自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

不動産投資

レントロールを読む際の注意点

椙田(すぎた)です、

既に入居者が入っている賃貸中の
中古不動産を購入する時には、
「レントロール」と呼ばれる現在の
家賃管理表を見なければいけません。

このレントロールをチェックする時、
どのような点に注意をすればいいのか
まとめてみました。

 
 
 

短期間の入居者がいないか

投資用の不動産を購入する時には、
「空室が多い物件よりも現在、
満室運営されている物件を購入したい」
多くの人はそのように考えるでしょう。

 
ところが中古不動産を売るためには
何としても空室率を下げ、
できれば満室にしてから物件を
売ろうとする業者もいるのです。

 
熱心な客付けの結果、
部屋が満室になっているのであれば
問題はないのですが、
悪質な売主の中には一時的に人を住ませ、
満室に見せかける会社もあるようです。

 
そのような悪質な売主は、
アルバイトや知人を一時的に住ませ、
物件が売れた後に退居させます。

「物件が満室だからしばらくは
安定した収入が望めるだろう」
と思って購入した結果、
何部屋も同時に退居が出てしまい、
結果として収入が一気に減って
しまうこともあり得るのです。
 

これ、本にも書きましたが、
僕も実際過去に悪質な中国人売主に
やられた事だったりします(苦笑)。

 
なので全て入居2ヶ月以内など、
最近入った入居者が多い場合は、
売主が無理に客付けしている
可能性があるので注意しましょう。

 
 
 

家賃が周辺相場に沿っているか

不動産の価格は利回りで変わってきます。

 
売主からしてみたら、例えば
現況利回り5%の物件を
3,000万円で売るよりも、
その物件の利回りを8%にできれば、
価格が3,200万円でも売れるます。

 
そこで、
「利回りを上げるためには、
物件価格を下げるのではなく、
家賃収入の見かけを増やせばいい」
などと考える売主も少なからずいます。

 
家賃収入を増やすため、
周辺の相場よりも高い家賃で部屋を貸し、
利回りをアップさせて売り出す・・
そういう手口も容易に思い付きます。

 
もちろん本当に高い家賃で
借りている入居者がいるのならば
問題ありませんが、
これもサクラの可能性もあります。

 
周辺の相場よりも明らかに高い家賃で
入居している人間がいたら、
なぜその人はその値段で借りているのか
しっかりと聞き出しましょう。

 
そうしないと退居されてしまった後、
思いもよらぬ安い家賃で入居者を
再募集することになりかねません。

 
 
 

空室率だけではなく稼働率も見る

空室率とはあくまで瞬間的な数字です。
例えば4月時点での空室率を聞いても、
4月は最も入居者が多くなる時期なので、
高めに維持されているかもしれません。

 
年末など引っ越しや退居が多い時期に
どうなのか?なども考慮して、
家賃収入を想定すべきです。

 
年間の稼働率は1年間における
部屋の稼働率を示す数字であり、
その物件が年間ではどんな稼働率なのか?
を見る必要もあります。

 
例えば5部屋ある物件なら5×12=60。
年間に家賃収入が得られる機会は60です。
その60のうち何件得られたのか。
この稼働率はチェックしましょう。

 
レントロールを見せてくれと言っても、
開示してくれないような場合は、
問題がある可能性もあります。
レントロールをしっかりチェックしましょう。

孫に伝えおくべき7つの投資ルール

椙田(すぎた)です、

もし、あなたが子供に
投資を教えるなら
何について教えるでしょうか。

 
まずは
「お金をたくさん持つ」ことの
大切さを教えることもあるでしょう。

 
実際、
投資で成功している親たちは
 

「お金を正しく扱うための知識」
を子供たちに教えています。

 
たくさんのお金を持っていても、
それだけでは自分の人生を有意義に
過ごすことができないことを
身をもって知っているからです。
 

お金は無くなることがあるけれど、
「知識」は無くなりません。

 
「知識」をどれだけ所持していても
税金が課せられることはありません。

 
今回は、
「お金を正しく扱うための知識」を
7つの切り口に分けてご紹介します。

 
「知識」を使えば、
富を作り出すことができます。
 

これらのアドバイスが、
あなたの成功体験を築くうえで
助けになれば幸いです。
 
 
 

ルール(1)
年老いた自分を想像できる若者の方が
お金持ちになりやすい

若者が貯蓄を苦手な理由のひとつに、
年老いた自分を想像できないことが
挙げられます。

 
スタンフォード大学の研究で
そのことが明らかになりました。

 
バーチャル技術の研究室で
大学生を対象に
お金の使い方の実験を行ないました。

 
現在の自分と同じ年齢のアバターを
見せられたグループと、

 
70歳になった自分のアバターを
見せられたグループの二つに分けて
実施しました。
 

どちらのグループも
自分のアバターの動きに慣れ親しんだのちに、
同じ部屋の人たちのアバターとも
触れ合う機会をとりました。
 

その後、大学生たちに

 
「1000ドルをもらったら
何にどのくらい使うか」

 
という質問をしました。

 
質問の回答には、

 
・愛する人に贈り物を買う
・退職口座に投資する
・楽しいイベントに使う
・当座預金口座に入れる
 

などの選択肢が与えられました。

 
驚くことに
70歳のアバターを見せられた学生たちは、
同年齢のアバターを見せられた学生たちより、
退職口座に入れる金額が
2倍も高い結果となりました。
 

年老いた自分を想像できれば、
人は貯金したくなるということです。

 
後先考えずに好き勝手に
お金を使う癖がある人には、
特に有効なマインドセットです。

 
 
 

ルール(2)
完璧な投資家になれなくても、
いい投資家にはなれる

退職口座を持つ人を対象にした
全米経済研究所の調査によると、
 

投資について基本的な知識がある人は、
知識のない人に比べて
25パーセントも口座の残額が
多いことがわかりました。
 

基本的な知識があるといっても
この人たちは投資のプロではありません。

 
ただ、株式のリターンが債券や
現金のリターンを上回るという
単純な事実を理解し、
その通りに投資していただけです。

 
この現実を知っておけば、
投資の初心者にありがちな、
最適な決断をしなかったことを
後悔し続けることを避けて
前に進むことができます。
 
 
 

ルール(3)
怠け者でもいい

株式のインデックスファンド
(ウォーレン·バフェットのお気に入りなど)か、
ETFに投資したら、
そのまま放っておきましょう。
 

この作戦を貫けば、
プロのファンドマネジャーを上回る
リターンを上げることができます。

 
実際、大勢の投資家を対象にした調査では、
売買頻度の上位2割の投資家は、
下位2割の投資家より、
38%もリターンが
少ない結果となっています。
 
 
 

ルール(4)
高い手数料を軽視しない

仮に、運用手数料が1.5%のファンドに
10万円投資し、運用手数料が
0.2%の別のファンドにも
10万円投資したとします。
 

どちらも30年間運用して
年率7%のリターンがあったとすると
 

前者のファンドは
約50万円にしかならないが、
後者のファンドは
約70万円になっている。
 

わずか1%の手数料で20万円の差が
生まれるのだから、
運用手数料は重要になります。

 
 
 

ルール(5)
自動的に貯金する

大きな富を得るには
投資が一番いい方法だと
思い込んでいる人は多いです。
 

もちろん、投資で成功できれば
それに越したことはありません。
 

しかし、どれほど運が良くても、
貯金不足は補えません。

 
確定拠出年金に登録したら
給与から天引きで
その口座にお金が入るようにしましょう。
 

今は苦しくてもあとで
大きな見返りがあるからです。

 
個人退職口座には、
毎月の給料日にかならず一定額が
自動送金されるように
手続きしておきましょう。

 
 
 

ルール(6)
分散投資が大切

ひとつの個別銘柄に大きく賭けるより、
株式のインデックスファンドか
ETFに投資した方が
リスクの軽減につながります。
 
 
 

ルール(7)
お金がすぐに必要なら株には投資しない

3年以内に家の頭金を払う計画があったり、
数か月後に結婚資金が必要なら、
貯金口座、譲渡性預金、
マネーマーケットファンドといった
安全な場所にお金を寝かせおきましょう。

 
株に投資してそのお金を
リスクにさらしてはいけません。
 

株式は長い目で見れば
ほかの投資より高いリターンを
もたらしてくれるが、
その分変動も激しいものだからです。

 
たまたまタイミング悪く
株が下がったときに
お金が必要にならないよう、
別の場所に寝かせましょう。

不動産投資本の問題点とは

椙田(すぎた)です、

不動産投資を行なうときに、
どんな不動産を購入すればいいのか?
どのように経営していけばいいのか?
などについての書籍を参考にしながら、
自分なりの不動産投資方針を
考える人は多いことでしょう。
 

高額のお金が動く不動産投資は、
様々な勉強を通じて知識を
蓄えていくことは大変重要です。
 

しかし、
本ばかりに頼ってしまうと
危険な面もあります。
 

本に知識を頼ってしまうと
なぜ将来のリスクにつながるのか、
ここでは理由をお伝えします。
 
 
 

-本はあくまで1人の成功体験に過ぎない-

新たに不動産投資を調べる場合、
多くの人は関連する書籍を
図書館からレンタルする、
あるいは書店などから購入するのが
一般的です。
 

もちろん、一冊の本を丁寧に読み込み、
活きた知識としていくことは大変重要です。
 

しかし、同時に本というものは、
一人の投資家の成功体験にすぎない
ということも理解しておくべきです。

 
不動産投資は時期やタイミングによって
同じ物件でも成功することも、
失敗することもあります。

 
たまたまその人は
運が良かっただけかもしれないし、
書籍には語られていない
資産背景を持っていたかもしれません。

 
どうしても商業出版の場合、
出版社は本が売れることが優先され、
内容の真偽や再現性については、
重要でない場合が多いです。

 
奇抜なことや人目を引くこと、
読書に夢や希望を持たせる内容でないと、
売れないということになりかねません。

 
本来、不動産投資というものは、
景気など時流の影響を受けて
その成否が決まります。
 

全てを信じるのではなく、
その人の経験や考え方を自分に
応用していくことが大事です。
 
 
 

-書籍は情報更新できない-

また本はwebサイトやブログと違い、
情報のアップデートができません。

 
2018年版、2019年版というように、
毎年少しずつ中身が改訂される本も
もちろんありますが、
それにしても一度買った本の内容が
自動的に更新されるわけではありません。

 
よって、その本に書かれている
内容や投資手法そのものが、
現在では市況の変化で通用しない
とちう場合もあり得るし、
現行の税制や法律制度に
適していないものもあります。

 
少なくとも10年前に出版された本を読み、
鵜呑みにすることは危険だといえます。
 

それに気付かず古い本を購入してしまうと、
現在では使えない投資手法に
惑わされることもあるのです。

 
 
 
-自分で考えない習慣がついてしまう-

そして書籍で最も危険なのは、
自分の頭で考えなくなってしまう
ということでしょうか。

 
特に短期間で投資を成功させた人や
驚異的な成果を出した人の本を読むと、
成功者の投資手法に憧れてしまい、
つい真似をしたくなります。

 
もちろんそういった人たちは
実際に成功しているため、
そこに書いてあること自体が
間違っているわけではありません。

 
しかしその手法にたどり着くまでには
何度となく失敗を経験している筈だし、
熟考に熟考を重ねた上で、
ようやく成功の道にたどり着いたのです。

 
書かれた内容の表面ヅラだけを
安易に信じるのではなく、
「なぜその手法に至ることができたのか」
「なぜその物件を探すことができたのか」
など常に疑問を念頭におきながら、

同じような成功へのスキームを
自分なりに模索して再現性のある
投資手法を編み出すことが重要です。

 
不動産投資においては、
結果だけを重視するのではなく、
その著者が成功へ至る過程に注視し、
プロセスに共感や納得がいく手法を
選ぶようにしましょう。

 
そうすれば自分なりの考え方が
順次アップデートされ、
成長しながら成功への道を
見つけ出すことができるのではないでしょうか。

成功に必要不可欠な意外なもの

椙田(すぎた)です、

成功するためには、
「才能を活かす」
「成功した自分をイメージする」など
たくさんの方法論や精神論があります。

 
今日は、成功にとって必要な
意外な「あること」をご紹介します。

 
 
 
-親への感謝-

成功者がみんな口を揃えて
言うことがあります。
それが「感謝」です。

 
とりわけ親への感謝は必要不可欠です。
なぜなら親との関係が、すべての
人間関係のベースになっているからです。

 
つまり親子関係の応用版が
「人間関係」なのです。

 
夫婦関係がうまくいかないのは
相手に依存しているからです。

 
家族になると親子関係の延長で、
相手に依存してしまう人がいますが、
これがうまくいかない原因です。

 
例え家族でもお互いが自立することで
関係がうまくいきます。
人間関係のベースとなる
親に感謝することで、
人間関係が良好になるのです。

 
 
 

-困った時の◯◯-

あなたは困った時、何にすがりますか?
神様?仏様?・・・実はここが、
成功するかしないかの分かれ道です。

 
成功者は困った時、
「自分に頼る」のです。
要するに自分自身に頼れるくらいの
力を持つという意味です。

 
運に頼ることなく日々努力をし、
粛々と実力をつけるのです。

「人事尽くして天命を待つ」ことで、
結果として運が味方につくのです。

 
困った時に自分の力を信じ、
その逆境を乗り切ると成長できます。
これは誰もが想像できることでしょう。

 
 
 

-寄付をする-

お金持ちはなぜ寄付をするのでしょうか。
これは、見栄でも売名行為でもありません。

 
「バランスの法則」
を知っているからこその行動なのです。

 
バランスの法則とは、
常に一定を保つ法則のことです。
振り子を思い浮かべるとわかりやすいです。

 
右に振れた振り子は、
今度は左に振れます。
右に大きく振れた振り子は、
左に大きく振れます。

 
この法則が自分も含む
すべてのものに当てはまるのです。

 
「お金をたくさん手に入れた」
そのままだと、バランスの法則が働き、
「お金がたくさん出てしまう」のです。

 
バランスの法則を知っているお金持ちは
自ら富を分配することで、
バランスを保っていたのです。

 
 
 

-まとめ-

科学的根拠のないことを
受け入れない人もいるかもしれません。

 
しかし、
世界中の大富豪と呼ばれる人たちが
口を揃えて言うことは、
もはやそれだけで
「理論」と呼べるのではないかと思います。

 
成功者の習慣こそ
最大の説得力があり、
現実的な方法ではないのでしょうか。

入居者が無断でペットを飼っていたら

椙田(すぎた)です、

不動産賃貸経営をしていると、
知らぬ間に入居者が賃貸契約に
違反していることがあります。

 
特に最近多いのは小型ペットを
密かに飼っていたという事例ですね。
最近猫が犬の飼育数を上回り、
犬も大型犬より小型犬が人気です。

 
小さいペットだからバレないだろうと
小型動物を飼う人は増えていますが、
動物を飼っていた部屋だと、
たとえクリーニングをしても
次の住人が動物アレルギーの場合、
健康上の問題に発展しかねません。

 
実は実際僕自身も猫アレルギーで、
猫が近くにいるとくしゃみ鼻水が止まらず、
酷い時は呼吸困難になります。。。

 
では大家として、
入居者が密かにペットを飼育していたら、
どのような対処をするべきでしょう。

 
最も良い対応は、
退居時のクリーニングを、
入居者の全額負担として、
契約を続行することです。

 
不動産投資では、
よほど入居者が次々と入る地域以外、
退居が出ると金銭リスクに繋がります。

 
本来ならば契約違反は、
断固として対処すべきですが、
ここは相手の落ち度でもあるので、
それを利用してクリーニング代を
全額負担する契約にするのです。

 
壁や床に傷がついていれば、
堂々と壁や床の交換費も請求できます。
入念な脱臭クリーニングもできるし、
普段の退居時よりしっかりとした
クリーニングを自己負担なしで
行なえる絶好のチャンスと言えます。

 
大家としては、
退居も起こらず、
クリーニングも入居者のお金でできる
という二重のメリットがあります。

 
無断ペット飼育は場合によっては
他の部屋から苦情が発生する
可能性もあり得ます。

 
特に動物の鳴き声は、
小さな動物のものでも気になる人は
気になって眠れなくなってしまうもの。

 
その場合大家として、
他の部屋の住人を優先するのか、
ペットを飼育している入居者を
優先するのかを考えなければいけません。

 
ドライに考えるのであれば、
長く住んでくれそうな入居者、
また退居が発生したら、
客付けに苦労しそうな部屋の
入居者を優先するべきでしょう。

 
1階で左右を囲まれた部屋などは、
一度退居が出てしまうとなかなか
次の入居が決まらないかもしれません。

 
その部屋がペットを飼育していても、
多少甘く見たほうがいい時もあります。

 
苦情を言ってきた人が
入居したてのときは、
その人の意見を優先し、
動物を手放すか引っ越しをするか、
自費で鳴き声が周囲に響かないよう
対策するかなどを求める旨を、
契約違反した入居者に伝えるのが良いでしょう。

 
ただ基本的には、
やはり違反した入居者に対し、
厳しい措置を下すべきです。

 
そうしないと建物内のモラルが崩壊し、
ルール違反をする入居者が
どんどん増える可能性もあります。

 
違約金などを支払ってもらい、
防音対策を行なっても良いでしょう。

民泊の収入は不動産所得?雑所得?

椙田(すぎた)です、

不動産投資の新しい形として、
民泊や簡易宿所の運営を
検討している人も多いと思います。
 

しかし民泊による収入は、
通常の家賃収入とは異なり、
不動産所得に該当しない…
という見解が国税庁から示されています。
 

そこで不動産所得、
もしくは雑所得になるケースを
それぞれ見ていきましょう。
 
 
 

-民泊の収入は基本的に雑所得扱い-

基本的には民泊を個人が運営した場合、
その収入は雑所得に該当します。
 

そのため不動産所得のように
給与収入と損益通算することができません。
 

不動産所得の大きなメリットである
給与所得と合わせての節税が不可能なのです。
 

節税目的で不動産を購入する場合、
民泊の運営では節税効果が期待できません。
 
 
 

-事業としての民泊は事業所得-

ただしすべての民泊の利益が
雑所得になるわけではありません。
 

事業として不動産を運用しており、
その中の一つとして民泊を経営する場合、
つまり不動産の運営事業そのものに
携わっている事業者であれば、
民泊の収入は事業所得に該当します。

 
もちろん所得税は発生しますが、
いわゆる雑所得扱いにはならないため、
所得税のように最高税率45%まで
課税されることはありません。
 
 
 

-賃貸の空室期間中に民泊した場合-

では個人事業主が民泊を運営する場合、
その収入はすべて雑所得になるのでしょうか。
 

実は必ずしもそうではありません。
基本的には賃貸物件として運営しており、
空室が発生した期間だけ民泊物件として
運営するというケースにおいては、
その収入は雑所得ではなく、
不動産所得扱いになるのです。
 

運営する物件の基本的な運用が賃貸、
もしくは民泊物件に該当するか否かで
不動産所得か雑所得のいずれかに
変わってくるのです。
 

細かなQ&Aに関しては、
国税庁のホームページの、
以下のリンクからチェックが可能です。
https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/0018005-115/0018005-115.pdf
 
 
 

-宿泊料は課税対象になる-

民泊の宿泊料は課税対象になります。
不動産を貸し出した時の家賃収入は
当然に課税対象ではありませんが、
宿泊料には消費税が課税されます。
 

法人として民泊を運営していれば、
消費税を納めなくてはいけませんし、
個人でも1000万円以上の所得があれば、
こちらも消費税の納税義務が発生します。

 
ただし収入がそれ未満の個人であれば、
消費税の納付は免税されます。

 
小規模の個人事業主にとっては
損益通算できないデメリットはありますが、
消費税を受け取った後でも
国に収めなくてもよいというメリットも
しっかりと存在するのです。
 

民泊の運営には様々な規制が存在します。
安易に乗り出すのではなく、
しっかりと収支の予測を立ててから
運営を検討することが必要ですね。

不動産の購入費用にかかる消費税

椙田(すぎた)です、

消費税が2019年10月に8%から
10%に増税される予定ですが、
不動産購入にかかる費用の中には
消費税が課税されるものと
そうでないものがあります。

2ポイントの増税とは言え、
色々纏まると大きな出費になります。

特に不動産のような大きな買い物では、
消費税が増税されるたびに
「駆け込み」需要が発生するくらい
インパクトが大きいですね。

今回は不動産購入にかかる費用の中で、
消費税が課税されるものと
非課税になるものを見ていきましょう。

-建物に課税されるパターン-

まず不動産そのものの価格ですが、
土地には消費税が一切課税されません。
これは新築でも中古でも同じです。

また消費税が課税されていない
個人間の売買による購入時にも、
消費税は課税されません。

一方で新築を取得した時は、
建物の建築費用に消費税が課税されます。

また課税事業者が所有している
不動産を購入した時にも、
建物の代金に消費税が課税されます。

-報酬や手数料には課税される-

不動産購入にかかる諸費用の中で
課税対象とされるものは、
主に手数料などの報酬です。

例えば金融機関から融資を受ける際、
融資事務手数料には消費税が課税されます。

登記に関する費用では司法書士
や土地家屋調査士に対する報酬なども
課税対象になります。

また不動産会社に支払う
仲介手数料にも消費税が課税されます。

-保険料には課税されない-

銀行から融資を受ける時は、
火災保険の加入がほぼ必須です。

また火災保険以外にもローン保証料、
地震保険や水害保険などの不動産投資に
欠かせない保険は多数ありますが、
いずれも課税対象ではありません。

保険会社などから非課税分が
課税対象と誤って伝えられることは
考えにくいですが、担当者によっては
知らないケースもあるため、
自分で課税非課税区分を含め、
必要な総額を計算するようにしましょう。

-消費税が課税される家賃とは?-

不動産投資を考えた場合、
家賃に消費税が加算されるか否か
という点は気になるところです。

通常、入居者から支払われる住居の
家賃には消費税はかかりません。
また管理費や修繕積立金にも課税されません。

一方で事業用の家賃、つまり店舗や
事務所などの商業物件の家賃には、
消費税が課税されます。

非レジの家賃の他、駐車場代にも
消費税はかかってきます。

しかし不動産オーナーが、
1000万円以下の非課税売上であれば、
消費税の納付義務はありません。

住居の家賃というのは、
生活の根幹を為す支出として、
未だに国も消費税を課税できていません。

今後この辺りについても、
改正されていく可能性はあるので、
不動産投資家は注意が必要ですね。

不動産売却に伴なう諸費用

椙田(すぎた)です、

不動産賃貸業の個人事業主として
不動産を売却する場合、
どのような費用が発生するのか?
大まかな相場とともに纏めておきます。

-1.譲渡所得税-

不動産を売却して所得が発生した場合、
譲渡所得税が課税されます。

所有期間が5年未満の不動産の
譲渡所得に対しては約39%もの
高い税率が適用されます。

一方で5年以上の場合には、
20%が所得税として課税されます。
※ 正確には満5年を経過した翌1/1以降。

不動産を転売して利益を得たいという
個人にとってはかなりの痛手です。
※ そもそも反復継続して転売するには
宅建業の免許が必要です。

一方で一定期間住んだマイホームや
賃貸併用住宅の売却益は、
3000万円まで課税されません。

また法人の場合は通常の法人税率と
同じ税率が適用されます。

-2.印紙税-

不動産の売買契約時には
売買契約書を作成します。

売買契約書には売買する不動産の
金額に応じた収入印紙を貼付します。

1000万円から5000万円未満の
不動産を売買する時には1万円の、
5000万円から1億円になると
2万円の収入印紙(税)が必要です。

-3.仲介手数料-

不動産会社を介して不動産を売却すれば、
不動産に対する仲介手数料が発生します。

上限は物件価格の3%+6万円に
消費税が課税された額となります。

最近では仲介手数料の一部を
割引する不動産会社もあります。

仲介手数料は不動産会社の
主な収入源であり、
契約業務を簡略化することで、
低い手数料率を実現していますが、
ファイナンスアレンジなど、
サービスの質が望めないケースもあるため、
サービス内容と仲介手数料の金額を見て、
どこに任せるかを決める必要があります。

-4.抵当権抹消に伴なう費用-

住宅ローンやアパートローンの完済後は
設定した抵当権を抹消します。

抵当権抹消には土地と建物で
それぞれ1,000円ずつの費用がかかります。

またこの作業を、
司法書士に依頼した場合には、
1万円程度の作業費が発生します。

抵当権抹消に伴なう調査の場合にも、
数千円の費用がかかります。

-5.その他雑費-

家の売却時には、
例えば外観や室内を綺麗に見せるための
ハウスクリーニングを実施したり、
一部不要なものを処分することがあります。

ハウスクリーニングを行なうのであれば、
戸建てやファミリー区分マンションの
清掃費は10万円前後が相場です。

不用品の処分も必要でしょうから、
5万円程度の費用を見込んでおきましょう。

粗大ごみとして出せるものであれば、
一つあたりの回収費は1,000円程度ですが、
重くて大きな物を移動する時に
多額の費用が発生することがあります。

短時間でも2~3人に
作業を依頼するだけで2~3万円は
みておく必要があるでしょう。

不動産売却にも様々な費用が発生します。

特に譲渡所得税は、
差益を目指す人にとっては、
対策を検討しなければいけない問題です。

実需の優遇制度が適用になる場合は、
積極的に活用を考えていきましょう。

入居者のために導入してみた設備

椙田(すぎた)です、

先週末から書籍購入キャンペーンやってます。
新刊の『知れば得する!”お金が増える”
大家さんの税知識』(ごま書房新社)を、

6/8(金)19:00 ~ 6/22(金)16:00
に書店やネットでお買い上げ頂くと、
7/21(土)午後に都内で行なう
出版記念セミナーにご招待します!!
http://gomashobo.net/bookcam/ooyazei/

さて本題です。

僕が保有する物件で、
これまでに入居者のために
導入した節電や節水などの設備のうち
評判が良かったものを紹介します。

-①LED照明-

導入費用はそこそこ高いですが、
室内照明をLED化しておけば、
蛍光灯を止めてLED照明にすれば、
省エネ化(入居者の電灯代を安く)でき、
かつ照明の寿命もはるかに長くなります。

そこで部屋の照明として
LED照明をつけておけば、
照明を買う必要もないので
入居者へのサービスにもなるうえ、
入居後の光熱費の節約にもつながります。

そして寿命も15年~20年と
非常に長持ちするために、
入居者が入れ替わるたびに
室内の照明を替える必要もありません。

物件の機能を保つ意味でも、
また入居者が低コストで生活できる点でも、
LED照明は二重に役立ってくれます。

-2.単純な割に効果の大きい節水弁-

電力の次に節約を考えたいのが水道代です。
特に自宅にいる時間が長い人は
トイレに使う水道代も馬鹿になりません。

そんな時に役立ってくれるのが
トイレの節水弁です。

トイレの節水弁は
一定以上水が流れないように
制御しながらも高い水圧を保ち、
しっかりと便を流してくれます。

トイレのタンクの中に設置するだけで
特に業者の手を借りることなく
自分で設置することもできます。

その割に効果は非常に大きく、
4人家族の場合年間で水道代が
2万円ほど安くなると言われます。

単身者世帯でも年間で5,000円
水道代が違えばその節約効果は
馬鹿にはできないものでしょう。

設備の価格も安いため、
できれば全ての物件に
備え付けておきたいところです。

-3.契約アンペア数の見直し-

電気料金は電力会社との
契約アンペア数に応じた基本料金、
そして実際に使用した電力の
2つの料金で構成されます。

そのため基本の契約アンペア数を
小さい数字にしておけば、
毎月の電力電気代を節約できます。

東京電力の契約では、
電力の基本料金は20Aでは560円、
50Aでは1400円と840円違い、
年間にすれば1万円以上も
電気料金が安くなります。

アンペアを下げると
ブレーカーが落ちやすくなりますが、
LED照明など節電設備を導入すれば
消費電力も減るので、
二重の節電効果が発揮されます。

-4.断熱シートを窓に貼っておく-

また照明以外に電力の消費量が
大きいもの家電といえばエアコンです。

エアコンの消費電力を抑えるには
エアコンを使わずに室内の気温を
一定に保つことが重要です。

そこで役立ってくれるのが
窓に貼る断熱シートです。

断熱シートも透明なシートを
貼るだけなので手間もかからず、
貼る前と貼った後の見た目も
それほど変わりません。

断熱シートを貼っておくだけで冷気、
そして熱気の影響を低下させ、
室内の気温が2~3℃変わると言われています。

エアコンは設定温度が1℃変われば
消費電力は10%変わります。

3℃室内の気温を冬は上げ、
夏は下げられればエアコンの電力消費を
30%を抑えられます。

そうすればブレーカーが
落ちることもなくなり、
電気良品を安くできます。

入居者の生活コストのうち、
家賃はもちろんですが、
光熱費の負担も大きなものです。

部屋探しをしている人に、
光熱費を節約できる住宅である・・
という点を伝えることができれば
大きなアピールポイントになり、
契約も決まりやすくなるでしょう。

以上の施策はいずれも、
これがあるから入居が決まったとか、
退居が延命された、という
目に見える効果ではありませんが、

不動産賃貸業というサービス業を
やっている立場として、
入居者メリットがあるのであれば、
導入して良いと思います。

空室率70%本がリニューアルします

椙田(すぎた)です。

ええと、
2013年に出版した僕の一作目、
『空室率70%でもキャッシュが回る
非常識な不動産投資術』(ごま書房新社)
もありがたいことに、
未だにけっこう売れているそうで、

こちらの装丁と内容を一部リニューアルして
改訂書籍が発売される事になりました。

タイトルは、
『融資が決め手!空室率70%の逆境から
18棟を買い進めた“鉄板”不動産投資術』(同)

と少し改変され明日発売となります。
→ https://sugitaya.net/70

既に一部の書店やAmazonなどでは、
販売が開始されている所もあるようで、
出版社さんからはイキナリ売れている・・
と嬉しい報告を受けております。

まあ、これまでに僕の書籍を読んでくれた
既存の読者さまはもう改めて
読まれる必要は無いと思いますが、

Facebookやブログなどの
メディアを持っている方は是非、
ネットでバズって頂けたら嬉しいです。
→ https://sugitaya.net/70

本を書くのは時間も労力も取られるし、
そのくせリターンなんて大した事ないので、
書く気がしない…という人は多いですが、
僕の場合はもうこれがライフワークですね。

ビジネス的な観点ではなく、
なんか使命感みたいな原動力に
突き動かされて執筆しています。

これからも応援お願いします。