融資

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長い人生には誰しも、「運」が強力に味方する時があります。しかしその運を単発単体の運で終わらせてしまう人と、逆にその運に乗ってどんどん伸ばしていく人とに分かれます。この差は何なのでしょうか？

それは、「運がいい」とあぐらをかき次のアクションを模索せず安穏とする人間と、「運がいい」ことについて「いまなぜ好調なのか？」という原因を分析し、好調のメカニズムを解明する人間の差ということです。

分析の手法は、もう散々マーケティングの理論が体系化されてますので、僕なんかが解説することはここでは控えますが、たとえば商品やサービスならば「それが、なぜ売れているのか？」を分析することが非常に重要でしょう。

ほんの数年前、とある地銀が突如東京のど真ん中に支店を出し、不動産投資への融資に積極的に打って出ました。この銀行は、ある審査プロセスが変更になったことで、いまは一気に客離れしてしまい、いまはもう閑古鳥が鳴いている状態です。以前は審査に出しても順番待ちでかなり待たされる状況でしたが、いまは銀行の営業マンが数字集めに必死に外回りしている状況になっています。

おもしろいのは、この銀行の営業マンが、なぜこれまで活況を極めていたのか？そして今はなぜ急に沈静してしまったのか？を把握していない点です。岡目八目(おかめはちもく)とはよく言ったもので、外から見てると笑ってしまうくらいシンプルな原因なのに、当事者は全く気付いていないのが滑稽なくらいです。

しかしこうした他社の姿を見て、そこは他山の石。好調なときには「ただ運がいい」と天狗になることなく、要因を突き止め、さらに維持ないし向上できるように最大限努力を惜しまないことがとても大事だなと改めて思った次第です。不調なときは言わずもがな、ですね。

融資情報に敏感な人なら上記の話題はおおよそ察しがつくと思いますが、一応なんのこっちゃ？という人のために、明日2016年10月10日のお昼12時に、僕のLINEで実名入りで内容を配信しますね。

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以前も書きましたが、民間の銀行は普通に営利を目的とする企業です。

窓口のカウンターがあって、おタカく来客を捌く営業スタイルが、どうも行政サービス的な、どことなくお固い役所のイメージを想起させるのかもしれません。

しかし、実態は言うまでもなく営利企業です。もしかしたら、その辺の営業会社よりも数字のノルマやその他評価項目に厳しい業界なのかもしれません。

営業マンは色んな商品を売らないといけません。すべては、自行の利益最優先です。その目的のためには多少顧客が損しようが、傷つこうがお構いなしです。。

何が言いたいかと言うと、だから銀行なんかにいちいちビビらず、堂々とビジネスライクにこっちの要求をしていったらいいんです。

ただし、ここで多くの人が勘違いするのが、自分のメリットばっかり通そうとする点です。

それは対銀行だけじゃなく、あらゆるビジネスや人付き合いに共通することですが、常にギブアンドテイクを意識しないといけません。

銀行は基本的には身勝手で信用なりません。
それは常に頭の片隅に置いとく必要があります。
でもそれを知った上で、表面上はうまく付き合う必要があります。
目には目を…とばかりに対峙しても、意味がありません。

それよりも、うまく付き合って利用させてもらう。
美味しいところだけ掬わせてもらう。
そういうしたたかさは必要です。

銀行も営利企業であり、銀行マンはセールスマンである。ならば商品やサービスをうまく買ってあげることでその見返りに、こっちの要望も通してもらう。それが交渉の原理原則です。いわゆる「バーター取引」というやつです。

アングロサクソンみたいにテメェの利益だけを身振り手振りで力説して要求するのは、軍事的・経済的バックボーンが無いとできません。

僕ら持たざる者がゼロから身を起こすには、徳川家康方式のバーターと粘り強さが必要でしょう。

少し逸れたので話を戻すと、銀行との融資交渉や金利交渉では、銀行マンが数字が欲しい・・と言う時期に、売りたい・・と思っている商品を聞き出し、それ単体ではなんの魅力もないクソ投資信託や定期預金や定期積立であったとしても、協力してあげるのが良いでしょう。

まだまだ借りたいのであれば、金利交渉もしない方がいいかもしれません。

肉を切らせて骨を断つーー。本丸が「融資を引き出すこと」ならば、むしろ多少の金利をくれてやるつもりで交渉してちょうどいいくらいです。

銀行も営利企業、銀行マンは・・・それ以前に「ひとりの人間である」ということを忘れずに、交渉しましょう。

そうそう、
銀行も営利企業ということについて、最近ちょっと面白い話がありました。

内部情報過ぎてここでは書けませんので、続きは明日2016年10月1日のお昼12時に、僕のLINE@に登録してくれてる人だけにこっそり情報発信しますね。

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ゼロの状態から上のステージに飛びつくには、最初はある程度、馬力を入れて頑張る必要があります。

垂直跳びでも、大きく跳躍するためには、その分、大きく体を屈めて、足をバネのようにして屈伸しなければ高く跳べないのと同じ原理です。

これは精神論ではなく、フィジカルな意味でも不動産投資にも丸々これは当てはまります。

ある程度、年収も高く（1000万円以上とか）、ある程度自己資金もあって（2000万円以上とか）、そうでなければまだ伸びしろのある20代の勤務先が良いエリートサラリーマンの卵とか、もしくはプーでもいいから家が資産家とか、そういう比較的恵まれた経済的バックボーンでないいわゆるフツーの属性の人が、不動産投資で大きく成功していくためには、やっぱり初動は結構無理しないといけません。

たとえば生活を切り詰めて自己資金を捻出するとか、たとえば両親に土下座して頭金を借りて来るとか、個信（個人信用情報）に載らない手段でどこかで支度金を調達して来る方法は色々あります。

または年収が足りないのであれば、奥さんにパートに出てもらって世帯年収を上げるとか、副業するとか、転職するとか。（転職後２年は実績必要なので要注意ですが！）

合法的な手段であれば何でもやる・・くらいの勢いがないと、その他大勢の不動産投資やりたい母集団から頭一つ抜け出すのはハッキリ言って難しいです。

物件の選定もそうでしょうね。

できれば都心で、できるだけ駅近で、なるべく築浅で、可能なら積算の出るRCが希望で、欲を言えば満室賃貸中で、空室が出てもすぐ埋まり、ランニングコストがかからず、建物比率大きくして減価償却を増やして、それで利回りが高い物件が欲しいです。などと言っている夢見る少年（のようなオッサン）によく会います。

目を醒ましてやろうか、と思いつつ、めんどくさいから作り笑いでやり過ごしますが、まー、おまえは一生買えないな。。。と心の中で不憫に思ったりしています。

こう言うと元も子もありませんが、正直言って、そんな物件はナイです。

あっても瞬殺で業者がキャッシュでお買い上げ、チーンです。

なので、僕のところに相談に来られた至ってフツーの属性の方には、順を追って説明したうえで、いまは、
① 都心の新築（不動産投資）
② 地方の築古（不動産投資事業）
の大抵いずれかの選択肢をお勧めしています。

②の場合において、そんなん築古のアパートとか大丈夫ですか？という方も多いのですが、これこそがまさに、冒頭に書いた垂直跳びで大きく屈む瞬間なのです。

田舎もとい地方の築古のアパートなんか別に欲しくて好き好んで買うわけではありません。あくまでも初動でゼロから１に飛びつくための原動力としてこうした物件を買うのです。

理屈はこうです。

不動産はよほどの都心部を除けば、家賃は築年数に応じて経時的に逓減していきます。エリア特性にもよりますが、選定を間違えなければ、ですが、家賃のピークは間違いなく新築時プレミアム家賃。そこから築浅、そして中古に向けて急落します。

しかし一般的に「築古」と呼ばれる築20年近くになると家賃下落も下げ止まり、そこからはスペック次第、内外装のリフォーム次第ですが、ほぼ横ばい、という状態が続きます。

そこで、築20年で買って５年後に築25年で売っても家賃下落がない分、同じくらいの金額、同じくらいの利回り感で売却することができます。

そうすると、収益性やローン期間にもよりますが、５年後に売却した場合には５年間のインカムゲイン（家賃収入からの利益）と、５年後のキャピタルゲイン（譲渡益）との合計がかなりの額になるはずです。

利回りと稼働率にもよって変わりますが、僕らがやっているのは、2000〜3000万円くらいのアパートでも1000〜1500万円くらい合計の益が出せる方法論です。当然、償却含めて節税は講じますので、かなりインパクトある手残りになります。

これを給与収入からの預貯金や、バイトなどの副業なんかをやることでこれから５年間で作れるか？というと正直難しいという人が殆どでしょう。

これを数棟回していけば、多少属性の悪い人であっても、嫌でも数年後に数千万円の財が形成できます。

そうした時に、マイナス点が何かというと、P/LやB/S、それからCF計算書は問題なくてもメガバンクからは嫌われる財務体質になるということです。

メガバンその他の求める項目の一つに、「賃収の健全性」という評価指標があり、家賃収入を生む母体の不動産が、健全なものかどうか？を問われるのです。

これが例えばラブホやソシアルビルなど社会通念上「健全でない」ものは分かり易いとしても、法定耐用年数を超過した築古物件も、こうした「不健全な不動産からの収入」と評価されてしまうケースがあるわけです。

それゆえメガバンはじめ大手銀は大抵、法定耐用年数までしか融資しませんね。

ほかにも債務償還年数がどうだとか、色々と評価指標はあるのですが、それはまたの機会に説明しましょう。

いずれにせよ、こうした買い方は、一気にお金を呼び込む破壊力がある一方、とんがった買い方なので、万人受けするわけではないということは理解しておく必要があります。

ただ、都銀や一部の地銀が評価しないとしても、多くの地銀や信金・信組ではその辺に寛大な金融機関もその他多く存在します。

メガバンクに嫌われる買い方が嫌だ・・と言って、しょーもない利回りの積算物件を買ってしまうと、それこそ結局利益が出ないうえ、それはそれで、P/Lの事業性の観点で都銀にもその他の地銀や信金にも評価されない財務体質になってしまいます。

そうでなくとも、どうせメガバンクは金融資産で最低3000万円は持ってないと相手にしてくれませんので、「それなり」の自己資金を今はまだ持ってないという人は、まずはこの築古高利回りのインカム＋キャピタルをいくつか転がして数千万円を作ってから、築古は売却してしまったうえで、都銀の門を叩けば良いだけの話です。

高く跳躍するためには、最初にはできるだけ身を屈めなければなりません。

こういう方法論が理解でき、かつすぐ実践できる行動派の人だけ、数年後に笑ってくれたらそれでいいと僕は思っています。

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