【完全ガイド】空き家投資の始め方〜戸建0円取得から収益化までの全ステップ〜

椙田(すぎた)です、

「空き家で儲ける！驚異の利回り100%不動産投資術」という本を書きました。この本の内容をひと言で言うと、「空き家、とくに戸建を0円、つまりタダでもらってきて大家さんになって稼ぎましょう」ということです。このページでは、その具体的なやり方をステップごとに解説していきます。

なぜ「空き家を0円で手に入れる」ことができるのか

総務省の発表によると、日本全国には約900万戸もの空き家が存在しています。このうち半数ほどはアパートやマンションの空室ですが、それでも戸建だけで400万〜500万戸以上の空き家があります。しかもこの数は増え続けていて、野村総合研究所の推計では2030年には2300万戸もの空き家が出るとも言われています。

理由は単純で、人口減少です。年間の出生数が約78万人に対して、亡くなる方は約158万人。つまり毎年80万人ペース(ほぼ千葉市の人口分)で人口が減っています。

持ち主にとって「空き家」は重荷になっている

空き家の多くは「老老相続」で発生します。90歳近い親が亡くなり、60代・70代の子が実家を相続するケースが大半です。すでに都市部で生活基盤を築いている相続人にとって、田舎の実家は「もう面倒だし、大した利用価値もないから要らない」という存在になりがちです。

さらに、空き家の処分には想像以上のお金がかかります。

遺品(残置物)の処分費用:50万〜100万円
雨漏りなどの修繕費用:100万〜150万円以上
その他の不具合(シロアリ・傾き・水回りなど):数十万〜百万円単位

「じゃあ売ろう」と不動産屋に相談しても、想定より大幅に安い査定(500万円のつもりが250万円など)が出た上、何ヶ月も買い手がつかないことも珍しくありません。解体を検討しても、解体費用は200万〜500万円と高額化していて、田舎では土地の価値より解体費用の方が高い「逆転現象」すら起きています。

こうしたプロセスを経た所有者ほど、「タダでいいから引き取ってほしい」という無料引き取りのオファーに前向きになるのです。これが、空き家を0円で譲り受けられる理由です。

実演動画:0円空き家ビジネス完全解説

ほかの動画も、悩み別にまとめました。空き家投資のYouTube動画まとめ（全30本）

空き家投資 4つのステップ

STEP1 物件を見極める

まず狙うべきは、都市部への通勤圏外ではあるものの、ある程度の市街地・住宅街にあり、駐車場が確保できる戸建です。極端な山奥の一軒家は入居者探しが難しくなります。

STEP2 価格交渉する(指値)

0円空き家ビジネスでは、最初から「0円」で売りに出ている物件を探すのではありません。すでに250万円・350万円といった値段がついている物件に問い合わせ、所有者の困りごとをヒアリングした上で「この状態だと修繕費用がかかるので0円なら引き取ります」と価格交渉(指値)をしていきます。

一般的な不動産の指値は売値の1割程度が常識とされますが、このビジネスではマイナス額での指値も当たり前。成功率の目安は10件試して2〜3件、初心者でも1割程度と言われています。この交渉で有利に立てる理由は、買い手側に「この物件を買わなくてもいい」という選択肢があるからです。断られても困らないので、条件が合う物件が見つかるまで数を打てます。

STEP3 リフォームは最小限に(DIY型賃貸借)

ボロ物件を0円で引き取ったあと、多額のリフォーム費用がかかるのでは?と思われがちですが、実際はほぼリフォームしません。一般的な不動産投資家が100万円分のリフォームをするところを、10万円程度に抑えるケースがほとんどです。

これを可能にするのが、国土交通省がガイドラインを示している「DIY型賃貸借」という貸し方です。「自分でDIYでリフォームしながら住むので、ボロいままで構いません」という入居者を探すことで成立します。決まりにくい場合は、材料費の一部を大家が負担することで、DIY好きの入居者が見つかりやすくなります。

STEP4 客付けする

入居者探しは、ウチコミやジモティー、エコーズといったマッチングサイト、地元の空き家バンク、現地の看板などを活用し、8〜9割は不動産会社を介さず直接見つけています。ボロ物件は不動産会社に敬遠されがちなので、大家自身が直接動く方がスムーズです。賃貸借契約自体もZoomなどのオンライン面談と電子契約で完結させています。

契約・保険で押さえるべきポイント

入居を決める前に必ず通しているのが「家賃保証会社」の審査です。滞納が起きた際に家賃を立て替えてくれる、入居者の連帯保証人のような存在で、これを省くと後々のトラブルにつながります(具体的にはJID日本賃貸保証やCasaなどを活用)。

もうひとつ欠かせないのが火災保険・地震保険です。火災だけでなく、落雷・風災・水漏れなど幅広い事故を補償してくれます。家賃保証会社と損害保険、この2つでリスクの95%以上をカバーできると考えています。

注意点:こんなトラブルもある

空き家ビジネスには、残念ながら悪質な業者や詐欺まがいの手口も存在します。始める前に、実際にあったトラブル事例も確認しておいてください。

よくある質問

Q. 空き家は本当に0円で手に入るのですか?

A. 最初から0円で売り出されている物件を探すわけではありません。すでに価格がついている物件に対して、所有者の困りごとをヒアリングしたうえで「指値」交渉を行い、結果として0円(またはそれに近い金額)で引き取るケースを指します。10件試して2〜3件成立する程度の確率です。

Q. 登記費用や税金はどうなりますか?

A. 0円で譲り受けた場合でも、所有権移転登記にかかる登録免許税や司法書士報酬、不動産取得税などの諸費用は別途発生します。物件価格が0円であっても、これらの費用までゼロになるわけではない点にご注意ください。

Q. リフォームしなくても本当に入居者は見つかりますか?

A. 「ボロいままで構わない」という前提でDIY型賃貸借の入居者を探すため、一般的な賃貸物件よりは条件を絞った募集になります。材料費の一部を大家が負担することで、DIY好きの入居者が見つかりやすくなるケースもあります。

Q. 田舎や山奥の空き家でもこのビジネスはできますか?

A. 極端な山奥の一軒家は入居者探しが難しくなります。都市部への通勤圏外であっても、ある程度の市街地・住宅街にあり、駐車場が確保できる立地を選ぶことが重要です。

Q. 会社員をしながらでも始められますか?

A. はい。不動産投資そのものは、会社員を続けながら週末の副業として取り組めます。ただし、力の入れ方（時間と労力の配分）は、投資のスタイルで変わります。融資を使って大きな一棟物件を買うレバレッジ型は、高い属性が前提で、銀行との対応や物件の見極めに力を入れます。利益率の高いボロ戸建投資は、物件探し、価格交渉、整備、入居者募集と、自分で動く手間の比重が大きくなります。

Q. トラブルに巻き込まれないか心配です

A. 残念ながら悪質な業者や詐欺まがいの手口も存在します。始める前に、実際にあったトラブル事例を確認しておくことをおすすめします。

空き家投資の関連記事一覧

空き家投資の進め方を、テーマ別に詳しく書いた記事です。新しい記事が公開されるたびに追加しています。

まとめ:今日から始めるために

空き家投資は、特別な資格やまとまった資金がなくても始められるビジネスです。会社員を続けながら週末だけで取り組むことも可能です。ただし、ボロ戸建投資は手間の比重が大きいので、自分で動ける時間をどれだけ確保できるかは、始める前に考えておいてください。

関連記事:会社員が週末だけで大家を始める方法｜空き家投資の実務スケジュール

ここでは紹介しきれない具体的な事例や動画は、無料LINE講座でお届けしています。ぜひ登録してみてください。

「戸建0円ゲット」
無料LINE講座に登録する

【完全ガイド】空き家投資の始め方〜戸建0円取得から収益化までの全ステップ〜