ボロ戸建て投資の利回りは何%が目安？キャッシュフローの考え方

椙田(すぎた)です、

「ボロ戸建て投資の利回りは、結局何%あれば理想なんですか?」。勉強熱心で真面目な方ほど、この質問をされます。数字で物件を判断しようとするのは、とてもいい姿勢です。

今日は、この「理想の利回り」という考え方が、ボロ戸建て投資では、なぜあまり役に立たないのか。そして、利回りの代わりに何を見ればいいのか、という話をします。表面利回りと実質利回りの違い、回収年数としての利回りの見方、そして僕がいちばん大事にしているキャッシュフローの考え方まで、順番に整理します。

※この記事は、一般的な情報の提供です。投資の成果を保証するものではありません。税金、融資、保険に関わる部分は、状況によって異なります。実際の判断は、専門家にも確認したうえで、ご自身の責任で行ってください。

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そもそも利回りとは?基本の計算式

まず基本から確認します。利回りとは、投資したお金に対して、1年間でどれくらいのリターンが返ってくるかを、パーセントで表したものです。

計算式はシンプルで、「年間の家賃収入 ÷ 物件の取得価格 × 100」です。

たとえば(仮の例です)、1,000万円で買った物件が、年間100万円の家賃を生むとします。100万円を1,000万円で割ると0.1。100をかけて、利回りは10%です。利回りが高いほど、投資したお金に対して、たくさん家賃が返ってくる。逆に低いと、返ってくる家賃が少ない。この物差しで、物件を比べるのが一般的な使い方です。

表面利回りと実質利回りは、別のものとして考える

利回りには、大きく分けて2種類あります。表面利回りと、実質利回りです。この違いは、しっかり押さえてください。

表面利回りは、いちばんざっくりした数字です。物件情報サイトに「利回り12%!」と大きく書いてあれば、ほとんどの場合はこの表面利回りです。

実質利回りで引く経費には、固定資産税、火災保険、管理費、修繕費、入居者を連れてきてもらうための広告料などの、毎年かかるランニングコストがあります。さらに、物件を取得するときにかかった登記費用、仲介手数料、不動産取得税などの、購入時の諸費用(イニシャルコスト)も計算に入れます。実際に手元に残るのは、これらを全部引いたあとのお金ですから、本当に儲かるかどうかは、実質利回りでないと分かりません。

では、なぜ世の中では表面利回りばかり使われるのか

理由があります。数千万円から億単位のアパートやマンションなど、一般的な不動産投資では、諸経費が物件価格に対しておよそ7%くらいに収まる、と言われるからです。経費の割合がだいたい一定で読めるので、「表面利回りから1〜2%引けば、実質はこのくらいだろう」と、ざっくり換算できます。ですから、物件同士を比べる目安としては、表面利回りでも十分に機能するのです。

ボロ戸建て投資では、表面利回りがほとんど機能しない

ところが、ボロ戸建てになると、話が大きく変わります。本体価格が、0円や数十万円と、極端に安い物件があるからです。

本体0円では、計算そのものが成り立たない

極端な例(仮の例です)で考えてみます。本体価格が0円の家を手に入れて、年間60万円の家賃が取れるとします。表面利回りは、60万円を0円で割る計算になります。ゼロでは割れませんから、計算上、利回りは無限大になってしまいます。「利回り無限大の物件です」と言われても、何の判断材料にもなりません。ただの数字遊びです。

諸経費の割合が、異常に高くなる

本体が安い分、リフォーム代や登記費用などの経費のほうが、本体価格よりはるかに大きくなるのが普通です。本体は0円なのに、リフォームに150万円かかった、という話も珍しくありません。一般的な不動産投資では経費が価格の7%程度に収まりますが、ボロ戸建てでは、経費の割合が桁違いに高くなります。0円の家を取得したときの初期費用の内訳は、別の記事で詳しく書いていますので、あわせてご覧ください。

ですから、本体価格をもとにした表面利回りで物件を判断しても、あまり意味がありません。最初から実質利回り、つまり「かかったお金の総額に対して、手元にいくら残るか」で考えるしかありません。

融資を使わないことが多く、返済の考え方も変わる

もう一つの違いが、融資です。一般的な不動産投資では、銀行から数千万円を借りて物件を買います。毎月の返済が利益を圧迫しますから、利回りが大変重要になります。

一方、数十万円の家は、融資の対象になりにくく、現金で買うことが多いです。返済がないぶん、計算も単純になります。「かかった総額に対して、家賃がいくら入るか」という実質利回りが、そのまま、ボロ戸建て投資の利回りになります。借り入れを使う場合は、金利や返済期間も含めて、別に検討する必要があります。空き家投資の資金計画については、別の記事で詳しく書いています。

「理想の利回りは何%?」という問いが生まれる理由

なぜ、多くの人が「理想の利回り」を知りたがるのでしょうか。それは、一般的な不動産の世界では、「利回りはリスクの裏返し」と考えられているからです。

東京の都心にある新築マンションを例にします。立地がよく、空室の心配も少ない。安全なぶん、利回りは3〜4%と低めです。ローリスク・ローリターンです。

反対に、地方の築古アパートで、利回り15%といった物件もあります。一見おいしそうですが、空室が埋まりにくい、修繕でお金が飛ぶ、いざ売ろうとしても売れない、といったリスクを抱えているから、利回りが高く設定されています。ハイリスク・ハイリターンです。

利回りが高すぎると怖い。低すぎると儲からない。それなら、ちょうどいいバランスは何%なのか。この発想から、「理想の利回り」という問いが生まれます。考え方自体は、まっとうです。

ただ、僕は、この考え方が、ボロ戸建て投資にはあまり当てはまらないと考えています。理由は2つあります。

ボロ戸建て投資で「理想の利回り」を考えすぎない2つの理由

理由1|買値が安く、失う金額の上限が小さい

「利回りはリスクの裏返し」という前提は、何千万円もの物件を買うときに成り立つ考え方です。何千万円も払って買った物件が値下がりしたり、空室が続いたりすれば、大きな損になります。だから、高い利回りでリスクを補う必要があります。

一方、0円や数十万円で手に入れた家は、仮に1円も家賃を生まなかったとしても、失うのは、取得にかかった諸費用と、修繕費くらいです。何千万円を失うわけではありません。買値が安いので、そもそも下がりようがない、とも言えます。

もちろん、リスクがゼロになるわけではありません。大きな修繕が必要になったり、思ったように貸せなかったりすることは、実際にあります。ただ、損をしうる金額の上限が小さい分、「リスクを補うための利回り」を細かく気にする必要性は、小さくなります。それよりも、「この物件は、ちゃんとお金を生んでくれるのか、くれないのか」を、収益性で判断するほうが、シンプルで実用的です。

理由2|これは「投資」というより「事業」だから

もう一つの理由が、本質的な部分です。ボロ戸建ての運営は、ほうっておいてお金が増えるのを待つ「投資」というより、自分の手を動かす「事業」の色が強いと、僕は考えています。

安く仕入れて、手を入れて、価値をつけて貸す。儲けを大きくするために、工夫を続ける。これは事業の発想です。事業で、「理想の利益率は何%ですか」と聞く経営者は、あまりいません。利益は、高いに越したことがないからです。

僕が「利回り」という言葉を使うのは、不動産なので、投資の形で数字を捉えたほうが分かりやすいからです。本来は事業ですから、儲かる力に上限を決める必要はありません。「理想の利回りは何%か」と上限を探すのではなく、「どこまで安く仕入れて、どこまで高く貸せるか」を追求する。これが、正しい頭の使い方だと考えています。

利回りは「お金を回収するまでの速さ」と考える

利回りは、収益性の高さを見る指標だと思われがちです。僕は、もう一つの見方をしています。利回りは、投入したお金を回収するまでの速さを表している、という見方です。

回収にかかる年数は、「100 ÷ 利回り」で出ます。利回りが10%なら、100÷10で10年。20%なら、5年です。利回りが高いほど、回収が速いわけです。

※この表は、考え方を示すためのものです。空室や修繕、税金などの要因は含んでいません。実際の回収年数は、これより長くなることがあります。

具体的に考えてみます(仮の例です)。本体価格が0円で、購入時の諸費用が60万円かかったとします。月5万円の利益が出るなら、年間の利益は60万円です。投入した60万円を、1年で回収できる計算になり、実質利回りは100%です。1年で回収を終えたら、そのあとは、手元に残るお金が増えていきます。

これは、あくまで仮の計算です。月5万円の利益が、本当に1年間続くかどうかは、空室や修繕の有無で変わります。ただ、考え方としては、「率」よりも「何年で元が取れるか」を見るほうが、感覚をつかみやすいと思います。

「マイナス利回り」というバグの話

少し変わった話もしておきます。ボロ戸建ての世界では、ときどき、本体価格がマイナスになることがあります。

持ち主さんが、「管理が大変だから、お金を払ってでも誰かに引き取ってほしい」と考えるケースがあるからです。解体費用を考えれば、いくらかを払ってでも手放したい、という空き家は、世の中にたくさんあります。「30万円付けるので、もらってください」という話が出ることもあります。

この場合、取得価格(分母)がマイナスになるので、利回りの計算式に当てはめると、利回りもマイナスになります。一般的な不動産の常識では、利回りがマイナスというのは、赤字物件を意味します。ところが、ボロ戸建てでのマイナス利回りは、意味が逆になります。お金をもらって収益物件を手に入れたのですから、回収はすでに済んでいる、という状態です。計算式が壊れる世界ですから、僕はこれを「利回りのバグ」と呼んでいます。

ただし、注意点があります。こうした話は、いつでもあるわけではありません。受け取るお金の税金上の扱い、建物の状態、引き取ったあとの責任や管理の手間も含めて、条件をよく確認する必要があります。「お金がもらえるから得だ」と飛びつくのではなく、引き取ったあとにかかる費用も含めて、総額で考えてください。

率より額|見るべきはキャッシュフロー

ここまで、利回りという「率」を中心に見てきました。ボロ戸建て投資で、率よりも大事なのが、キャッシュフローです。

キャッシュフローとは、毎月、あるいは毎年、自分の手元に現金がいくら残るか、という「額」そのものです。

利回りは、パーセントで表す「率」です。でも、生活を支えてくれるのは、率ではなく、実際に手元に残る額です。利回りが何%かよりも、「この物件は、月にいくら、年にいくら、現金を生んでくれるのか」。そして、その物件を1軒、2軒、3軒と増やしながら、キャッシュフローを積み上げていく。これが、ボロ戸建て投資の王道の考え方です。

率だけを追いかけると、判断を間違うことがあります。たとえば、利回りが高くても、家賃が月2万円なら、手元に残る額は小さいです。逆に、利回りがそれほど高くなくても、家賃が高く、手元に残る額が大きい物件もあります。生活や事業の土台になるのは、額のほうです。

ボロ戸建てのキャッシュフローの出し方

キャッシュフローの出し方を、手順で整理します。難しい計算は必要ありません。

1. 取得にかかった総額を出す。本体価格、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、火災保険の初年度分、リフォーム費用、備品、入居募集の費用などを全部足す。
2. 見込める年間の家賃収入を出す。家賃の決め方は、周辺の相場を調べて、控えめに見積もる。
3. 年間のランニングコストを出す。固定資産税、火災保険、家賃保証の保証料、修繕の積立などを足す。
4. 家賃収入からランニングコストを引いて、年間の手残り(キャッシュフロー)を出す。
5. 取得総額を、年間の手残りで割って、回収にかかる年数を出す。
6. 空室の期間や、予想外の修繕を上乗せして、もう一度、計算する。

特に大事なのが、最後の手順です。計算上の数字は、すべてがうまくいった場合のものです。空室が数か月続くことも、設備が壊れることも、現実には起こります。上乗せして計算し直しても、成り立つかどうかを確認してください。

固定資産税や不動産取得税は、自治体や評価額によって金額が違います。火災保険も、物件の状態や補償内容で変わります。実際の金額は、役所や保険会社などで確認してください。税金については、空き家の税金について書いた別の記事も参考にしてください。

実例|北海道の1軒の数字を、並べてみる

数字だけの話では分かりにくいので、僕が実際に持っている1軒の数字を並べてみます。北海道にある空き家で、30万円で買った物件です。

この物件は、ネットの物件サイトで探したのではなく、情報を回してくれる方の紹介で見つけました。現地には何度も行けないので、現地にいる便利屋さんにスマホで中継してもらい、遠隔で内見しました。そのうえで、現状渡しで、DIY可の物件として貸しました。現状渡しとは、今の状態のまま引き渡すという約束です。その代わり、家賃は安く設定しています。

30万円の家に、取得の総額は約72万円。「思ったより乗っかるな」と感じる方もいると思います。ここで、貸したあとの数字を見ます。

この数字を見ると、取得にかかった約72万円は、3年間の家賃だけで回収できており、そのうえで家そのものは手元に残っています。

ここで、先ほどの考え方を当てはめてみます(概算の計算です)。年間の家賃収入は、38,000円×12か月で45.6万円。取得の総額が約72万円なので、経費を引く前で見ると、年間の収入は取得総額の6割強です。3年間のランニングコストの概算、約20万円を年あたりにならすと6〜7万円ですから、それを引いた年間の手残りは、約39万円。取得総額に対して、およそ5割台です。回収にかかる年数は、2年弱と見積もれます。

ただし、これは、とてもうまくいった1軒の概算です。空室の期間は含んでいませんし、ランニングコストの内訳(保証料や火災保険が、毎年かかるのか、契約時や更新時にかかるのか)で、数字は変わります。この例を、そのまま「ボロ戸建ての利回りは50%が目安」という意味で受け取らないでください。物件、地域、貸し方、入居者さんによって、数字は大きく変わります。

この例で伝えたいのは、率ではなく、取得の総額と、年間の手残りと、回収年数を、自分で計算してみることの大切さです。

結局、利回りの目安は何%と考えればいいのか

ここまでの話を踏まえて、「目安」の考え方を整理します。僕は、「この利回りなら合格」という数字を、決めていません。代わりに、次の順番で考えています。

• 実質で見る。本体価格ではなく、取得にかかった総額で考える。
• 回収年数に直す。「100 ÷ 実質利回り」で、何年で元が取れるかを見る。
• 額で確認する。年間・月間の手残りが、いくらになるかを見る。
• 悪い場合で計算し直す。空室が半年続いた場合、修繕が出た場合でも、成り立つかを確認する。
• 安く仕入れる工夫に集中する。利回りの上限を探すのではなく、どこまで安く仕入れ、どこまで高く貸せるかを追求する。

「このくらいの利回りなら安心」という数字は、人によって違います。手元の資金、取れるリスク、使える時間によって、納得できる水準が違うからです。他人の「目安」に自分を合わせるより、自分の条件で計算できる力をつけるほうが、長い目で役に立ちます。

利回りとキャッシュフローで、よくある見落とし

• 物件サイトに載っている表面利回りだけで、物件を判断してしまう
• 取得時の諸費用やリフォーム費用を入れずに、利回りを計算する
• 空室期間や、予想外の修繕を考えずに、うまくいった場合の数字だけで判断する
• 高い利回りだけを追いかけて、家賃が低く、手残りの額が小さい物件を選ぶ
• 固定資産税や保険の更新サイクルを確認せず、ランニングコストを少なく見積もる
• 他人の成功例の数字を、そのまま自分の物件に当てはめる

どれも、計算の段階で防げるものです。数字を並べて、悪い場合でも成り立つかを確認する習慣をつけてください。

よくある質問

ボロ戸建て投資の利回りは、何%が目安ですか?

「何%なら合格」という数字は、僕は決めていません。本体が安いため、表面利回りは当てになりません。取得にかかった総額に対する実質利回りと、回収年数、年間の手残りの額を、自分の条件で確認してください。数字は、物件や地域、貸し方によって大きく変わります。

表面利回りは、まったく見なくていいのですか?

物件を探す入口の目安としては使えます。ただし、本体が極端に安い場合は意味が薄くなります。実際に買う前には、必ず実質で計算し直してください。

キャッシュフローは、どう計算すればいいですか?

年間の家賃収入から、固定資産税、火災保険、保証料などのランニングコストを引いた額が、年間の手残りです。そのうえで、取得時の総額を手残りで割ると、回収にかかる年数が分かります。空室や修繕が起きた場合も、あわせて計算してみてください。

融資を使う場合も、同じ考え方でいいですか?

融資を使う場合は、毎月の返済額も、キャッシュフローから引く必要があります。金利や返済期間によって変わりますので、金融機関に確認しながら、別に計算してください。この記事は、現金で取得することが多いボロ戸建てを前提にしています。

マイナスの値段の物件は、本当にありますか?

解体費用などを考えて、お金を付けてでも手放したい、という持ち主さんが実際にいる、と聞くことはあります。ただし、条件や状況はまちまちで、税金の扱いや、引き取ったあとの責任もあります。簡単に出てくる話ではありませんし、総額でよく確認する必要があります。

まとめ

ボロ戸建て投資の利回りとキャッシュフローについて、ポイントを整理します。

• 利回りには、表面利回りと実質利回りがある。本体が極端に安いボロ戸建てでは、表面利回りは機能しにくい。
• 見るのは、取得にかかった総額に対する実質利回りと、回収にかかる年数。
• 買値が安く、失う金額の上限が小さい。事業の色も強いので、「理想の利回り」の上限を探すより、安く仕入れて、高く貸す工夫に集中する。
• 最後は、率ではなく、手元に残るキャッシュフローの額で判断する。悪い場合でも成り立つかを、計算して確認する。

「理想の利回りは何%か」という問いを手放して、「いかに安く仕入れ、いかに現金を残すか」に発想を切り替えると、物件の見え方が変わってきます。まずは、気になる物件の数字を、取得の総額、年間の手残り、回収年数の3つで、自分で計算してみてください。具体的な物件の探し方や数字の組み立て方は、スクールでもお伝えしています。

※繰り返しになりますが、この記事は一般的な情報の提供で、投資の成果を保証するものではありません。税金、融資、保険に関わる部分は、状況によって異なります。実際の判断は、専門家にも確認したうえで、ご自身の責任で行ってください。

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