自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

ビジネス

賃貸の人気設備ランキング

椙田(すぎた)です、

全国賃貸住宅新聞が発生した
『入居者に人気の設備ランキング2017』から、
この設備があれば周辺相場より
家賃が高くても決まる人気の
設備ランキングを紹介します。
 

 
全国賃貸住宅新聞の
ランキングをみると、
単身者向け物件もファミリー向け物件も
「インターネット無料」であることが
大きなポイントとなりそうです。

 
現代ではスマートフォンが普及し、
YouTubeやSNS、Amazonや楽天など
娯楽からショッピングまで
ネットを使用する機会が増えました。

 
インターネット環境は、
もはや生活欠かせないライフラインです。
 

毎月自分でインターネットを契約すると、
携帯料金以外に約5000円前後、
そのほかに初期費用もかかってしまうので、
インターネット無料によって、
費用が抑えられるのは非常にメリットです。
 

また、単身者向け物件、
ファミリー向け物件とともに
2位にランクインしているのが
オートロックです。

 
安全に生活する上で、
セキュリティはかかせません。
悪質な訪問販売や勧誘を避けるためにも、
オートロックがあると安心です。

 
これらのような人気設備を導入すれば、
同じ家賃帯でもライバル物件に
差をつけることができます。

 
ただし、重要なポイントは、
設備を設置するための導入にかかる
導入費用や毎月かかる
ランニングコストとのバランスです。
 

たとえば、オートロックを
後から導入しようとすると
約200万円以上もの費用が
かかってしまいます。

 
もちろん会社や設備の種類によって
費用は異なりますが、
オートロックの後付けは高額です。

 
またインターネットも
10部屋のアパートやマンションで
初期費用だけでも30万円ほど
かかるといわれています。
 

設備を導入する際には、
家賃収入やその他の経費との
バランスを考えてよくよく
検討する必要があります。
 

競合物件と差をつけたい・・・
でも費用面で難しい・・・
であれば、少額の費用で済む
設備にしておきましょう。

 
たとえばTVモニター付き
インターホンなどは、1台あたり
およそ2万前後で取り付けが可能です。
 

定期的にライバル物件の
設備をチェックしつつ、
費用面も考えながら
自分の収益物件の強みになる設備を
取り入れていきましょう。

中央区が容積率緩和を廃止します

椙田(すぎた)です、

東京23区の中でも港区と千代田区、
そして中央区は都心3区とも言われ、
官公庁や上場企業が本社を構えるなど、
まさに日本の中枢を担うエリアと言えます。

それだけに資産価値が下がりにくく、
この都心3区に投資物件を持っていれば、
確実な収益が見込めるでしょう。

しかしながらこのエリアは、
当然ながら物件価格も高く、
極端にキャップレートが低いです。

唯一、銀座を除いた中央区が、
僕らでも投資対象として見える程度で、
他はファンドや機関投資家が、
買うくらいしか難しいです。

さてその東京都中央区ですが、
いま僕が注目している理由が、
人口を抑制するため容積率緩和策を
段階的に撤廃しているという点です。

このような容積率に対する規制は
不動産投資にどのような影響を
与えるのか考えてみました。

-人口が増えすぎている中央区-

東京都中央区は2018年時点で
人口が15万人を突破しました。

中央区が15万人を突破したのは
実に約50年ぶりのことです。

その背景には建造物の容積率を
緩和してきた策の影響がありました。

建築物の容積率を緩和することで
高層マンションが建てられるようになり、
中央区では昨今マンションの建築が
相次ぎました。

そして今でも利便性を求めて
移り住む人や外国人の定住者が
増えたことが影響して、
中央区の人口はどんどん
増えつつあるのです。

-容積率緩和策を廃止-

一方で人口の急激な増加は、
行政側が対処しきれない・・・
という状況をもたらしました。

例えば江東区でも人口が
急激に増加していますが、
ファミリー層が増えたことにより
学校の建設が追いつかず、
マンモス校が続々と建てられています。

川崎市の武蔵小杉でも、
タワマンの建設ラッシュによって
人口が急激に増え続け、
駅に人が入りきれないなど、
交通インフラ面で問題が浮上しています。

中央区でも同様の問題が発生しつつあり、
行政側ではこれらの問題を抑制するため、
これ以上人口が増える状況を
打開しようとし始めているのです。

-中小規模マンションは建てにくくなる-

容積率の条件がこれまでより低くなると、
どのような悪影響が及ぶでしょうか。

現在懸念されている影響の一つとして、
中小規模のマンションがだんだん
建てにくくなるのではないか?
と言われていますね。

大型のマンションであれば
敷地が広いため容積率の上限が多少
低くなっても一定の戸数は確保できます。

しかし敷地面積の狭い
小規模のマンションになると、
容積率が低くなると戸数を十分に
確保できず収益性が下がります。

そのため10階以下のマンション建設が
難しくなっていくと思われます。

不動産投資の観点では、
容積率が低いエリアでは
新築一棟マンションの建築は
採算が合いにくくなるのですが、

一方で実需用の分譲マンションは、
今後は絶対数が少なくなることで
高騰する可能性が高いと思います。

資産価値が落ちにくい中央区で
マンションを買おうとすれば、
まだ中古物件が豊富に出回っている
現時点の方が安く買える可能性が
高いのではないでしょうか。

もちろん中央区以外にも
急激な人口増加に頭を抱える自治体は、
都心にはいくつもあります。

新築・中古マンションともに
値上がりしている現在、
そうした状況を見極めながら、
どこに物件を買うべきか
検討していく必要もあるようです。

目標達成の明暗を分けるもの

椙田(すぎた)です。

夢を叶えたいーー
お金持ちになりたいーー
と思ったとき真っ先にやることと言えば、
普通は「目標を決めること」でしょう。

当然のようにやっている「目標設定」は、
一見メリットばかりのように思えます。

しかし驚くべきことに、
その裏にはデメリットも存在するのです。

まずは、メリットから見ていきましょうか。
目標設定におけるメリットは3つあります。

1つ目は、
「効率的に目標を達成できる」です。

「効率的に」というのは、
目標を決めるとゴールが把握でき、
ゴールが把握できるとゴールまでの距離
(期間や時間)が把握できるということで、
結果的に「今やるべきことがわかる」のです。

ぼんやりと考えているくらいでは、
今やるべきことは導き出せないのです。
つまり効率が悪いということになりますね。

2つ目は、
「迷わず、寄り道せずにゴールできる」です。

ゴールが決まっていれば方向性や順路が見え、
迷わずゴールに向かえます。

旅行に行く際に地図を持っていれば、
迷わず目的地に辿りつけるのと同じです。

3つ目は、
「行動力が増す」です。

ゴールが明確に決まり、
今やるべきことがわかっていれば、
自然と意欲が沸いてきます。

休みの日に予定がないと惰眠を貪ったり、
ダラダラと過ごしたりと
ムダな時間だけが過ぎていきますが、

予定があれば朝早く起きて準備するなど、
行動意欲が沸きます。

それでは、
目標設定におけるデメリットとは
いったいどんなことでしょうか?

実はデメリットは2つあります。

1つ目は、
「現実と理想のギャップに悩む」
ということです。

目標を決め、チャレンジしていると、
どうしても結果が出ない時があります。

理想ばかりを求めていると
そのギャップに耐えられなくなるのです。

特に目標が大きいと、
そのギャップも大きくなるものです。

2つ目は、
「成功者をマネしても限界がある」
ということです。

成功した人は、
環境と自分の能力、更には運という要素が
満たされていたから成功できたのです。

でも、それがそのまま自分に
当てはまるとは限りません。

このように、目標設定でさえも、
裏にはデメリットが存在していたのです。

しかしデメリットも考慮した上で、
目標設定を行なえば理想に近づくことは確かです。

そして、一つだけ確実に言えることは、
「行動しない限り目標は達成できない」
ということです。

「目標を決める」というのも、行動の1つ。
「具体的に何をするか」も行動の1つです。
すべては行動するか否かにかかっています。

ぼんやりと考えている程度では、
永遠に夢は叶いません。

しっかりとゴールを定め、
論理的な方法で自分をコントロールすることで、
はじめて目標達成が可能となるのです。

過去の行ないが今の自分を形成する

椙田(すぎた)です。

上司の理不尽さにイライラする。
仕事がうまくいかない。
頑張っているのに報われない。
家庭が面白くない。

・・そんな風に思っていませんか?

現実を変えようとしてもうまくいかない。
なぜ現実はなかなか変わらないのでしょうか?

それは、
「今の現実は自分がつくり出したものである」
という宿命的な法則に支配されているからです。

これは「原因と結果の法則」と呼ばれるもので、
物事の結果には必ず原因があり、
その結果は己の思いによってつくられている・・
という考え方です。

「上司の理不尽さにイライラする」
という出来事でさえ、
その原因をたどれば実は、
それは自分がつくり出した結果なのです。

人は「他人からの感情」に敏感な生き物です。

もし、あなたが心の片隅で、
「この上司は嫌いだな〜」と思っていれば、
その感情はたちまち相手に伝わります。

それによって相手も尚のこと、
あなたに理不尽な対応を取るでしょう。

「仕事がうまくいかない」というのも、
自分の実力不足が原因と考えるのが妥当です。
それを棚に上げておいて、
どこかで環境や人のせいにしているのです。

ではどうすればいいのか?

そんな時は自分を客観視しましょう。
ちょうど幽体離脱するように、
自分で自分自身を離れて見るのです。
(幽体離脱した事ある人は少ないと思いますが)

今の現実の自分は、
過去の膨大なる「選択の結果」です。

いまここに住んでいるのも自分の過去の選択、
いまの会社に勤めているのも自分の選択です。

悩み、迷い、妥協し、
あるいは、いい加減に決めたり、
真剣に決めたりなどした結果として、
今の現実があります。

であるならば、
この選択をしてきた結果を変えることは
もうできないのでしょうか?

答えは「可能」と言い切れます。
しかも一瞬で変えることができます。

その方法とは「思いを変える」ことです。
今の現実に対しての思い方を変えるだけで、
人生は一変します。

「上司の理不尽さにイライラする」を分解すると
上司を機会に自らイライラすることを決めている
ということになります。

「仕事がうまくいかなくて落ち込む」を分解すると
仕事を機会に自ら落ち込むのを決めている
ということになるのです。

人間は、このように自分の感情を
都合よく分析し選択しているのです。

そこで、
この感情の受け止め方をコントロールすれば、
今の現実を変えていくことができます。

起こる出来事すべてに自ら意味づけをし、
解釈をプラスの方向へ持っていくのです。

幸せや不幸せとは意思の産物であって、
絶対的な宿命ではありません。

起こる事象に対して幸せを感じるよう
自分を無理やりコントロールすることです。

無理やり幸せの方向へ持っていくと、
最初は強引だと思ったとしても、
いつのまにかそれに現実がつられ、
今が変わります。

まさに自分でやったことが、
現実をつくってることになるのです。

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