自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

融資

銀行融資が閉じ始めています

CA3G0602

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銀行の融資スタンスは、いつの時代も緊縮と開放を繰り返してきました。
いまは融資は各行”ジャブジャブ”な状態で、誰にでも積極的に貸し付けしてきました。

 

いまは物件価格も特に都市部では高騰しているので、以前のような積算に裏付けされた融資ではなく、収益還元か、または個人属性のいずれかを返済原資として当て込んだ融資でした。これが、ここへ来て急速に厳しくなりそうです。

 

先日も書いた通り、まず信用金庫でもフルローンを出していたところが、「自己資金2割は入れてください」と言って来たり、メガバンク各行でもこれまでのようなサラリーマンとしての年収制限や社会的地位みたいな曖昧な指標ではなく、明確に保有純資産〇千万円以上、と(金融)資産背景を要件として提示してくるなど様変わりしてきました。

 

また個人属性をメインに評価していた地銀や第二地銀などでも、年収のバーが急に引き上げられ、年収1000万円どころか、都心部の支店では年収2000万円以上とか、年収3000万円以上などに上がっており、ちょっと普通のサラリーマンでは不動産投資に飛びつくことが難しくなりつつあるように感じます。

 

30年前のバブル崩壊のときも、当時の大蔵省銀行局(いまの金融庁そのもの)と、日銀が量的規制で不動産融資を急に緊縮したことから一気に不動産の投げ売りが始まり、不動産価格の暴落に繋がりました。
最近また日銀や金融庁が、不動産(特に収益不動産)に対する各金融機関の融資スタンスについて「開き過ぎ」とコメントし始めていますので、もうそろそろ引き締めに入るかもしれません。
仲間のディベロッパーや金融機関からも、いまからは工期の長い(1年以上)新築案件は敬遠するか保全を固くした方が良い・・とアドバイスもらっていますので、もしかしたら下降局面がそろそろ本気でやって来るかもしれませんね。

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大きい物件の出口は?

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不動産投資の初心者に多い傾向として、最初の一棟目はなるべく小さい物件・・たとえば区分マンションとか戸建とか小規模なアパートとかを買いたいという人は多いです。子供の頃から今まで「借金は悪だ」と教えられて来て、ここへ来て”不動産投資”という手法を知ったばかりの初心者だと、なるべく負債額を抑え気味にした投資から始めたい・・という気持ちは分かります。

しかし、どうせやるなら、ある程度の規模拡大は目指した方がいいと僕は思っています。属性面や自己資金の多寡により、買える規模はおのずと決まって来ますので、そういう制限によって戸建や小規模アパートしか買えない人は仕方ないと思いますが、大きい物件も買える属性なのにビビって買わないというのはやはりもったいないです。

大きな物件に手を出したくない理由のひとつに、「出口があるのか?」という点が挙げられますね。実際、一棟で3億円、4億円という規模のマンションになってくると、誰でも融資を引けるというわけではありません。物件自体の力にもよりますが、特にサラリーマン大家でアパートローンで引く場合には年収は1500万円以上ないと貸してくれないでしょうし、事業者や資産家でも金融資産で億単位を示せないとそう簡単には融資は出ないでしょう。

そのため、出口で売却する際に、買える人が少ない=売りにくいのでは?と思ってしまうようです。が、実際には、大規模な大家さんになると資産規模数十億円という投資家はざらにいて、数百億円規模の投資家も結構います。そうした人が物件を追加で買う場合には、千万単位の物件を取得していくことはまず無く、最低でも数億円単位の不動産を追加購入していくわけです。

また、小規模な不動産投資法人やファンドは世の中にいくらでもあり、そうした組織もやはり数億円~数十億円規模の物件を取得しないとコスト的に合わないため、数億単位の収益物件はわれわれが思っている以上に流通するニーズはあるものなのです。

僕の投資家仲間でも、4億円台で買った一棟マンションを5億円で売った人もいますし、10億近い商業物件を売り抜けた人もいますので、比較的大きな億単位の不動産でも臆せずチャレンジしてよいと僕も最近そう考えています。


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年収1000万円

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不動産投資家、特にサラリーマン大家さんは総じて年収高めの高給取りが多いです。母集団全体の平均年収は分かりませんが、少なくとも僕の元へ不動産投資の相談に来られる方の平均年収は軽く1000万円は超えてます。僕自身も、サラリーマン時代は年収1000万円ちょっとだったので、サラリーマン大家の中では平均くらいだったのでしょうか。

それで、前にもブログに書いたのですが、年収1000万程度で「私は高属性だから特別対応して下さい」みたいな方もおられて正直困惑します(苦笑)。

20161116

たとえば年収3000万以上か、金融資産5000万円以上の方であれば、最初っから都銀のどこかから2億くらいの融資を引いて、サクッと不動産投資を開始することは容易なんですが、それ未満であれば、ファイナンスアレンジはそこそこ手が掛かります。

まだせめて見せ金で2000万円くらいあれば、年収1000万円のサラリーマンでも割と億単位の投資を地銀クラスで開始することは可能ですが、年収1000万円でも自己資金がほぼ無い状態の方だと、ちょっとグレーな手法でアパートローンを使って飛びつくしかありません。

にも関わらず、どこの銀行は嫌だとか、25年以上出ないとイヤだとか、金利は1%台じゃなきゃ嫌だとか、ワガママを言う人が多くて閉口します。

正直、所持金が少ないのに最初から美しい財務バランスの資産形成は出来るわけありません。ここは、僕に相談したら何かとんでもない秘策を持ってるんじゃないか?とか淡く期待している方には夢を壊して申し訳ないのですが、現実はそんなに甘くありません。

ハッキリ言うと、銀行は「お金持ち」にしかお金を貸しません。借りる側からすると、お金がないから借りたいのだけれど、貸す側からするとリスクが低い先にしか貸したくない、というのが本音です。

なので、必死で自己資金を貯めるか、見せ金を何とかして作ってくるか、もしくはグレーなことをやるかしかありません。

むしろ年収の低い方は、この辺りを結構わきまえていて、謙虚なスタンスで相談に来られるのですが、年収1000万円クラスの人が最も勘違い君が多いですね。

一応僕も、色々なやり方を知らんでもないので、全てさらけ出して、その上でどういう方法がありますか?と相談に来られたら、親身になってガンガンにフルで対応しているつもりです。が、僕もまだまだ人間が出来てないのか、なんか「俺は客だ」みたいな態度で来る人には、申し訳ないですが、やる気が起こりません。

こう言うと厭らしいですが、年収1000万程度の人で不動産投資を真剣にやりたい人は世の中にいっぱいいますし、ましてや預貯金の少ない人は、プライド捨てて泥水飲む覚悟でないと、ひとつ上のステージには飛びつけないです。

この辺りをちょっと意識してもらうとガラリと状況変えれるのにな、という惜しい年収1000万さんが多いので、敢えて耳触りの悪いことを今日は書いてみました。


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不動産業に対する融資残高が飽和しました

20161112

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いま、不動産の買い付けをガンガン入れています。殆どが短期転売が目的の購入ですが、キャッシュで大人買い!が出来るほど資金も潤沢ではないため、残念ながら融資のご厄介になるしかありません(苦笑)。

不動産賃貸業と異なり転売の不動産業の場合は、借入れも当然ですが短期融資になります。不動産賃貸業では、20〜30年の長期ローンが普通ですが、転売業の場合は1年の「プロジェクト融資」と呼ばれるファイナンスが殆どです。

それで、あるプロジェクトのための取得資金として、取引のある某地銀に無担保枠での融資付けをお願いしていたのですが、昨日ある地銀の担当者さんから連絡があり、受付け出来なくなったとのこと。

聞くと、今こうした不動産売買のためのプロジェクト資金の需要が増加しており、今期の貸出枠のうち不動産業への貸出残高の比率が行内の基準値をオーバーしてしまったとのことで、新規貸し出しがストップしてしまった・・ということでした。

マイナス金利の影響とは言え、不動産業界全体にかなり資金が流入していることが分かります。一方で、”いわゆる不動産投資”の業態である「不動産賃貸業」向けへの融資はまだまだ積極的に出して行く方針とのことで、長期ローンでの借入れは期待できるようです。


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信用できない信用金庫

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今年の夏頃に、買いたい物件があったため、融資の依頼で金融機関をいくつか当たりました。ちょっと難しい案件(築古)だったので、一般的な銀行では融資対応が難しく、信金・信組も含めて電話をかけまくりました。

僕は、金融機関の開拓は、いちいち出かけて行ってもキリがないので、まずは電話でスクリーニングしています。そこで良さそうな担当者が網に掛かれば、初めて出向いて行って具体的な商談に入るようにしています。

それで、ある信用金庫に電話を架けたところ、融資の担当者さんの対応がかなり前向きで、非常に感触としては良さそうだったので、アポを取って担当に会いに行くことにしたのです。

行くと、若い担当者さんと年配の上席(課長さん)が対応してくれ、応接に通されました。しかし上役の人が切り出した内容は、「当庫は信金なので、出資してくれている会員企業しか融資はできない。そして飛び込みでこうやって来られても、はいそうですか、と言うわけにも行かない。まずは営業マンが御社に出向いて実態も確認しながら話してみて、取引できそうかを判断させて頂く」という鷹揚なことでした。苦笑

まあ、こちらも吹けば飛ぶような弱小法人でもあるわけで、そういわれるのも止むを得ません。そんなことでイチイチ腹を立てても仕方ないので、そこは堪えて「では、まずは営業の方のご来社をお願いします」とお伝えしてその日は終わりました。

後日、約束通り営業マンが来てくれましたが、その方いわく「先日は大変失礼しました。せっかくご来店いただいたようでしたのに審査部の課長の〇〇が大変失礼なモノ言いでお帰り頂いたと聞いております」と平身低頭の姿勢で口上を述べます。そしてそのうえで「信用と実績作りのため」と称して、まずは普通口座の開設を要求して来られました。通帳作るくらいなら何も損はないので、その場で応じてその日はそれで終了でした。

一か月ほど経ったある日、今度はその営業マンがまた別の上席(営業課長)を連れて来られました。そして「口座開設してもらっただけでは何のメリットもない」と温和なムードをブチ壊す口調で投信やクレジットカードなどの派生商品を勧めてきました。もう僕の方からはこの信金に融資のお願いをする案件もなくなっていたので、その場はお断りしました。それにしても本当にイチイチ気分の悪い信金だなあという印象を持ちました。

それからまた一カ月半くらいが経ったでしょうか。つい先日、今度は営業推進部?というまた別の部署の年配の営業マンが訪ねてきました。「あれ?うちはもう〇〇支店から営業の方が来て下さってますよ」とお伝えしたところ、態度はどうでしたか?ご迷惑はかけてないですか?などと根掘り葉掘り聞かれ、いやー、こうこうでちょいちょいエライさんの対応に腹が立ってますよ、と答えたところ、それこそ土下座しそうな勢いで「申し訳ございませんでしたぁ!!」みたいなことを叫ばれ、「私の部署は支店とは全く違うスタンスで、融資でもなんでも申し付けてくださったら、何でもやります」と言われました。

僕としては、なんかもうこの信金、人によって態度や対応が全く違うのでちょっと気持ち悪いです。なんか、登場人物が役割分担しながら感情を起伏させて判断力を減らしていく劇場型の詐欺みたいな印象を受けます。信金なので流石に詐欺はないと思いますが、押したり引いたりしながらアメとムチで何やら自社の売りたい商品だけ売り付けようとしているような気もします。

そういうわけで、この信用金庫とは仲良くできそうにないな・・と思っている次第です。最寄りの信金でもあるので、なんか残念ですが、どうせなら気持ちよく取引できる相手と長く付き合っていきたいものですね。


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昨日のブログへの質疑応答

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昨日のブログは、良くも悪くも反響が大きかったです(笑)

「具体的なやり方を教えて頂きありがたいです。」
「体系的に解り易く拡大スキームを記された文章を初めて読みました。」
「一銀行一法人をやろうとしていたのですが不安になりました。」
「早く椙田さんの個別コンサルを受けたいです」

「これは、今の不動産投資の教科書ですね!」
「自分は不動産会社ですが、実際その通りだと思っていました。」

「こういうまとめ方ができる人は本当に頭がいいと思います。」
「ハッキリ言って、ライバルが増えるから迷惑です。」

などなど、LINE@で多くの感想メッセージを寄せて頂きました。ありがとうございます。

その中で、お一人から突っ込んだ質問をもらいましたのでここで回答させて頂きます。

Q1. (B)-①のパターンにおいて、個人信用情報に載らない借入とは?
A1. (B)-①は一銀一法スキームなので個信に載らない借入れしかしちゃダメですね。基本的には個信というのは「個人信用情報」というだけあって、個人で借り入れするとほぼ載ります(載らない借入もあります)。逆に法人で借りれば基本的には個信には載りません。が、多くの場合、新設法人の信用は低いため、代表者個人を連帯保証人として人的担保にとることで銀行側は返済を保全しようとします。その際、金融機関によっては代表者個人の名を個信に登録することがあります。(B)-②で名前を挙げた金融機関はいずれも法人で借りた場合でも代表者を個信に載せます(スルガは個人借入れしか認めていませんが)。金消契約時に「同意書」に署名を求められたらそれがほぼ個信に載せますよの同意書であることが多いです。事前に担当に聞けば教えてくれますので、是非確認してみてください。

Q2. (B)-①のパターンでは、(B)-②のパターンの銀行は使ったらダメ?
A2. 一銀一法スキームの目的の大半は、他行に債務を見せたくない・・という意味でしょうから、その場合はもちろん(B)-②の銀行を使うとダメですよね、意味がなくなるので。但し、たとえば相続対策とかエグジット時の現物売りでなく法人ごとのM&Aでの売却など、異なる目的で一銀一法スキームを講ずる場合もなくはないと思いますので、そのケースでは(B)-②の銀行を使ってもいいんではないでしょうか。

Q3. (B)-①のパターンは、なぜ、地方の物件だと融資が難しい?
A3. これは単純に広域に融資対応できる銀行が都銀かアパートローンをやる地銀くらいに限られているから、です。当然、都銀(りそなはエリア狭いですが)では全国に支店があるので地方の中古でも融資可能ですが、いまのご時世で都銀のお眼鏡に適う地方物件は、タマ数が減って来ています。一銀一法では、こっそりしかし一気に買い進めるのが鉄則ですから、物件の供給量が一定数見込める新築が妥当という流れでしょう。そして同じ新築でも地方の新築は、数年後の家賃下落率が大きすぎるのと、築浅でも空室リスクが高いので、イニシャルの利回りが多少高くても中途半端なので、都心新築か(リーズナブルな)地方中古のいずれか?に集約されているのです。

Q4. (C)の年収がそれに満たない場合に、飛びつくグレーな手法とは?
A4. これは色んな所への影響範囲が大きすぎるので、秘密のページにこっそり書いておきました。あとでお読みください。パスワードを知らない人は僕にLINEでお問い合わせください。

Q5. (A)のパターンは金融資産さえあれば、700万以下でも融資してくれる金融機関はあるのか?

A5. 3大メガバン+りそなを加えた都銀4行のうち、赤い銀行だけは個人投資家レベルがいくら頑張っても不動産投資の融資はしてくれません。中にはその赤い銀行から借りている凄腕大家さんもいますが、それは既に企業として見なしていて、恐らく借入れの額も単体で数十億円単位のバルクだと思います。そういう貸し方しか赤いヤツはやりません。赤いのは基本的には”シャア専用”と思っておいてください。次に青い銀行。ここは個人投資家にも物件単体ごとに貸してくれますが、年収3000万円+自己資金5000万円未満の人は人じゃないと思っています。少なくとも「お客さん」にはなれません。昨年までは年収1000万円程度の人でも貸してくれてましたが、急に冷たくなりました。”ランバラル専用のグフ”だと思ってください。緑の銀行2つは、大丈夫です。”量産型”だと思ってOKです。年収はまったく気にしません。極端な話、キャッシュで1億持っているボンボンやニューリッチであれば、無収入でも平気で融資してくれます。

ご納得いただけたでしょうか?


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好調な理由を知ることは大事

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長い人生には誰しも、「運」が強力に味方する時があります。しかしその運を単発単体の運で終わらせてしまう人と、逆にその運に乗ってどんどん伸ばしていく人とに分かれます。この差は何なのでしょうか?

それは、「運がいい」とあぐらをかき次のアクションを模索せず安穏とする人間と、「運がいい」ことについて「いまなぜ好調なのか?」という原因を分析し、好調のメカニズムを解明する人間の差ということです。

分析の手法は、もう散々マーケティングの理論が体系化されてますので、僕なんかが解説することはここでは控えますが、たとえば商品やサービスならば「それが、なぜ売れているのか?」を分析することが非常に重要でしょう。

ほんの数年前、とある地銀が突如東京のど真ん中に支店を出し、不動産投資への融資に積極的に打って出ました。この銀行は、ある審査プロセスが変更になったことで、いまは一気に客離れしてしまい、いまはもう閑古鳥が鳴いている状態です。以前は審査に出しても順番待ちでかなり待たされる状況でしたが、いまは銀行の営業マンが数字集めに必死に外回りしている状況になっています。

おもしろいのは、この銀行の営業マンが、なぜこれまで活況を極めていたのか?そして今はなぜ急に沈静してしまったのか?を把握していない点です。岡目八目(おかめはちもく)とはよく言ったもので、外から見てると笑ってしまうくらいシンプルな原因なのに、当事者は全く気付いていないのが滑稽なくらいです。

しかしこうした他社の姿を見て、そこは他山の石。好調なときには「ただ運がいい」と天狗になることなく、要因を突き止め、さらに維持ないし向上できるように最大限努力を惜しまないことがとても大事だなと改めて思った次第です。不調なときは言わずもがな、ですね。

融資情報に敏感な人なら上記の話題はおおよそ察しがつくと思いますが、一応なんのこっちゃ?という人のために、明日2016年10月10日のお昼12時に、僕のLINEで実名入りで内容を配信しますね。


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銀行も営利企業です

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以前も書きましたが、民間の銀行は普通に営利を目的とする企業です。

窓口のカウンターがあって、おタカく来客を捌く営業スタイルが、どうも行政サービス的な、どことなくお固い役所のイメージを想起させるのかもしれません。

 

しかし、実態は言うまでもなく営利企業です。もしかしたら、その辺の営業会社よりも数字のノルマやその他評価項目に厳しい業界なのかもしれません。

営業マンは色んな商品を売らないといけません。すべては、自行の利益最優先です。その目的のためには多少顧客が損しようが、傷つこうがお構いなしです。。

 

何が言いたいかと言うと、だから銀行なんかにいちいちビビらず、堂々とビジネスライクにこっちの要求をしていったらいいんです。

ただし、ここで多くの人が勘違いするのが、自分のメリットばっかり通そうとする点です。

それは対銀行だけじゃなく、あらゆるビジネスや人付き合いに共通することですが、常にギブアンドテイクを意識しないといけません。

 

銀行は基本的には身勝手で信用なりません。
それは常に頭の片隅に置いとく必要があります。
でもそれを知った上で、表面上はうまく付き合う必要があります。
目には目を…とばかりに対峙しても、意味がありません。

それよりも、うまく付き合って利用させてもらう。
美味しいところだけ掬わせてもらう。
そういうしたたかさは必要です。

銀行も営利企業であり、銀行マンはセールスマンである。ならば商品やサービスをうまく買ってあげることでその見返りに、こっちの要望も通してもらう。それが交渉の原理原則です。いわゆる「バーター取引」というやつです。

アングロサクソンみたいにテメェの利益だけを身振り手振りで力説して要求するのは、軍事的・経済的バックボーンが無いとできません。

 

僕ら持たざる者がゼロから身を起こすには、徳川家康方式のバーターと粘り強さが必要でしょう。

少し逸れたので話を戻すと、銀行との融資交渉や金利交渉では、銀行マンが数字が欲しい・・と言う時期に、売りたい・・と思っている商品を聞き出し、それ単体ではなんの魅力もないクソ投資信託や定期預金や定期積立であったとしても、協力してあげるのが良いでしょう。

まだまだ借りたいのであれば、金利交渉もしない方がいいかもしれません。

肉を切らせて骨を断つーー。本丸が「融資を引き出すこと」ならば、むしろ多少の金利をくれてやるつもりで交渉してちょうどいいくらいです。

銀行も営利企業、銀行マンは・・・それ以前に「ひとりの人間である」ということを忘れずに、交渉しましょう。

 

そうそう、
銀行も営利企業ということについて、最近ちょっと面白い話がありました。

内部情報過ぎてここでは書けませんので、続きは明日2016年10月1日のお昼12時に、僕のLINE@に登録してくれてる人だけにこっそり情報発信しますね。

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低金利のメガバンクは諦めてください

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ゼロの状態から上のステージに飛びつくには、最初はある程度、馬力を入れて頑張る必要があります。

垂直跳びでも、大きく跳躍するためには、その分、大きく体を屈めて、足をバネのようにして屈伸しなければ高く跳べないのと同じ原理です。

これは精神論ではなく、フィジカルな意味でも不動産投資にも丸々これは当てはまります。

ある程度、年収も高く(1000万円以上とか)、ある程度自己資金もあって(2000万円以上とか)、そうでなければまだ伸びしろのある20代の勤務先が良いエリートサラリーマンの卵とか、もしくはプーでもいいから家が資産家とか、そういう比較的恵まれた経済的バックボーンでないいわゆるフツーの属性の人が、不動産投資で大きく成功していくためには、やっぱり初動は結構無理しないといけません。

たとえば生活を切り詰めて自己資金を捻出するとか、たとえば両親に土下座して頭金を借りて来るとか、個信(個人信用情報)に載らない手段でどこかで支度金を調達して来る方法は色々あります。

または年収が足りないのであれば、奥さんにパートに出てもらって世帯年収を上げるとか、副業するとか、転職するとか。(転職後2年は実績必要なので要注意ですが!)

合法的な手段であれば何でもやる・・くらいの勢いがないと、その他大勢の不動産投資やりたい母集団から頭一つ抜け出すのはハッキリ言って難しいです。

物件の選定もそうでしょうね。

できれば都心で、できるだけ駅近で、なるべく築浅で、可能なら積算の出るRCが希望で、欲を言えば満室賃貸中で、空室が出てもすぐ埋まり、ランニングコストがかからず、建物比率大きくして減価償却を増やして、それで利回りが高い物件が欲しいです。などと言っている夢見る少年(のようなオッサン)によく会います。

目を醒ましてやろうか、と思いつつ、めんどくさいから作り笑いでやり過ごしますが、まー、おまえは一生買えないな。。。と心の中で不憫に思ったりしています。

こう言うと元も子もありませんが、正直言って、そんな物件はナイです。

あっても瞬殺で業者がキャッシュでお買い上げ、チーンです。

なので、僕のところに相談に来られた至ってフツーの属性の方には、順を追って説明したうえで、いまは、
① 都心の新築(不動産投資)
② 地方の築古(不動産投資事業)
の大抵いずれかの選択肢をお勧めしています。

②の場合において、そんなん築古のアパートとか大丈夫ですか?という方も多いのですが、これこそがまさに、冒頭に書いた垂直跳びで大きく屈む瞬間なのです。

田舎もとい地方の築古のアパートなんか別に欲しくて好き好んで買うわけではありません。あくまでも初動でゼロから1に飛びつくための原動力としてこうした物件を買うのです。

理屈はこうです。

不動産はよほどの都心部を除けば、家賃は築年数に応じて経時的に逓減していきます。エリア特性にもよりますが、選定を間違えなければ、ですが、家賃のピークは間違いなく新築時プレミアム家賃。そこから築浅、そして中古に向けて急落します。

しかし一般的に「築古」と呼ばれる築20年近くになると家賃下落も下げ止まり、そこからはスペック次第、内外装のリフォーム次第ですが、ほぼ横ばい、という状態が続きます。

そこで、築20年で買って5年後に築25年で売っても家賃下落がない分、同じくらいの金額、同じくらいの利回り感で売却することができます。

そうすると、収益性やローン期間にもよりますが、5年後に売却した場合には5年間のインカムゲイン(家賃収入からの利益)と、5年後のキャピタルゲイン(譲渡益)との合計がかなりの額になるはずです。

利回りと稼働率にもよって変わりますが、僕らがやっているのは、2000〜3000万円くらいのアパートでも1000〜1500万円くらい合計の益が出せる方法論です。当然、償却含めて節税は講じますので、かなりインパクトある手残りになります。

これを給与収入からの預貯金や、バイトなどの副業なんかをやることでこれから5年間で作れるか?というと正直難しいという人が殆どでしょう。

これを数棟回していけば、多少属性の悪い人であっても、嫌でも数年後に数千万円の財が形成できます。

そうした時に、マイナス点が何かというと、P/LやB/S、それからCF計算書は問題なくてもメガバンクからは嫌われる財務体質になるということです。

メガバンその他の求める項目の一つに、「賃収の健全性」という評価指標があり、家賃収入を生む母体の不動産が、健全なものかどうか?を問われるのです。

これが例えばラブホやソシアルビルなど社会通念上「健全でない」ものは分かり易いとしても、法定耐用年数を超過した築古物件も、こうした「不健全な不動産からの収入」と評価されてしまうケースがあるわけです。

それゆえメガバンはじめ大手銀は大抵、法定耐用年数までしか融資しませんね。

ほかにも債務償還年数がどうだとか、色々と評価指標はあるのですが、それはまたの機会に説明しましょう。

いずれにせよ、こうした買い方は、一気にお金を呼び込む破壊力がある一方、とんがった買い方なので、万人受けするわけではないということは理解しておく必要があります。

ただ、都銀や一部の地銀が評価しないとしても、多くの地銀や信金・信組ではその辺に寛大な金融機関もその他多く存在します。

メガバンクに嫌われる買い方が嫌だ・・と言って、しょーもない利回りの積算物件を買ってしまうと、それこそ結局利益が出ないうえ、それはそれで、P/Lの事業性の観点で都銀にもその他の地銀や信金にも評価されない財務体質になってしまいます。

そうでなくとも、どうせメガバンクは金融資産で最低3000万円は持ってないと相手にしてくれませんので、「それなり」の自己資金を今はまだ持ってないという人は、まずはこの築古高利回りのインカム+キャピタルをいくつか転がして数千万円を作ってから、築古は売却してしまったうえで、都銀の門を叩けば良いだけの話です。

高く跳躍するためには、最初にはできるだけ身を屈めなければなりません。

こういう方法論が理解でき、かつすぐ実践できる行動派の人だけ、数年後に笑ってくれたらそれでいいと僕は思っています。


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