杉田です、

コロナの影響はいま、
世界すべての国に広がっており、
フィリピンも例外ではありません。

もともと開放的なラテン系のノリの
フィリピンでは感染の拡大も早く、

現在累計感染者数は30万人以上と
東南アジア最多となっています。
（まぁ単純に人口が多いのもある）

首都であるメトロマニラの
ロックダウンもまだ継続しており、
マニラ首都圏の周辺州との往来の禁止も
10月いっぱいまで延期されたようです。
https://www.newsweekjapan.jp/stories/world/2020/09/post-94570.php

さて、そんなコロナ禍のフィリピンでは
入国規制もかかったままなので、

外国人ビジネスマンの流入が滞り、
コンドミニアムの入居率が下がった・・

などの噂もあるのですが、
実際はどうなのでしょうか？

フィリピンの不動産市況について

DMCIという、フィリピン最大の
ディベロッパー（建設会社）に
勤めている友人がいます。

フィリピン最大手のデベなので、
日本で言うと鹿島とか大林組みたいな
スーパーゼネコンって感じですね。

DMCIの社員は3万人いますが、
この中で日本人の正社員は
彼たった一人だそうです。

他の日本人はDMCIを騙ってても
契約社員とか業務委託の
ブローカーだったりします。

で、
いま彼は日本の支社の立ち上げで
日本に帰って来ているので、
先日会って色々と状況を聴いてみました。

それによると、実際には、
フィリピンのコンドミニアムの
入居率は落ちてないとのことで、

それどころか法人契約で纏めて
借り上げのニーズなどが旺盛で、
賃貸も依然活況とのことでした。

ちなみにDMCIはメトロマニラに
4万室ものコンドを管理していて、
その統計から言っているので
本当だろうと思います。

にもかかわらず今、フィリピンの
コンドミニアムが売りに出るのは、

オーナー（日本人も含めて）が
コロナで資金面で苦しくなって
手放すケースが増えているからだそう。

それも5年のプレビルド期間が
ようやく今年明けて竣工した
新築物件でも売りが出ているとのこと。

で、これって実はめちゃくちゃ
チャンスということになります。
順に説明しますね。

フィリピンのコンドミニアムの販売方法

これはフィリピンに限った話でなく
東南アジアのコンドミニアムあるあるで
プレセールとかプレビルドと呼ばれる
販売方法が一般的です。

これは建設途中に分譲販売し、
毎月少しずつ積み立てのように
支払いを建設中ずっと続け、

実際に竣工したときに、
残金を一括で支払うかまたは
ローンを組んで支払うか？
を選択するという方法です。

日本では全く馴染みがありませんが
海外ではよくある販売方法です。

もちろんこれには、
メリットもデメリットもあります。

プレセールのメリットとデメリット

まずメリットは、
建設途中には毎月少額を払うので
大きな出費が不要ということ。

そして竣工したら現物が手に入るので
銀行も安心して融資してくれる点。

さらには建設途中の約5年の間に
竣工に近付くにしたがって、
どんどん物件の価値があがること、です。

なので最悪竣工引渡しと同時に
エグジットで売却しても、
差益が出るくらい価値は向上します。

逆にデメリットは、
竣工前の5年の間に支払いが
滞ると権利を失ってしまうこと、

5年先のマーケットが本当に
予測通りに着地するか分からないこと、

5年間の間はリターン（家賃収入）なく
ずーっと支払い続けないといけないこと、
くらいでしょうか。

フィリピンの建設現場は遅延する

もうひとつ見落としていけない
プレビルドのリスクがこれです。

おおらかで吞気なフィリピン人は
時間にルーズだと言われてます。
（勿論そうでない人もいます）

また街中が交通渋滞しまくってて
そもそも“約束の時間”とは
あくまで“目標”であって、
必ず実現しないものだ、
と考える気質があったりします（苦笑）

それゆえ建設現場も、
基本的には工程表通りに進まず
ビルの建設は必ず遅延します。

そんなフィリピンにあって、
唯一例外的に計画通り建つのが
DMCIという会社の特徴だったりします。

で、実際友人の担当した
大型コンドミニアムも今回、
無事ほぼ予定通り竣工しました。
（コロナの影響で2ヶ月ほど遅れただけ）

コロナで手放す人が出始めた

無事竣工して引渡した部屋は
ここで投資家がDMCIに残額を
一括で支払わなければなりません。

しかし、いまのご時世、
コロナの影響で収入が減ったり
職を失ったりという投資家もいて、

竣工したばかりのコンドミニアムを
泣く泣く手放さざるを得ない人が
ちらほらいるというのです。

そうすると我々、
市場の歪みを突いて物件を
安く仕入れるハゲタカ投資家によっては

願っても無いチャンス到来！
ということになりますよね。

というわけで、
プレセールのリスク部分を既に
負担してくれて取り除かれた、

あとは旨味だけ享受できる
コンドミニアムが、
マーケット価格よりも安く
取得できるチャンスというわけです。

詳しくはzoom座談会で聞けます

雑駁に掻い摘んで言うと
そんな感じですね。

これ以上の詳しい話は僕ではなく
DMCI社員の友人をお呼びして、
10/30の夜にzoom座談会で
根掘り葉掘り聞き出すつもりです。

この座談会は、
フィリピン不動産に興味ある人なら
誰でも無料で参加することができます。

無料ですがバックエンドもありません。

ご希望者はお得なプライスで
プレセール期間は払い込んだ
新築コンドミニアムを、
購入することも可能です。

が、販売目的ではありませんので
無理なセールスとかもありません。

てか、お得な物件は、
そんなに大量には出回りませんので
欲しくても買えない可能性の方が
高いです、すみません。

そういうわけで、
このzoom座談会の詳細日程や
お申し込みはこちらから！
↓　↓　↓
https://ex-pa.jp/item/30242

皆様のご参加をお待ちしています。