自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

融資

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転売の仕入れに最適な金融機関を見つけました!

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さて、今日はまたマニアックな話題です。正直言って興味ある方はあんまりいないかもしれませんが、大衆迎合的なブログを書くのは趣味ではありませんので、プライベートのブログぐらいは書きたいことを書かせて頂きます(笑)

先月こんなブログ記事『転売こそが不動産の醍醐味』を書きました。それで、もらった質問で多かったのが「転売物件の融資はどうやるんですか?」というものでした。基本的には転売は自己資金でやれる範囲でやるのがオススメですが、なかには一時的に資金の流動性を失するのを嫌がり、ファイナンスに頼って転売したい・・という人もいるようです。

転売業者の多くは、地銀とか信金・信組またはノンバンクなどで「買取再販のためのプロジェクト資金」という名目でローン期間1年未満のファイナンスを利用しています。

稀に金融機関によっては2年間まで借りれるという所もありますが、基本は1年以内です。なぜ1年かということ、これは不動産を1年超の期間保有すると「固定資産」になるからです。逆に1年未満の保有であれば会計上「流動資産」に計上することができるのです。

固定資産に計上すると減価償却の対象となってしまうため、転売用に仕入れた不動産は大抵は流動資産として処理します。そのためおのずと1年未満で「再販(転売)」というのが暗黙のルールのようになっているのです。

われわれ不動産投資家の常識からすれば、不動産への融資は15年とか20年とかのある程度長期間のローン商品を思い浮かべてしまいますが、転売業者からするとそんなに長く保有するつもりは毛頭ないので、短期ローンで十分なわけです。

そうするとここで一つの疑問が沸きます。それは「金利はともかくとしても、1年返済だと元本返済相当が毎月大変な額になるのでは?」という疑問です。試しに、金利計算ソフトに「返済額3000万円、元利均等返済、金利2%、返済期間1年」・・と入力してみると、なんと毎月の返済額は「2,527,166円」と出ます。元本を1年で返済するのだから当然です。だけどいくら転売業者といえども、3000万円借りて仕入れて毎月250万円返済だとさすがに無理がありますね。

そこでこの1年未満の「買取再販のためのプロジェクト資金」というローン商品では、借入期間中は金利負担のみで、最後の返済時つまり転売が成功した際に元本を一括で返済してくださいね、というバルーン返済が採られているのです。いわゆる「利払いのみ、売却時一括弁済」という返済方法です。不動産投資用の長期ローン商品とは全く異なる性質のファイナンスなんですね。

いやー、マニアな話題ですね(笑)

ちなみに、銀行や信金では金利は年率2%前後、ノンバンクで5%前後と不動産投資用の長期ローンよりやや高めです。が、実際には転売期間は1年ではなく3~6ヶ月というのが多いでしょうから、実際に負担する金利も年利の1/4~1/2くらいといったところでしょうか。

たとえば3000万円借りて3000万円の物件を仕入れて、リフォームして4000万円で転売する場合だと、金利2%だと利払いが1年で60万円、半年だと30万円、3ヶ月で返せば15万円という計算です。そして最後に4000万円で売った際にそのうちの3000万円を金融機関に「ありがとうございました」と言って(言わなくてもいいのですが笑)返します。

ところでこの転売ですが、やろうと思うとやはり”反復継続するなら”宅建業の免許が必要です。単回なら免許なくとも罰せられませんが、銀行に「転売するから仕入れ資金を貸してくれ」と言っても非宅建業には「買取再販のためのプロジェクト資金」は貸し付けしてくれません。

かと言って、長期ローンでファイナンス組んで物件を仕入れ、転売だと言って半年後に一括返済したら恐らくその銀行からは以後”出禁”になるでしょう。それで最初のご質問「転売資金ってどうやって借りるんですか?」ということなんだろうと思います。

これに対して、恐らく僕が知る限り「唯一」ですが、非常に興味深い資金調達をさせてくれる金融機関があり、ここのローン商品を活用すれば非宅建業の普通の不動産投資家でも転売資金としてファイナンスできることになります。(但し関東地区のみとなります。ご了承ください。)

これも例によって、僕とLINEで繋がっている方だけに限定で、具体的な金融機関の実名とそのローン商品の概要を明日のお昼12時にLINE配信します。

まあ、内容がめちゃくちゃマニアックなので、普通の方は知らなくっても大丈夫です。転売やってみたい!とか、将来やるかもなので取り敢えず気になる!とか言う、恐らく全人口のうちの0.002%にも満たないくらいの奇特な方だけ読んでくれたらそれでOKです(笑)

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法人化のタイミング

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前回のブログで税金対策からの発展で法人設立の話題になったので誤解を生じるかもしれませんが、法人は必ずしも「節税」だけの観点で立ち上げるのではありません。

むしろ、もっとアグレッシブに将来規模拡大して行こうと思うならば、まだ初動の段階でもさっさと法人化することも戦略上必要です。ここでは、法人化することの意義といくつかのパターンを挙げておきます。

その前に、ひとつお知らせ。僕のメルマガに登録してもらえれば、ブログの更新の都度、情報を配信しています。
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①節税のための法人化

まずは不動産投資において最もオーソドックスな法人設立のパターンです。最初に個人で1棟2棟と購入し、個人の家賃収入が増えてくると、特にサラリーマン大家で本業の給与所得もそこそこ高い人だと、すぐに個人の所得税と法人での法人税の逆転ポイントが来てしまいます。

個人の所得税は6段階の累進課税率が採用されており、実際には控除額が細かく設定されているので実質なだらかに税額が上がって行くような設計になっています。

一方で法人税は、所得800万円以上とそれ未満で大きく二段階に分かれており、住民税等を含めた実効税率で高くて40%弱です。そのため、個人では1800万円で住民税合わせると43%になるのでそのちょっと下くらいで逆転します。いまは法人税が引き下げの傾向にあるため尚さらです。

そのため、たとえば年収1000万円くらいのサラリーマンだと規模にもよりますが1~2棟で法人税率の方が低くなる可能性もあります。逆に年収の少ない主婦などの個人においては、当面法人で買うよりも個人事業主として購入した方が税額の観点だけで考えると得かもしれません。

また、既に保有している個人名義の不動産を、規模拡大に伴って法人へ譲渡して所有権移転させることもよくあります。この場合は、再度かかる不動産取得税や登録免許税を節約するため、(家賃を生んでくれる)建物のみを法人に売却し、(家賃を生まない)土地は個人に残す手法も用いられます。この辺りも、また機会を見てしっかり説明します。
※実際の税務上の手続きについては税理士にご相談ください。

 

②副業禁止回避のための法人化

次に、最近非常に多いパターンがこれです。夫がサラリーマンなどで、不動産投資自体が勤務先の副業禁止規定に抵触する可能性があるということで、配偶者を代表に据えた法人を作って不動産を取得するパターンです。

このスキームは一見すると理に適っていますが、現実には(収入の少ない専業主婦などを代表にした)新設法人へ融資してくれる金融機関はかなり限られるため、何棟も何棟もどんどん買い増していくことは事実上難しいです。

しかし、その新設法人で1棟目を取得したあと、年単位で実績(黒字実績+返済実績)を積めば、③で言及するような評価を受けて、規模拡大していける可能性も出てきます。

また配偶者を代表にした新設法人スキームでも、④に言及するような夫の個人属性を活かした法人購入が一部可能な金融機関もありますが、そこは夫が当該法人を”実効支配”することが必要です。具体的には、株式または出資額の過半数を権利取得しておくことで、実質所有することです。

この際に注意点は、法人が株式会社ならあくまで「株主」として株式を保有するだけとなりますが、合同会社の場合は出資者は「社員」(雇用形態の社員という意味ではない)という形になるため、副業禁止規定に抵触しないか微妙かもしれません。しかしこれは株式会社の「取締役」のように登記しなければならない項目ではありませんので、勤務先にバレる可能性も低いとは思います。
※今後のマイナンバー制の方向性によっては可視化される可能性もあるかもしれません。

 

③成長拡大のための法人化

個人属性で一人の人格が負債を起こせる額は属性により異なりますが、おおむね数億~十億円程度となります。そのため、ある程度の規模に達したら、そこからは法人化してプロパー融資を引っ張って買い進めていかねばならないステージになってきます。

そのためには法人としての実績を積むことも必須の条件となりますが、その実績にはP/L(損益計算書)だけでなくB/S(貸借対照表)の観点も入ってきます。収益還元法だけで見てくれる金融機関もたまにありますが、やはり未だに「積算評価(原価法)」重視の金融機関の方が圧倒的に多いです。

しかしながら今のマーケットにおいて、売価<積算というような不等式が成り立つ物件はほぼ皆無であるため、この方法についてはもはや机上の空論になっています。いまのメガ大家などはほとんどがこうした積算に裏付けされた地方中古RCをガツガツ買って、積算オーバーの担保余力で次の物件をさらに買う・・というプラスのスパイラルで規模拡大してきた人がほとんどだと思います。

いまのご時世では、積算の出る中古RCに代わる「買い方」をしていかなければ、なかなか順当に規模拡大ができない仕組みになっているのかもしれません。

 

④個人属性を活かした「ビークル」としての法人化

そこで、いま最も主流の買い方がこの方法だと思います。「一銀行一法人」スキームと呼ばれるこの方法については、うーん、グレーな部分を伴いますので、残念ながらここでは書けず、明日(2016年9月22日)のお昼12時にLINEで配信させて頂きます。

 

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公庫の融資枠って1億円までじゃないんですか?

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「地方」×「築古」×「木造」アパートは、未だに高利回りが見つかる3キーワードですが、なぜ高利回りで売りに出ているのか?ーーーその理由はいくつかあるのですが、一つに「融資が難しいから」ということがあります。

もちろん地元の投資家や資産家なら、地場の金融機関でファイナンスは組み立てられますが、やはり購入意欲旺盛なプレイヤーは東京、大阪、名古屋などの大都市圏に集中しているため、地方で物件購入するためにはどうしても融資エリアが届きにくくなります。

都銀など全国対応できる金融機関であれば、エリア的には地方でも届くのですが、一方で都銀は法定耐用年数(建物部分を減価償却するために定められた年数)までしか融資してくれないという特性があるため、耐用年数の短い木造アパートや、築古で耐用年数残があまり残っていない物件へは融資が不可となってしまうのです。

その結果、地方築古木造アパートは、おのずと売れ残り、ついては価格下落&利回り上昇・・という状況になります。

しかしそこは、“捨てる神あれば拾う神あり”ということで、日本政策金融公庫という政府系金融機関が、民業圧迫しないニッチな間隙を埋める形で、築年の古い地方物件(を買って行なう不動産賃貸業)に対して融資をしてくれるのです。

 

ところでこの公庫。原則は一世帯1億円までが融資可能枠とされ、同一世帯であれば本人や生計を一にする家族名義、あるいは同族法人(本人や家族が代表を務める法人)などでの借入れもすべて含めて一世帯1億円まで、というのが定石です。

ですが、実はあまり知られていないある方法で1億円超の融資も可能になります。ちょっとおおっぴらにはできない内容のため、この続きは明日(2016年9月18日)のお昼の12時にLINEでガッツリ配信させて頂きます。

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農協は不動産投資に使えるのか?

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20年も前の話ですが大和ハウスで流通店舗の営業をしていた時、地主さんへ建物の建築を提案する際、ファイナンスはほとんど農協でした。

地方では、地主というのは代々農地として土地を継承して来ています。おそらく農地として相続する方が、宅地に比べて相続税額が極端に低いからというのが主な理由ですが、最近では宅地開発が進み、あるいは新しい道路ができて沿道の農地の価値が化けるなど農地と言えども相続対策は必須になっているため、僕らがその対策の提案をする機会が増えていました。

 

そんなときに、地主の信用を絶大に得ていた地域密着の農協とうまく連携することで、貸家建付地による農地系地主の土地活用に農協からのファイナンスで店舗建築をしていました。

そのときの農協の柔軟なスタンスが忘れられず、今回ちょっと農地ではありませんが、田舎のアパートを購入するにあたって農協へ相談に行ってみました。

 

結論から言うと、やはり農協は建前が農業のための資金調達がメイン業務であって、そこから派生した不動産投資については、施主がJAの組合員であれば問題ないが、一般の不動産投資家が門戸を叩いてもなかなか攻略が難しい金融機関でした。

おそらく、農協の組合員になって毎月積み立てをしたり、農業関連の相談をしたり等、しっかりリレーションシップを築いていけば当然お客さんとして捉えてもらえ、のちのちアパートを建てるとかオーナーチェンジで取得するなどの資金使途にも応じてもらえるでしょう。

 

今回はちょっと余りにも時間がなく、物件情報ありきで融資対応可能な金融機関を見つける必要があったわけですが、本来ならこうした草の根活動をやっておかないといけません。

平時より素振りをしておかないと、いきなりバッターボックスに立ってもホームランはおろか球にバットを当てることすらできないでしょう。今回は自戒とともに、そういう基本に立ち返ることを痛感した出来事になりました。

 

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50年ローンも可能な金融機関

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昨日のブログ記事で、キャッシュフローについて触れ忘れましたので補足します。

キャッシュフローは、家賃から①PM費用(管理コスト)、②固定資産税などの運営コスト、③ローン返済(金利と元本返済)を控除した手残りで、このうち最も額が大きくかつ変動要素が強いものが③のローン返済です。

イールドギャップのところで触れた通り、金利については実際にキャッシュアウトする経費であり、高いより低い方がもちろん良いのですが、それ以上にキャッシュフローを厚くするためには「元本返済」も見逃せないファクターとなります。元本返済の多寡は、借入金を何年で完済するか?によって大きく変わってきます。

1億円を借り入れて、金利が1%なら年間の支払い利息は100万円になります。2%なら200万円ですね。このとき元本返済は、返済期間が例えば30年ならば元利均等払いの場合、初年度の元本返済は約287万円となります。しかし、これを10年で返済しようとすると初年度の元本返済は約956万円になります。もし1年返済なら、当たり前ですが1年の元本返済額は1億円となるわけです。

そのため、キャッシュフローの改善には、この「元本返済」を圧縮するということが欠かせないということになります。ただしここで悩ましいのが、特に中古物件の場合、法定耐用年数の残年数があと何年残っている物件かによって、金融機関からの融資期間がおのずと決まってしまうことです。

またもし、法定耐用年数を超えて融資してくれる金融機関があったとしても、他行(特に都銀に顕著)から見た場合の印象は良くないため、なるべくなら法定耐用年数を超過しての融資は避けた方がベターです(但し都銀以外はあんまり気にしない金融機関がほとんどです。この理由はまた別の機会にガッツリ説明します)。

 

さて、そこでタイトルのように50年もの期間で融資してくれる金融機関があれば、毎月毎年のキャッシュフローは劇的に改善します。もちろん毎月払っても払っても一向に元本が減らずライフトータルでの金利負担はかなり増加する・・という副作用を持つ麻薬のようなモノでもあるので、使い方はリスクを承知して割り切って活用すべきですが。

その金融機関は、実名を出してしまうと、関東では西武信金という信用金庫がやっていることで有名です。もちろん50年ローンというのは理論値であって、現実的には凡そ35年程度の融資期間になることが多いようですが、それでもやり方次第では40年以上の返済期間設定は可能です。

これであれば、キャッシュフローは劇的に改善し、逆に言うと多少イールドギャップが低い物件であっても買っても回らなくはないですね。この信金さんは営業エリアもあまり広くないため、どちらかというと都心の低利回り物件を購入するための裏ワザという位置付けで特殊に思ってもらった方がよいですが、意外と信金・信組にはこうした型破りな独自の融資スタンスを持っているところもありますので、是非ご自身のエリアでも探してもらえればと思います。

 

ところでこの西武信金の長期融資の引っ張り方ですが、実は「やり方」が決まっており、このルールを無視して普通に中古物件を持ち込んでも50年ローンはすんなり出ません。その特別な「やり方」については、僕のLINE@に登録してくれている方に限定で明日の朝6:00に答えを配信しますね。

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銀行も融資先を模索しています

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一般の人からすると「銀行」という存在は、公的機関に準ずる公平性や中立性を備えた機関に見えますが、実際にはその実態は当然ながら民間の営利企業です。

そして、そうである以上は、利益追求がその活動の源であり、特に上場している銀行なんかは株主に対して、増収増益による配当を目指さないといけません。

銀行がおカタい機関に映るのは、おカネを扱うという業種柄、お客様に信頼してもらう必要があるため、敢えてあのようにカタそうな体裁を整えているのです。
銀行のドロドロした話は、こうしたブログでは特に書きませんが、見聞きするだけでも枚挙にいとまがなく、別に珍しい話でもありません。

特段、そうした逸話を持ち出すまでもなく、その営利追求のスタンスは、銀行マンの営業を見れば一目瞭然です。

銀行マンは常に融資先を探し求めています。大企業、中小企業、零細企業、個人事業主、新規創業、不動産投資家、地主、住宅ローンなどあらゆる種類の融資先を模索しています。

特に不動産は、ある程度まとまった金額の融資が取れる大口の案件であり、かつ当該不動産を担保に取ることで債権を保全できるため、銀行や銀行マンにとっては格好の融資先となります。

某地銀などでも半期の融資貸し付け額の目標が営業マンひとり当たり10億円程度ある銀行もあり、そうなると逆に不動産に融資しない限り達成は難しいでしょう。
そういうわけで僕らの元にも日々いろんな金融機関の方が案件を探して営業に来て頂けてます。

彼らと話していると実感するのが、今年に入って以来、各行が急に融資エリアを拡げて来たなということです。

これまでは東京圏で言うと、国道16号線の内側というごく東京に近い一都三県にしか融資しなかったのが、いまでは徐々にR16の外へも融資対象エリアを広げつつあります。

それまでR16の外は、こうした在京の銀行が融資しにくかったからこそ、そこそこに高い利回りが続いていたのですが、この垣根が取り壊され始めると、やはり北関東エリアの利回り水準も徐々に低下してきています。

そういうわけで、収益不動産は、買えるうちに買っておかないと、結果いつまで経っても買えない・・という人も多く出てくるかと思います。

東京都心に関しては、図らずも数年前に低い利回りででも取得しておいた投資家さんは、いま軒並みキャピタルゲインを手にしています。

僕は残念ながら、都心の不動産は買わず地方高利回りを追い求めて北関東に出たのでいまのところその恩恵にはあずかっていませんが今後、R16の外のエリアに融資が付き出し収益物件の値が上がって行くことがあれば、売却益も望めるので有り難いなあと、その時を切望していたりします(笑)

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