椙田（すぎた）です、
東京23区の中でも港区と千代田区、
そして中央区は都心3区とも言われ、
官公庁や上場企業が本社を構えるなど、
まさに日本の中枢を担うエリアと言えます。
それだけに資産価値が下がりにくく、
この都心3区に投資物件を持っていれば、
確実な収益が見込めるでしょう。
しかしながらこのエリアは、
当然ながら物件価格も高く、
極端にキャップレートが低いです。
唯一、銀座を除いた中央区が、
僕らでも投資対象として見える程度で、
他はファンドや機関投資家が、
買うくらいしか難しいです。
さてその東京都中央区ですが、
いま僕が注目している理由が、
人口を抑制するため容積率緩和策を
段階的に撤廃しているという点です。
このような容積率に対する規制は
不動産投資にどのような影響を
与えるのか考えてみました。
-人口が増えすぎている中央区-
東京都中央区は2018年時点で
人口が15万人を突破しました。
中央区が15万人を突破したのは
実に約50年ぶりのことです。
その背景には建造物の容積率を
緩和してきた策の影響がありました。
建築物の容積率を緩和することで
高層マンションが建てられるようになり、
中央区では昨今マンションの建築が
相次ぎました。
そして今でも利便性を求めて
移り住む人や外国人の定住者が
増えたことが影響して、
中央区の人口はどんどん
増えつつあるのです。
-容積率緩和策を廃止-
一方で人口の急激な増加は、
行政側が対処しきれない・・・
という状況をもたらしました。
例えば江東区でも人口が
急激に増加していますが、
ファミリー層が増えたことにより
学校の建設が追いつかず、
マンモス校が続々と建てられています。
川崎市の武蔵小杉でも、
タワマンの建設ラッシュによって
人口が急激に増え続け、
駅に人が入りきれないなど、
交通インフラ面で問題が浮上しています。
中央区でも同様の問題が発生しつつあり、
行政側ではこれらの問題を抑制するため、
これ以上人口が増える状況を
打開しようとし始めているのです。
-中小規模マンションは建てにくくなる-
容積率の条件がこれまでより低くなると、
どのような悪影響が及ぶでしょうか。
現在懸念されている影響の一つとして、
中小規模のマンションがだんだん
建てにくくなるのではないか？
と言われていますね。
大型のマンションであれば
敷地が広いため容積率の上限が多少
低くなっても一定の戸数は確保できます。
しかし敷地面積の狭い
小規模のマンションになると、
容積率が低くなると戸数を十分に
確保できず収益性が下がります。
そのため10階以下のマンション建設が
難しくなっていくと思われます。
不動産投資の観点では、
容積率が低いエリアでは
新築一棟マンションの建築は
採算が合いにくくなるのですが、
一方で実需用の分譲マンションは、
今後は絶対数が少なくなることで
高騰する可能性が高いと思います。
資産価値が落ちにくい中央区で
マンションを買おうとすれば、
まだ中古物件が豊富に出回っている
現時点の方が安く買える可能性が
高いのではないでしょうか。
もちろん中央区以外にも
急激な人口増加に頭を抱える自治体は、
都心にはいくつもあります。
新築・中古マンションともに
値上がりしている現在、
そうした状況を見極めながら、
どこに物件を買うべきか
検討していく必要もあるようです。
