリフォームをせずに貸し出して、家賃を取る方法もあります。たとえば、入居者さん自身が手を入れることを前提にした、DIY型賃貸借のようなやり方です。DIY型賃貸借については、別の記事で触れているので、そちらも参考にしてください。

大切なのは、「設備を新品にすること」が目的ではなく、「その物件で、家賃から利益を残すこと」が目的だという点です。そのうえで、お金をかける価値のある設備だけに、お金をかける。この順序を、間違えないようにしてください。

よくある質問

築古戸建ての設備は、全部新品にしたほうがいいですか?

全部新品にする必要はありません。まだ問題なく使えるものは、そのまま使えます。内見の印象や賃料に効きやすい設備、つまりウォシュレット、インターホン、キッチン水栓、居室のエアコンなどから優先し、予算と相談して決めます。

DIYで設備を交換するとき、どんな工具が必要ですか?

この記事で紹介したウォシュレット、インターホン、水栓の交換は、ドライバーとモンキーレンチ程度の工具で行える場合が多いです。ただし、商品や取り付け場所によって必要な工具は変わります。購入前に、取扱説明書や取り付け方法を確認してください。

自分でやってはいけない工事は、どれですか?

ガスの工事、電気配線の引き直し、エアコンの設置工事など、資格が必要な工事です。素人が行うと違法になる場合があり、事故につながる危険もあります。キッチンのガスコンロ周りの接続も、資格者に頼んでください。

設備の交換は、どこから優先すればいいですか?

費用が小さく、見た目の印象が大きく変わるものからです。僕は、ウォシュレット、インターホン、キッチン水栓、居室のエアコンを優先し、キッチン本体や洗面台、浴室の床は、現状の傷み具合を見て判断しています。

ネットで買った設備でも、品質は大丈夫ですか?

国内の大手メーカーや、業界で定番のメーカーの商品を選べば、品質面の心配は少なくなります。ただし、ネット通販では、規格が合わない商品を選んでしまうこともあります。サイズ、取り付け方法、保証の内容を確認して、購入してください。

まとめ

築古戸建ての設備は、買い方と取り付け方を工夫すれば、驚くほど安く新品にできます。ウォシュレットが約1.5万円、インターホンが約1万円、キッチン水栓が約2万円、キッチン本体が約4万円、洗面台が約3万円、エアコンが約7万円、浴室の床シートが約1万円。全部で約19万5,000円です。リフォーム会社に一括で頼む場合と比べると、費用の感覚が大きく変わります。

ポイントは、3つです。規格品のはめ替えは自分でやる。資格が必要な工事は業者に頼む。そして、見た目の印象と賃料に効く設備から優先する。この3つを押さえるだけで、リフォーム費用がぐっと下がり、利回りが見違えるように変わることがあります。

そのうえで、設備を新品にするのは手段であって、目的ではありません。家賃から利益を残すために、お金をかける価値のある設備だけを選んでください。購入価格の計算も含めた具体的なやり方は、スクールでもお伝えしています。

※繰り返しになりますが、この記事は一般的な情報の提供です。価格や工事の可否は、物件や時期によって異なります。実際の工事は、専門の業者やメーカーに確認したうえで、ご自身の責任と判断で行ってください。

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