自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

不動産投資

保険を活用して安く修理するポイント

椙田(すぎた)です、

今年は関西を中心とした西日本で、
甚大な自然災害が多発しました。
 

例年は、夏から秋にかけて、
九州・四国・本州は台風などの
自然災害に見舞われやすくなります。

 
日本は災害大国であるだけに、
それらへの備えのかなめとなる
損保の加入は不動産投資を行なう上で
必須だと考えます。
 

そこで建物総合保険と
そのオプションを上手く利用して
屋根や外壁を安く修繕するための
ポイントをここではお伝えします。

 
 
 

損害額型を利用する

火災保険には様々なオプションがあり、
強風などで屋根や外壁が壊れた場合に
対応する風災保険があります。

 
風災保険の補償の形としては、
いくつかのタイプがありますが、
例えば工事費用が30万円かかった時、
3万円分を自己負担で修繕し、
残りの27万円分が補償されるタイプの
保険を免責型と言います。
 

一方で被害額が例えば
20万円に満たない場合は
補償が1円も出ない代わりに、
20万円以上に達した場合は
全額補償する損害額型もあります。

 
負担をできるだけ少なくして
保険を最大限に活用したいのであれば、
損害額型を利用しましょう。

 
損害額型を利用する時の注意点は、
被害額が199,999円では、
1円も補償が下りないことです。

200,001円なら補償が全額下るので、
被害箇所をまとめて修繕しましょう。
そうすれば修繕に費用がかさんでも
自己負担分がなくなります。
 
 
 

強風の吹いた日を正確に記録しておく

また風災保険の補償を受ける際の
重要なポイントとして、
被害の発生日と風の強さを
保険会社に申告しなければいけません。

 
一般的に風災保険が利用できる
強風の基準は時速20km以上です。

 
記録として時速20km以上の
強風が吹いていない場合は、
風災保険の対象として認定されず、
補償が受けられないことがあるのです。
 

外で強風が吹いた日は、
インターネットサイトや新聞などで
「この日はこのエリアで、
時速20km以上の強風が吹いた」
としっかりと記録しておきましょう。

 
そしてその記録をもとに申請すれば、
補償が受けられることになります。

 
 
 

直ぐに修繕を依頼する

損害額型風災保険に入っていれば、
修繕額がある程度高額でないといけません。
 

しかし被害が大規模なものになると
20万円や30万円どころか、
場合によっては100万円を超す
修繕費用が必要になるかもしれません。
 

それほどの大規模な災害であれば、
たとえ補償が全額下りたとしても、
居住スペースが壊滅するなどの
被害で退居せざるを得ないことがあります。
 

そのため基本的な考え方としては、
大損害を被る前に軽微な段階で
修繕に努めることが重要です。

 
人間の病気もそうですが、
早期段階で治療すれば時間もお金も
それほどかけずに元の状態に戻せます。
投資用不動産も同じです。
 

「少し被害が出てるけど、
まだこの程度なら大丈夫・・」
と放置するのではなく、
問題が発覚した時点でしっかりと
修繕を行ないましょう。

 
そうすれば致命傷を負わずに済みます。
何事も早期治療(早期修繕)と
予防(保険)が重要ですね。

リノベ投資のメリット

椙田(すぎた)です、

例えば築年数が40年、50年など
古くてボロボロなアパートだと、
そのままで入居を埋めるのに
なかなか苦労します。
 

逆に言うと、そういう物件は
比較的安く取得することができるため
想定利回りは高いです。

 
あくまで想定利回りなので、
あとは実際に賃貸付けをして、
その高い利回りを現実のものに
する必要があります。

 
個性的なデザインや最新の設備などで
リノベーションした物件は、
新築物件よりは家賃が安く、
かつレトロ感あふれる古さと、
リフレッシュした新しさの両方の良さが
一部の人に人気が出ています。
 

しかし施工をミスってしまうと、
中途半端な新しさと古さが入り混じり、
どっちつかずになる可能性もあります。
 

リノベ物件の具体的なメリットを知り、
うまく活用する方法を考えてみましょう。

 
 
 

修繕費などのコストが安い

一般的に中古物件は価格が安い代わりに、
修繕費などのコストがかかります。

設備や使用している建材が古いため、
そのまま賃貸に出すのは難しいです。
 

機能的にも不十分なものがあるし、
躯体も老朽化により腐食などの
問題が発生する可能性があります。

 
そのため、
物件自体は安く購入できたとしても、
結果的に人が住めるようにするためには、
多額の費用がかかってしまうのです。
 

しかしリノベ物件であれば、
修繕が必要な部分を新しい設備や
デザインなどに変更しているため、
新築同様の安い維持費で、
賃貸運営することが可能です。

 
 
 

コンセプト次第で家賃を高く設定できる

リノベ物件の大きな魅力といえば、
独自性のあるデザインを盛り込める・・
という点でしょう。
 

入居者の中でも一般的なデザインの
普通のマンションでは満足できず、
レトロなデザインやペット同居可能な
物件など個性的なデザインや機能を持つ
住居を望む人もいます。

 
リノベ物件はデザイナーのセンスにより、
色々な顔を見せることができます。

 
個性的で他にはない設備を持つ
リノベーション物件であれば、
同等の立地や面積の物件よりも高い
家賃を設定しやすいです。

 
但し大事なのは、
一定のコンセプトに基づいて、
デザインをしていく必要がある点です。

 
 
 

最悪、自分で住むこともできる?

いくらリノベ物件と言っても
やはり元の建物の躯体は古いだけに、
築年数がさらに経過して、
施したリノベーションも古くなると、
客付けが難しくなってくることもあります。

 
人に貸すことが難しくなった場合は、
最悪自分で住むという選択肢も選べます。

 
自分で住むのであれば、
多少の不具合があっても我慢できるし、
追加のセルフリノベーションも可能です。

 
また場合によっては、
建物を取り壊して更地として売り出す、
もしくは新しく建て替えることもできます。
 

リノベ物件は購入費のうち、
ほとんどが土地の価値であり、
建物分の取得費は低いはずなので、
15年以上賃貸物件として経営していれば、
十分投資回収できるはずです。
 

建物価格が新築よりも安いというのは、
柔軟な運用を可能にしてくれるのです。

 
リノベ物件は差別化ができるだけでなく、
運用面でも臨機応変に活用ができます。
そのメリットを生かして、
不動産投資の収益性をあげていきましょう。

 
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お金が貯まるマインドセット

椙田(すぎた)です、

「不動産投資で早くリタイヤしたい」
「お金がないので銀行から借りたい」
マネーの専門家を標榜する僕の元には、
このような相談がよく舞い込みます。

 
結論からいえば、
全くお金も資産もない人は、
金融機関からの信用がないため、
融資を受けるのは難しいです。
 

一生お金に困らないようになるためには、
まず信用を積み上げることです。
では、一生お金に困らないために
今できることは何でしょうか?
 

それは時間を味方につけることです。
つまり、支払いの期日を守り、
コツコツ貯金を殖やしていくことです。
 

支払い期日を守ること、貯金することが
あなたの信用度とどう関係しているのか。
また、貯金をするための
マインドセットをお伝えします。

 
1年あたりでは小さな努力でも、
継続することで大きな力を
発揮することができるので是非
読んだら実践して行きましょう。

 
 
 

“信用偏差値”を下げない

お金の貸し手のほとんどが使っている
FICOスコアと呼ばれる
信用スコアをご存知でしょうか。

 
貸し手は、このスコアを参考に
信用リスクに対する判断を行ないます。
 

スコアの下は300(全然ダメ)から
上は850(完璧!)までの幅があります。
(平均は700)

 
一般的にスコアが低い人ほど、
ローンを組むといった
借り入れが難しくなります。

 
FICOスコアの算出に使う要素は
次の5つです。

・請求書の支払い履歴 35%
・借り入れ限度中の現在の
借入額の割合(少ないほど良い) 30%
・クレジット利用年数 5%
・借り入れの種類(学資ローンから
クレジットカードまで) 10%
・過去12カ月の借り入れ申込書の数 10%

 
この数値から読み取れることは、
たった一度の延滞が
自分の信用スコアを大幅に下げてしまう
リスクがあることです。
 

ですから、期日までに
請求額すべてを支払う習慣を
つけておくことが大切になります。

 
普段は信用履歴に表示されない
家賃やスマホ代なども
油断しないようにしましょう。

 
期日を守っていけば、
あなたの信用スコアもコツコツと
積み上がっていきます。

 
 
 

節約してまずは1000万円貯めよう

不動産投資、会社経営、起業など、
将来何かするためにも、
まずは1000万円を目標に
お金を貯めることです。
 

そして、
その1000万円はできるだけ
早く貯めることが大切になります。

 
仮に5年で1000万円を貯められれば、
銀行側は、
「この人は生活費を差し引いて
年間200万円は貯められる人だ」
と評価してくれます。
 

貯金がどれくらいあって、
それを何年で貯めたのか・・・
これがあなたの「信用」の度合いを
決めるものになります。

 
なにより自分はこれだけ貯められた、
という自信にもつながります。

 
自分の力でお金を貯めるというのは、
経営者や投資家になるうえで、
絶対に積んでおいたほうがいい
経験であり訓練です。

 
信用は一朝一夕には
できあがるものではありません。
まずは堅実にお金を貯めることから
はじめましょう。

 
 
 

お金を貯めるためのマインドセット

お金を堅実に貯めるコツは、
とにかく節約することです。

 
そのためにできることは、
自分の生活費に必要な
最低ラインを定めることです。

 
多くの方がSNSや
WEB広告の影響を受けて
生活に必要な額を
大きく上げてしまっています。

 
周りが車を買ったり、
家を買ったり、
海外旅行に頻繁に行っていたとしても、
自分と比較しないことが大切です。
 

周りと比較しだすと、
自分も欲しがるようになるのが
人情というものです。

 
注目を浴びるためにお金を使う方は、
あとで苦労することになります。

目立とうとして背伸びするよりも、
小さくコツコツ努力していくことが
大切です。
 

突っ立ったままじゃ
高く飛べないのと同じで、
高く飛ぶためには
一旦しゃがまないといけないことを
忘れずにいてください。

レントロールを読む際の注意点

椙田(すぎた)です、

既に入居者が入っている賃貸中の
中古不動産を購入する時には、
「レントロール」と呼ばれる現在の
家賃管理表を見なければいけません。

このレントロールをチェックする時、
どのような点に注意をすればいいのか
まとめてみました。

 
 
 

短期間の入居者がいないか

投資用の不動産を購入する時には、
「空室が多い物件よりも現在、
満室運営されている物件を購入したい」
多くの人はそのように考えるでしょう。

 
ところが中古不動産を売るためには
何としても空室率を下げ、
できれば満室にしてから物件を
売ろうとする業者もいるのです。

 
熱心な客付けの結果、
部屋が満室になっているのであれば
問題はないのですが、
悪質な売主の中には一時的に人を住ませ、
満室に見せかける会社もあるようです。

 
そのような悪質な売主は、
アルバイトや知人を一時的に住ませ、
物件が売れた後に退居させます。

「物件が満室だからしばらくは
安定した収入が望めるだろう」
と思って購入した結果、
何部屋も同時に退居が出てしまい、
結果として収入が一気に減って
しまうこともあり得るのです。
 

これ、本にも書きましたが、
僕も実際過去に悪質な中国人売主に
やられた事だったりします(苦笑)。

 
なので全て入居2ヶ月以内など、
最近入った入居者が多い場合は、
売主が無理に客付けしている
可能性があるので注意しましょう。

 
 
 

家賃が周辺相場に沿っているか

不動産の価格は利回りで変わってきます。

 
売主からしてみたら、例えば
現況利回り5%の物件を
3,000万円で売るよりも、
その物件の利回りを8%にできれば、
価格が3,200万円でも売れるます。

 
そこで、
「利回りを上げるためには、
物件価格を下げるのではなく、
家賃収入の見かけを増やせばいい」
などと考える売主も少なからずいます。

 
家賃収入を増やすため、
周辺の相場よりも高い家賃で部屋を貸し、
利回りをアップさせて売り出す・・
そういう手口も容易に思い付きます。

 
もちろん本当に高い家賃で
借りている入居者がいるのならば
問題ありませんが、
これもサクラの可能性もあります。

 
周辺の相場よりも明らかに高い家賃で
入居している人間がいたら、
なぜその人はその値段で借りているのか
しっかりと聞き出しましょう。

 
そうしないと退居されてしまった後、
思いもよらぬ安い家賃で入居者を
再募集することになりかねません。

 
 
 

空室率だけではなく稼働率も見る

空室率とはあくまで瞬間的な数字です。
例えば4月時点での空室率を聞いても、
4月は最も入居者が多くなる時期なので、
高めに維持されているかもしれません。

 
年末など引っ越しや退居が多い時期に
どうなのか?なども考慮して、
家賃収入を想定すべきです。

 
年間の稼働率は1年間における
部屋の稼働率を示す数字であり、
その物件が年間ではどんな稼働率なのか?
を見る必要もあります。

 
例えば5部屋ある物件なら5×12=60。
年間に家賃収入が得られる機会は60です。
その60のうち何件得られたのか。
この稼働率はチェックしましょう。

 
レントロールを見せてくれと言っても、
開示してくれないような場合は、
問題がある可能性もあります。
レントロールをしっかりチェックしましょう。

孫に伝えおくべき7つの投資ルール

椙田(すぎた)です、

もし、あなたが子供に
投資を教えるなら
何について教えるでしょうか。

 
まずは
「お金をたくさん持つ」ことの
大切さを教えることもあるでしょう。

 
実際、
投資で成功している親たちは
 

「お金を正しく扱うための知識」
を子供たちに教えています。

 
たくさんのお金を持っていても、
それだけでは自分の人生を有意義に
過ごすことができないことを
身をもって知っているからです。
 

お金は無くなることがあるけれど、
「知識」は無くなりません。

 
「知識」をどれだけ所持していても
税金が課せられることはありません。

 
今回は、
「お金を正しく扱うための知識」を
7つの切り口に分けてご紹介します。

 
「知識」を使えば、
富を作り出すことができます。
 

これらのアドバイスが、
あなたの成功体験を築くうえで
助けになれば幸いです。
 
 
 

ルール(1)
年老いた自分を想像できる若者の方が
お金持ちになりやすい

若者が貯蓄を苦手な理由のひとつに、
年老いた自分を想像できないことが
挙げられます。

 
スタンフォード大学の研究で
そのことが明らかになりました。

 
バーチャル技術の研究室で
大学生を対象に
お金の使い方の実験を行ないました。

 
現在の自分と同じ年齢のアバターを
見せられたグループと、

 
70歳になった自分のアバターを
見せられたグループの二つに分けて
実施しました。
 

どちらのグループも
自分のアバターの動きに慣れ親しんだのちに、
同じ部屋の人たちのアバターとも
触れ合う機会をとりました。
 

その後、大学生たちに

 
「1000ドルをもらったら
何にどのくらい使うか」

 
という質問をしました。

 
質問の回答には、

 
・愛する人に贈り物を買う
・退職口座に投資する
・楽しいイベントに使う
・当座預金口座に入れる
 

などの選択肢が与えられました。

 
驚くことに
70歳のアバターを見せられた学生たちは、
同年齢のアバターを見せられた学生たちより、
退職口座に入れる金額が
2倍も高い結果となりました。
 

年老いた自分を想像できれば、
人は貯金したくなるということです。

 
後先考えずに好き勝手に
お金を使う癖がある人には、
特に有効なマインドセットです。

 
 
 

ルール(2)
完璧な投資家になれなくても、
いい投資家にはなれる

退職口座を持つ人を対象にした
全米経済研究所の調査によると、
 

投資について基本的な知識がある人は、
知識のない人に比べて
25パーセントも口座の残額が
多いことがわかりました。
 

基本的な知識があるといっても
この人たちは投資のプロではありません。

 
ただ、株式のリターンが債券や
現金のリターンを上回るという
単純な事実を理解し、
その通りに投資していただけです。

 
この現実を知っておけば、
投資の初心者にありがちな、
最適な決断をしなかったことを
後悔し続けることを避けて
前に進むことができます。
 
 
 

ルール(3)
怠け者でもいい

株式のインデックスファンド
(ウォーレン·バフェットのお気に入りなど)か、
ETFに投資したら、
そのまま放っておきましょう。
 

この作戦を貫けば、
プロのファンドマネジャーを上回る
リターンを上げることができます。

 
実際、大勢の投資家を対象にした調査では、
売買頻度の上位2割の投資家は、
下位2割の投資家より、
38%もリターンが
少ない結果となっています。
 
 
 

ルール(4)
高い手数料を軽視しない

仮に、運用手数料が1.5%のファンドに
10万円投資し、運用手数料が
0.2%の別のファンドにも
10万円投資したとします。
 

どちらも30年間運用して
年率7%のリターンがあったとすると
 

前者のファンドは
約50万円にしかならないが、
後者のファンドは
約70万円になっている。
 

わずか1%の手数料で20万円の差が
生まれるのだから、
運用手数料は重要になります。

 
 
 

ルール(5)
自動的に貯金する

大きな富を得るには
投資が一番いい方法だと
思い込んでいる人は多いです。
 

もちろん、投資で成功できれば
それに越したことはありません。
 

しかし、どれほど運が良くても、
貯金不足は補えません。

 
確定拠出年金に登録したら
給与から天引きで
その口座にお金が入るようにしましょう。
 

今は苦しくてもあとで
大きな見返りがあるからです。

 
個人退職口座には、
毎月の給料日にかならず一定額が
自動送金されるように
手続きしておきましょう。

 
 
 

ルール(6)
分散投資が大切

ひとつの個別銘柄に大きく賭けるより、
株式のインデックスファンドか
ETFに投資した方が
リスクの軽減につながります。
 
 
 

ルール(7)
お金がすぐに必要なら株には投資しない

3年以内に家の頭金を払う計画があったり、
数か月後に結婚資金が必要なら、
貯金口座、譲渡性預金、
マネーマーケットファンドといった
安全な場所にお金を寝かせおきましょう。

 
株に投資してそのお金を
リスクにさらしてはいけません。
 

株式は長い目で見れば
ほかの投資より高いリターンを
もたらしてくれるが、
その分変動も激しいものだからです。

 
たまたまタイミング悪く
株が下がったときに
お金が必要にならないよう、
別の場所に寝かせましょう。

不動産投資本の問題点とは

椙田(すぎた)です、

不動産投資を行なうときに、
どんな不動産を購入すればいいのか?
どのように経営していけばいいのか?
などについての書籍を参考にしながら、
自分なりの不動産投資方針を
考える人は多いことでしょう。
 

高額のお金が動く不動産投資は、
様々な勉強を通じて知識を
蓄えていくことは大変重要です。
 

しかし、
本ばかりに頼ってしまうと
危険な面もあります。
 

本に知識を頼ってしまうと
なぜ将来のリスクにつながるのか、
ここでは理由をお伝えします。
 
 
 

-本はあくまで1人の成功体験に過ぎない-

新たに不動産投資を調べる場合、
多くの人は関連する書籍を
図書館からレンタルする、
あるいは書店などから購入するのが
一般的です。
 

もちろん、一冊の本を丁寧に読み込み、
活きた知識としていくことは大変重要です。
 

しかし、同時に本というものは、
一人の投資家の成功体験にすぎない
ということも理解しておくべきです。

 
不動産投資は時期やタイミングによって
同じ物件でも成功することも、
失敗することもあります。

 
たまたまその人は
運が良かっただけかもしれないし、
書籍には語られていない
資産背景を持っていたかもしれません。

 
どうしても商業出版の場合、
出版社は本が売れることが優先され、
内容の真偽や再現性については、
重要でない場合が多いです。

 
奇抜なことや人目を引くこと、
読書に夢や希望を持たせる内容でないと、
売れないということになりかねません。

 
本来、不動産投資というものは、
景気など時流の影響を受けて
その成否が決まります。
 

全てを信じるのではなく、
その人の経験や考え方を自分に
応用していくことが大事です。
 
 
 

-書籍は情報更新できない-

また本はwebサイトやブログと違い、
情報のアップデートができません。

 
2018年版、2019年版というように、
毎年少しずつ中身が改訂される本も
もちろんありますが、
それにしても一度買った本の内容が
自動的に更新されるわけではありません。

 
よって、その本に書かれている
内容や投資手法そのものが、
現在では市況の変化で通用しない
とちう場合もあり得るし、
現行の税制や法律制度に
適していないものもあります。

 
少なくとも10年前に出版された本を読み、
鵜呑みにすることは危険だといえます。
 

それに気付かず古い本を購入してしまうと、
現在では使えない投資手法に
惑わされることもあるのです。

 
 
 
-自分で考えない習慣がついてしまう-

そして書籍で最も危険なのは、
自分の頭で考えなくなってしまう
ということでしょうか。

 
特に短期間で投資を成功させた人や
驚異的な成果を出した人の本を読むと、
成功者の投資手法に憧れてしまい、
つい真似をしたくなります。

 
もちろんそういった人たちは
実際に成功しているため、
そこに書いてあること自体が
間違っているわけではありません。

 
しかしその手法にたどり着くまでには
何度となく失敗を経験している筈だし、
熟考に熟考を重ねた上で、
ようやく成功の道にたどり着いたのです。

 
書かれた内容の表面ヅラだけを
安易に信じるのではなく、
「なぜその手法に至ることができたのか」
「なぜその物件を探すことができたのか」
など常に疑問を念頭におきながら、

同じような成功へのスキームを
自分なりに模索して再現性のある
投資手法を編み出すことが重要です。

 
不動産投資においては、
結果だけを重視するのではなく、
その著者が成功へ至る過程に注視し、
プロセスに共感や納得がいく手法を
選ぶようにしましょう。

 
そうすれば自分なりの考え方が
順次アップデートされ、
成長しながら成功への道を
見つけ出すことができるのではないでしょうか。

成功に必要不可欠な意外なもの

椙田(すぎた)です、

成功するためには、
「才能を活かす」
「成功した自分をイメージする」など
たくさんの方法論や精神論があります。

 
今日は、成功にとって必要な
意外な「あること」をご紹介します。

 
 
 
-親への感謝-

成功者がみんな口を揃えて
言うことがあります。
それが「感謝」です。

 
とりわけ親への感謝は必要不可欠です。
なぜなら親との関係が、すべての
人間関係のベースになっているからです。

 
つまり親子関係の応用版が
「人間関係」なのです。

 
夫婦関係がうまくいかないのは
相手に依存しているからです。

 
家族になると親子関係の延長で、
相手に依存してしまう人がいますが、
これがうまくいかない原因です。

 
例え家族でもお互いが自立することで
関係がうまくいきます。
人間関係のベースとなる
親に感謝することで、
人間関係が良好になるのです。

 
 
 

-困った時の◯◯-

あなたは困った時、何にすがりますか?
神様?仏様?・・・実はここが、
成功するかしないかの分かれ道です。

 
成功者は困った時、
「自分に頼る」のです。
要するに自分自身に頼れるくらいの
力を持つという意味です。

 
運に頼ることなく日々努力をし、
粛々と実力をつけるのです。

「人事尽くして天命を待つ」ことで、
結果として運が味方につくのです。

 
困った時に自分の力を信じ、
その逆境を乗り切ると成長できます。
これは誰もが想像できることでしょう。

 
 
 

-寄付をする-

お金持ちはなぜ寄付をするのでしょうか。
これは、見栄でも売名行為でもありません。

 
「バランスの法則」
を知っているからこその行動なのです。

 
バランスの法則とは、
常に一定を保つ法則のことです。
振り子を思い浮かべるとわかりやすいです。

 
右に振れた振り子は、
今度は左に振れます。
右に大きく振れた振り子は、
左に大きく振れます。

 
この法則が自分も含む
すべてのものに当てはまるのです。

 
「お金をたくさん手に入れた」
そのままだと、バランスの法則が働き、
「お金がたくさん出てしまう」のです。

 
バランスの法則を知っているお金持ちは
自ら富を分配することで、
バランスを保っていたのです。

 
 
 

-まとめ-

科学的根拠のないことを
受け入れない人もいるかもしれません。

 
しかし、
世界中の大富豪と呼ばれる人たちが
口を揃えて言うことは、
もはやそれだけで
「理論」と呼べるのではないかと思います。

 
成功者の習慣こそ
最大の説得力があり、
現実的な方法ではないのでしょうか。

入居者が無断でペットを飼っていたら

椙田(すぎた)です、

不動産賃貸経営をしていると、
知らぬ間に入居者が賃貸契約に
違反していることがあります。

 
特に最近多いのは小型ペットを
密かに飼っていたという事例ですね。
最近猫が犬の飼育数を上回り、
犬も大型犬より小型犬が人気です。

 
小さいペットだからバレないだろうと
小型動物を飼う人は増えていますが、
動物を飼っていた部屋だと、
たとえクリーニングをしても
次の住人が動物アレルギーの場合、
健康上の問題に発展しかねません。

 
実は実際僕自身も猫アレルギーで、
猫が近くにいるとくしゃみ鼻水が止まらず、
酷い時は呼吸困難になります。。。

 
では大家として、
入居者が密かにペットを飼育していたら、
どのような対処をするべきでしょう。

 
最も良い対応は、
退居時のクリーニングを、
入居者の全額負担として、
契約を続行することです。

 
不動産投資では、
よほど入居者が次々と入る地域以外、
退居が出ると金銭リスクに繋がります。

 
本来ならば契約違反は、
断固として対処すべきですが、
ここは相手の落ち度でもあるので、
それを利用してクリーニング代を
全額負担する契約にするのです。

 
壁や床に傷がついていれば、
堂々と壁や床の交換費も請求できます。
入念な脱臭クリーニングもできるし、
普段の退居時よりしっかりとした
クリーニングを自己負担なしで
行なえる絶好のチャンスと言えます。

 
大家としては、
退居も起こらず、
クリーニングも入居者のお金でできる
という二重のメリットがあります。

 
無断ペット飼育は場合によっては
他の部屋から苦情が発生する
可能性もあり得ます。

 
特に動物の鳴き声は、
小さな動物のものでも気になる人は
気になって眠れなくなってしまうもの。

 
その場合大家として、
他の部屋の住人を優先するのか、
ペットを飼育している入居者を
優先するのかを考えなければいけません。

 
ドライに考えるのであれば、
長く住んでくれそうな入居者、
また退居が発生したら、
客付けに苦労しそうな部屋の
入居者を優先するべきでしょう。

 
1階で左右を囲まれた部屋などは、
一度退居が出てしまうとなかなか
次の入居が決まらないかもしれません。

 
その部屋がペットを飼育していても、
多少甘く見たほうがいい時もあります。

 
苦情を言ってきた人が
入居したてのときは、
その人の意見を優先し、
動物を手放すか引っ越しをするか、
自費で鳴き声が周囲に響かないよう
対策するかなどを求める旨を、
契約違反した入居者に伝えるのが良いでしょう。

 
ただ基本的には、
やはり違反した入居者に対し、
厳しい措置を下すべきです。

 
そうしないと建物内のモラルが崩壊し、
ルール違反をする入居者が
どんどん増える可能性もあります。

 
違約金などを支払ってもらい、
防音対策を行なっても良いでしょう。

民泊の収入は不動産所得?雑所得?

椙田(すぎた)です、

不動産投資の新しい形として、
民泊や簡易宿所の運営を
検討している人も多いと思います。
 

しかし民泊による収入は、
通常の家賃収入とは異なり、
不動産所得に該当しない…
という見解が国税庁から示されています。
 

そこで不動産所得、
もしくは雑所得になるケースを
それぞれ見ていきましょう。
 
 
 

-民泊の収入は基本的に雑所得扱い-

基本的には民泊を個人が運営した場合、
その収入は雑所得に該当します。
 

そのため不動産所得のように
給与収入と損益通算することができません。
 

不動産所得の大きなメリットである
給与所得と合わせての節税が不可能なのです。
 

節税目的で不動産を購入する場合、
民泊の運営では節税効果が期待できません。
 
 
 

-事業としての民泊は事業所得-

ただしすべての民泊の利益が
雑所得になるわけではありません。
 

事業として不動産を運用しており、
その中の一つとして民泊を経営する場合、
つまり不動産の運営事業そのものに
携わっている事業者であれば、
民泊の収入は事業所得に該当します。

 
もちろん所得税は発生しますが、
いわゆる雑所得扱いにはならないため、
所得税のように最高税率45%まで
課税されることはありません。
 
 
 

-賃貸の空室期間中に民泊した場合-

では個人事業主が民泊を運営する場合、
その収入はすべて雑所得になるのでしょうか。
 

実は必ずしもそうではありません。
基本的には賃貸物件として運営しており、
空室が発生した期間だけ民泊物件として
運営するというケースにおいては、
その収入は雑所得ではなく、
不動産所得扱いになるのです。
 

運営する物件の基本的な運用が賃貸、
もしくは民泊物件に該当するか否かで
不動産所得か雑所得のいずれかに
変わってくるのです。
 

細かなQ&Aに関しては、
国税庁のホームページの、
以下のリンクからチェックが可能です。
https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/0018005-115/0018005-115.pdf
 
 
 

-宿泊料は課税対象になる-

民泊の宿泊料は課税対象になります。
不動産を貸し出した時の家賃収入は
当然に課税対象ではありませんが、
宿泊料には消費税が課税されます。
 

法人として民泊を運営していれば、
消費税を納めなくてはいけませんし、
個人でも1000万円以上の所得があれば、
こちらも消費税の納税義務が発生します。

 
ただし収入がそれ未満の個人であれば、
消費税の納付は免税されます。

 
小規模の個人事業主にとっては
損益通算できないデメリットはありますが、
消費税を受け取った後でも
国に収めなくてもよいというメリットも
しっかりと存在するのです。
 

民泊の運営には様々な規制が存在します。
安易に乗り出すのではなく、
しっかりと収支の予測を立ててから
運営を検討することが必要ですね。

不動産の購入費用にかかる消費税

椙田(すぎた)です、

消費税が2019年10月に8%から
10%に増税される予定ですが、
不動産購入にかかる費用の中には
消費税が課税されるものと
そうでないものがあります。

2ポイントの増税とは言え、
色々纏まると大きな出費になります。

特に不動産のような大きな買い物では、
消費税が増税されるたびに
「駆け込み」需要が発生するくらい
インパクトが大きいですね。

今回は不動産購入にかかる費用の中で、
消費税が課税されるものと
非課税になるものを見ていきましょう。

-建物に課税されるパターン-

まず不動産そのものの価格ですが、
土地には消費税が一切課税されません。
これは新築でも中古でも同じです。

また消費税が課税されていない
個人間の売買による購入時にも、
消費税は課税されません。

一方で新築を取得した時は、
建物の建築費用に消費税が課税されます。

また課税事業者が所有している
不動産を購入した時にも、
建物の代金に消費税が課税されます。

-報酬や手数料には課税される-

不動産購入にかかる諸費用の中で
課税対象とされるものは、
主に手数料などの報酬です。

例えば金融機関から融資を受ける際、
融資事務手数料には消費税が課税されます。

登記に関する費用では司法書士
や土地家屋調査士に対する報酬なども
課税対象になります。

また不動産会社に支払う
仲介手数料にも消費税が課税されます。

-保険料には課税されない-

銀行から融資を受ける時は、
火災保険の加入がほぼ必須です。

また火災保険以外にもローン保証料、
地震保険や水害保険などの不動産投資に
欠かせない保険は多数ありますが、
いずれも課税対象ではありません。

保険会社などから非課税分が
課税対象と誤って伝えられることは
考えにくいですが、担当者によっては
知らないケースもあるため、
自分で課税非課税区分を含め、
必要な総額を計算するようにしましょう。

-消費税が課税される家賃とは?-

不動産投資を考えた場合、
家賃に消費税が加算されるか否か
という点は気になるところです。

通常、入居者から支払われる住居の
家賃には消費税はかかりません。
また管理費や修繕積立金にも課税されません。

一方で事業用の家賃、つまり店舗や
事務所などの商業物件の家賃には、
消費税が課税されます。

非レジの家賃の他、駐車場代にも
消費税はかかってきます。

しかし不動産オーナーが、
1000万円以下の非課税売上であれば、
消費税の納付義務はありません。

住居の家賃というのは、
生活の根幹を為す支出として、
未だに国も消費税を課税できていません。

今後この辺りについても、
改正されていく可能性はあるので、
不動産投資家は注意が必要ですね。