空き家投資の2軒目はいつ買う？1軒目を貸してから進む判断基準

椙田(すぎた)です、

「1軒目の空き家は買えた。でも、2軒目はいつ買えばいいのだろう」。空き家を1軒手に入れた方が、次にぶつかる悩みです。

今日は、空き家投資の2軒目に進むタイミングの判断基準について、お話しします。結論から言うと、僕の答えははっきりしています。1軒目に入居者が付いて、家賃という形で実際に収益が生まれてから、です。なぜそこなのか、どう確認すればいいのか、そして手元にお金がない場合はどう進めばいいのか。順番に整理します。1軒目をお持ちの方にも、これから1軒目を買う方にも、そのまま使える内容です。

※この記事は、僕自身の考え方の紹介と、一般的な情報の提供です。税金、融資、保険、契約に関わる部分は、状況や自治体、金融機関によって異なります。実際の判断は、専門家や窓口に確認したうえで、ご自身で行ってください。

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空き家投資の2軒目は「1軒目に家賃が入ってから」が基本

空き家投資の2軒目に進むかどうかを、僕は「家賃が何か月入金されたら」とか、「手元に現金がいくら残っていたら」といった、一律の数字では決めていません。物件も、地域も、その人の状況も、全部違います。月数や金額だけでは、判断しきれないからです。

最初に見てほしいのは、1軒目が「買っただけの状態」で止まっているのか、それとも「貸せて、お金が生まれる状態」まで来ているのか、という違いです。2軒目に進む判断は、ここから始まります。

この表の下の2行にたどり着くまでは、2軒目を急がなくて大丈夫です。むしろ、急がないほうが、結果として早く進めます。理由は、これからお話しします。

買うのは楽しい。でも、買っただけでは1円も生まれない

この順番にこだわるのは、買うのが楽しいからです。そして、買うのは楽だからです。

物件を探して、現地を見て、値段を交渉して、契約して、名義を自分に移す。この流れは、一度覚えてしまうと、けっこうスムーズに進みます。価格の低い物件を見つけると、決断のハードルも下がりやすい。だから「もう1軒いけるな」という気持ちになりやすい。この感覚は、僕もよく分かります。

ただ、ここが分かれ道です。買った瞬間には、収益はまだ1円も生まれていません。空き家は、持っているだけの状態だと、お金を運んできてくれません。当たり前のようでいて、買う楽しさに乗っているときは、意外と忘れてしまうところです。

貸せていない空き家は、毎年お金が出ていく箱になる

しかも、収益が生まれないだけならまだしも、持っているだけでコストはかかります。固定資産税など、所有に伴ってかかる費用があります。誰かが住んでいるかどうかとは別に、こうした支出を見ておく必要があります。ほかにも、火災保険をかければ保険料がかかりますし、庭の草が伸びれば、手を入れる必要も出てきます。

つまり、貸せていない空き家は、資産の顔をしていながら、実際には毎年お財布から少しずつお金が出ていく箱になりかねません。1軒でも負担になりますし、入居付けができていない状態で2軒目、3軒目と買い足せば、この出ていくお金が積み重なります。収入はゼロのまま、コストだけが増えていく。この状態が、いちばんきついのです。

固定資産税などの税金の基本は、別の記事「空き家の税金(固定資産税・不動産取得税)」で整理しています。ここでは、貸せていなくても所有コストは続く、という点だけ押さえてください。

だから僕は、1軒買ったら、その1軒に入居者を付けきることを、先にやってほしいと言っています。

買う・直す・貸す・家賃が入る|空き家投資の「一巡」とは

ここで、言葉の整理をしておきます。入居付け、あるいは客付け(きゃくづけ)という言い方をしますが、これは、その物件を借りてくれる人を見つけて、契約につなげることです。

物件を貸せる状態に直して、募集を出して、問い合わせが来て、内見(借りる前に物件を見ること)してもらって、申し込みが入って、契約する。そうして賃貸が始まり、実際に家賃が入るところまで進めてほしいのです。

1. 買う(取得して、名義を自分にする)
2. 直す(貸せる状態に整える)
3. 貸す(募集して、入居者と契約する)
4. 家賃が入る(入金を確認し、出ていく費用を引いて、手元に残る額を知る)

この4つがつながって、ようやく1周です。買った、直した、で止まっているうちは、まだ家賃は生まれていません。

家賃の全額が、手元に残るわけではない

家賃が入り始めたら、そこから税金や保険料といった出ていくお金を引いて、どのくらい手元に残るのかも確認してください。家賃の金額だけを見て、全部使えると思わないことです。この確認までが、一巡に含まれます。

一巡を経験してから買う2軒目は、意味が違う

この一巡を、自分の手で最後まで回しきると、何が残るか。「自分は、このビジネスを最初から最後まで回せる」という手応えが残ります。

これがあるかないかで、2軒目の意味が全然変わります。一巡を経験してから買う2軒目は、自分がどこでつまずくのか、どこに時間がかかるのかを知ったうえでの2軒目です。でも、一巡していないまま買う2軒目は、まだ答え合わせが終わっていない状態で、問題を増やしているだけです。

「何か月分の入金を見届ければいいのか」と考える方もいると思います。ただ、僕が言いたいのは、入金の回数だけで次に進むかどうかを決めない、ということです。大事なのは、入居付けができて、実際に家賃が入り、その物件を運営できているかどうかという中身のほうです。自分がどんな順番で貸せるところまで進めたのかを、振り返れる状態にしておいてください。

空き家投資の1軒目は「すぐ貸せる物件」を選ぶ

この順番で進むと決めるなら、1軒目に何を選ぶかが、ものすごく効いてきます。僕が1軒目におすすめしているのは、なるべく手間がかからなくて、すぐに貸せて、早く収益化できる物件です。理由は2つあります。

• 単純に、早くお金が生まれるから
• 1軒目には「経験を積む」という役割があるから

もし1軒目に、大がかりな工事が必要な物件や、そもそも借り手を見つけるのが難しい場所の物件を選んでしまうと、どうなるか。直すのに時間がかかり、お金もかかり、募集を出しても反応がない。一巡が終わらないまま、体力と気力を削られていくことがあります。そうなると、2軒目を考えるどころではなくなります。せっかく空き家ビジネスを始めたのに、最初の1軒で止まってしまうのです。

だから、1軒目は背伸びしないほうがいいと考えています。安く買えたかどうかだけでなく、貸せる見込みがあるかどうかを優先する。なるべく早く貸せて、収益化できる。この条件で選んでください。難しい物件に挑むのは、一巡を経験してからで遅くありません。

実際に、購入の決済(代金の支払いと名義変更を行う手続き)が終わる前の段階で、もう入居者が決まっていた、という話もありました。買い切るより先に、住む人が見つかっていたということです。

ただ、これは条件がうまくかみ合った例です。誰がやってもそうなる、空き家はすぐ貸せる、という保証をする話ではありません。物件によっても、地域によっても、結果は変わります。それでも、こういうことが起こりうるくらい、1軒目に「すぐ貸せる物件」を選ぶかどうかは効いてくる、ということです。

物件の探し方や、内見で見るポイントは、別の記事「空き家の探し方」「内見チェックポイント」でも書いています。1軒目を選ぶ段階の方は、あわせて読んでみてください。

空き家を2軒・3軒とまとめて買うのは間違いなのか

ここまで1軒ずつという話をしてきたので、「じゃあ、複数をまとめて買うのは、すべてダメなのか」と思われるかもしれません。そこは違います。

現実には、2軒、3軒をまとめて買って、そのあとまとめて入居付けをしていく人もいます。これをバルク購入と呼んだりします。バルクというのは「ひとかたまり」という意味で、複数をまとめて仕入れる買い方のことです。僕は、これを否定していません。

それに、そもそも1軒だけ買うつもりで動いていても、まとめて買うことになる場面はあります。仲介会社から「実は同じような条件の物件が、もう1つあるのですが」と提案されることがあるのです。そうした提案を受けて、複数まとめて検討する流れになることもあります。もちろん、提案されたから全部買う必要はありません。それぞれを貸せるところまで持っていけるかを見て、判断することになります。

僕が「1軒ずつ」と言っているのは、厳格なルールとしてではなく、初心者が最初にやるときの原則としてです。一巡の経験がない段階でいきなり複数を抱えると、全部が「買えたけれど貸せていない」状態になってしまうリスクがあります。それは、先ほどお話しした、コストだけが積み上がる状態です。

だから、経験がまだ浅いうちは、1軒ずつ確実に回して、収益化の感覚をつかんでから広げていく。まとめて買う場合も、その分の物件を貸すまで進められるかを考える。自分が今どんな状態なのかを、冷静に見てほしいのです。

手元にお金がないとき、空き家投資の2軒目はどう進めるか

ここで、こういう疑問が出てくると思います。1軒目を収益化してから次に進むのは分かった。でも、そもそも2軒目を買うお金がない場合はどうするのか、という疑問です。

この場合の考え方を、ひとつの例で説明します。たとえば(仮の例です)、1軒目の家賃が毎月5万円だったとします。12か月分を単純に足すと、5万円×12で60万円です。これは、経費を引く前の家賃の総額です。この家賃から使える分をためて、次の物件を探す資金に回していく。1軒目が生んだお金を、次の購入資金に育てる。これが、ひとつの進み方です。

60万円が、そのまま残るわけではない

実際には、ここから、先ほどお話しした固定資産税などの税金が引かれます。火災保険の保険料も引かれます。設備が壊れれば、修繕費もかかります。それに、入居者が退去して次が決まるまでの空室の期間は、そもそも家賃が入りません。

ですから、60万円がまるごと手元に残るわけではありませんし、その全額をそのまま次の物件に使える、というわけでもありません。あくまで「1軒目の家賃を、次の資金源として考える」という発想を示すための例です。金額そのものは、物件によって全然変わります。

それでも、この考え方を知っておいてほしいのは、手元資金がない人にも進むルートがある、と分かるからです。今お金がなくても、1軒目をきちんと収益化できていれば、その1軒が次の一歩の資金を運んできてくれます。逆に言えば、1軒目が貸せていない状態だと、このルート自体が始まりません。だからこそ、最初の一巡を、早く、確実に回すことが効いてきます。

資金計画の全体像は、別の記事「空き家投資の資金計画」で扱っています。

融資を考えるときも、空き家投資の2軒目は先に収益化を見ておく

資金の作り方には、金融機関へ融資を相談する選択肢もあります。たとえば、信用金庫などに相談する。日本政策金融公庫や、自治体の制度融資を調べる。こうした相談先も、候補として考えられます。

ただし、ここで名前を挙げたからといって、誰でもその物件の購入に使える、という話ではありません。対象になる人や事業、資金の使い道、条件は、制度ごとに違います。物件を買うお金として使えるのか、自分が対象になるのかは、金融機関や自治体の窓口に確認してください。

また、借りられる金額が分かっても、それだけで次の物件を決めないでください。借りたお金には、返済があります。家賃から費用と返済を払って、どのくらい残るのか。1軒目で実際のお金の出入りを知っておくことは、ここでも役に立ちます。

借りられるかどうかと、借りて大丈夫かどうかは、別の問いです。1軒目の実績があれば、後者の問いに、実際の数字で答えやすくなります。

2軒目以降に広がる選択肢と、変わらない物差し

一巡を経験して、収益化の感覚がついてくると、選べる物件の幅が広がります。そのひとつが、いわゆるマイナス物件です。これは、単に安い家という意味ではなく、売主からお金を受け取って取得する物件のことです。1軒目で無理をせず、先に貸す経験を積んでおけば、2軒目以降に、こういう物件を検討する選択肢も出てきます。

ただ、ここでも変わらないことがあります。安く取得できただけでは、賃貸の収益にはつながりません。どんなに条件よく手に入れても、貸せなければ、それは保有コストのかかる箱を1つ増やしただけになります。

取得できることと、収益化できること。この2つは、まったく別のことです。1軒目でも、2軒目でも、10軒目でも同じです。買えたかどうかだけでなく、貸せて、お金が生まれたかどうか。この物差しは、ずっと手放さないでください。

2軒目に進む前の確認リストと、あなたが次にやること

最後に、2軒目に進む前に、確認してほしいことを整理します。まず、1軒目の状況を、次のどこまで来ているか確認してください。

• 修繕中
• 募集中
• 入居が決まった
• 家賃が入り始めている(入金額と、そこから払っている費用も書き出す)

1軒目の入居付けが、まだ終わっていない場合

今、1軒目の入居付けがまだ終わっていないなら、どこで止まっているのかを確認してください。

止まっている場所によって、打つ手はまったく変わります。まずはそこを特定して、収益が生まれるところまで先に進めきる。初心者の方には、この順番をおすすめします。家賃の決め方や、入居審査については、別の記事「戸建賃貸の家賃の決め方」「戸建賃貸の入居審査と家賃保証会社」を読んでみてください。

1軒目をすでに貸せている場合

すでに1軒目を貸せているなら、次の段階です。実際に、毎月いくら入ってきて、いくら出ていっているのか。そこを一度、正確に把握してください。そのうえで、自分が今使えるお金はいくらあるのか。空き家に使える時間は、週にどれくらい取れるのか。

時間の話をしておくと、1軒目を貸したあとも、あなたの手が完全に空くわけではありません。入居者から連絡が来ることもありますし、設備の不具合に対応する場面も出てきます。その1軒を持ったまま、もう1軒の物件探し、現地確認、修繕の手配、募集をやることになります。ここを見積もらずに2軒目を買うと、両方が中途半端になりかねません。

管理を自分でやるか、管理会社に任せるかで、使える時間は変わります。この点は、別の記事「戸建賃貸の管理は自分でやる?管理会社?」で比較しています。

そして最後に考えるのが、1軒目を運営しながら、もう1軒を貸せるところまで持っていけるかどうか、です。2軒目を買えるかどうかではありません。買うのは、先ほども言ったとおり、楽なのです。難しいのは、その2軒目を貸して、収益が生まれる状態まで運ぶことです。そこまで自分の手と時間で運びきれそうかを考える。ここが、2軒目に進む現実的なスタートラインになります。

よくある質問

空き家投資の2軒目は、家賃が何か月入ってから買えばよいですか?

僕は、「何か月」という一律の数字を置いていません。物件も地域も状況も違うからです。大切なのは、入居付けができて、実際に家賃が入り、その物件を運営できているかという中身です。入金の回数よりも、買ってから貸すまでの流れを、自分で振り返れる状態になっているかを見てください。

1軒目が貸せていなくても、2軒目を買ってよいですか?

おすすめしていません。貸せていない状態で買い足すと、収入はゼロのまま、固定資産税や保険料などのコストだけが増えていきます。まずは1軒目の、止まっている場所を特定して、貸すところまで進めきることを優先してください。

複数の空き家をまとめて買うのは、間違いですか?

間違いではありません。まとめて仕入れるバルク購入という買い方もあり、僕は否定していません。ただ、一巡の経験がない初心者が、いきなり複数を抱えると、全部が「買えたけれど貸せていない」状態になるリスクがあります。まとめて買う場合も、その分の物件を貸すまで進められるかを考えて判断してください。

手元にお金がないときは、2軒目をどう進めればよいですか?

1軒目の家賃を、次の購入資金の元手として考える進み方があります。ただし、家賃から税金、保険料、修繕費などが引かれ、空室の期間は家賃が入りません。全額が手元に残るわけではないので、実際の出入りを把握したうえで考えてください。

2軒目の資金は、融資を受けてもよいですか?

選択肢のひとつです。信用金庫、日本政策金融公庫、自治体の制度融資などが候補になりますが、対象になる人や資金の使い道、条件は制度ごとに違います。自分が使えるかどうかは、金融機関や自治体の窓口に確認してください。借りる前に、家賃から費用と返済を払って、いくら残るかも計算しておくと安心です。

1軒目に向いている物件は、どんな物件ですか?

手間がかからず、すぐに貸せて、早く収益化できる物件です。1軒目には、経験を積む役割もあります。大がかりな工事が必要な物件や、借り手を見つけにくい場所の物件は、一巡を経験してからで遅くありません。

まとめ

空き家投資の2軒目に進む判断基準を、整理します。

1. 2軒目は、1軒目に入居者が付き、家賃という形で収益が生まれてから
2. 買う・直す・貸す・家賃が入る、の一巡を、自分の手で回しきる
3. 入金の回数よりも、入居付けと運営ができているかという中身を見る
4. 1軒目は、手間がかからず、すぐに貸せる物件を選ぶ
5. 手元資金が少ないときは、1軒目の家賃を、次の資金源として考える
6. 2軒目を買えるかどうかではなく、1軒目を運営しながら、もう1軒を貸せるところまで運べるかを考える

買うのは、楽しいし、楽です。だからこそ、楽しいほうにだけ進まない。1軒を最後まで回しきってから、次へ。まずは、この順番を意識して、一歩ずつ進んでいってください。

1軒目の選び方から、貸すところまでの具体的な進め方は、スクールでもお伝えしています。

※繰り返しになりますが、この記事は一般的な情報の提供です。税金、融資、保険、契約の扱いは、状況や自治体、金融機関によって異なります。実際の判断は、専門家や窓口に確認したうえで、ご自身で行ってください。

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