自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

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新規開拓の極意

椙田(すぎた)です、

「売り上げが伸びない」
「新規顧客が獲得できない」
物が売れない時代と言われて久しいですが、
こんな時代にも関わらず
新規開拓し確実に売上を伸ばす
企業があります。
 

どうすれば
物が売れるようになるのでしょうか?
 

そこで今日は、
新規顧客へ物を売るための方法について
解説したいと思います。

 
 
 

まずは視点を変える

新規開拓をする上で、
まずやるべきことがあります。
それが「視点を変える」ことです。

 
視点を変えるとは、
需要に気づくことです。

 
あるアパレルメーカー社長は、
とある島に「服の市場」がないかを
確かめるために、
セールスマンを派遣しました。

 
そこには、
「服を着ない人々」が暮らしていました。
 

そのセールスマンは、
「島の人々は服を着ていないので、
ここには市場は存在しません。」
と答えます。
 

府に落ちない社長は、
別のセールスマンを派遣しました。
 

すると

 
「島の人々は服を着ていないので、
ここに大きな市場があります。
部族長には服を着ることの
メリットを説明しました。
先方は乗り気で見積もりでは、
1着30ドルであれば島の6割の人々が
購入するとのことです。
90,000ドルの売上になるでしょう。」

 
と答えたのです。

 
この話から分かるのは、
その人の視点(捉え方)によって、
需要の有無さえ変わってしまうのです。
まずは、「需要に気づく視点」を
持つことから始まります。

 
 
 

そこに何があるかを考える

新規開拓をする上で、
必要とされる「需要」。
 

この需要には、
顕在需要と潜在需要があります。

 
顕在需要とは
目に見えて存在する需要のことで、
購入に直結します。

 
潜在需要とは、
「価格が高すぎて売れない」
「情報が少なくて売れない」
という、現実には
顕在化していない需要のことです。
 

二人目のセールスマンの功績は、
「市場がある」
「部族長と話をして需要を生み出したこと」
という潜在需要に気づいたことです。
 

新規開拓をするとき、
いかに潜在需要に気づくかがポイントです。

 
顕在需要がない場所で、
潜在需要に気づき、
自らのアプローチによって
需要を生み出していくのです。

 
 
 

「必要」は儲からない

事業を立ち上げる時、
新規開拓を行なう時、
人はどうしても「必要」な方を選択します。
 

「必要なら儲かる」と考えるからです。
しかし、なぜかうまくいきません。
この原因はどこにあるのでしょうか?

 
実は、人間は
「必要なものにお金を払いたがらない」
という矛盾した性質を持っています。
 

医療費負担がいい例です。
生きていくのに必ず必要な医療費。
その3割を私たちは負担しています。
国が7割負担しているのにも関わらず、
「3割は高い」という人がいるのです。

 
一方で、美容整形などは、
全額負担にも関わらずお金を払います。
美容整形は生きていくために、
必ずしも必要ではありません。
 

このことから、
人間は必ず必要なものには
お金を払いたがらず、
必ず必要ではないものにお金を
払ってしまうという性質があるのです。
 
 
 

まとめ

多くの人は、
未踏の地を避けて冒険します。
新規参入やスキマを
狙った方が安全だからです。
 

しかし、
安全はすでに市場が成熟しているため
儲かりません。

 
金銀財宝は、
やはり未踏の地にあるのです。
自らの視点を変え、
人間の性質を読み取ることで
道は拓けるのです。

会計力を身につける

椙田(すぎた)です、

これからの時代に必要な力があります。
それが「会計力」です。

企業同士の競争は激しさを増すばかり。
今や企業経営において
会計の重要性は増しています。

そこで今日は、
現場の社員にこそ知ってもらいたい
会計力の基礎について解説します。

会計力の超入門

会計力の入門として
知るべきことがあります。
それが「財務3表」です。

財務3表とは、
すべての企業が行なっている
「お金を集め、
集めたお金を投資し、利益を上げる」
という活動の報告書のことです。

経営陣と株主、銀行などの債権者が、
その企業の実態を把握するためのものです。

財務3表とは?

では、財務3表とは
具体的にどんなものでしょうか?

財務3表は、
損益計算書(PL)、
貸借対照表(BS)、
キャッシュフロー計算書(CF)
で構成されています。

(1)損益計算書とは?

損益計算書
(profit and loss statement)とは、
その企業が一年間でいくらの売上があり、
どれだけ費用が掛かり、
いくら儲かったかを表す、
経営成績を表す報告書のことです。

経営にとって必要な
売上高と費用の関係を表すのが、
損益計算書(PL)のことです。

(2)貸借対照表とは?

貸借対照表(balance sheet)とは、
決算日に企業が持っている資産と、
その企業が負っている負債と、
その差額としての純資産がどれだけあるかを
一覧表示した報告書のことです。

決算日など、ある時点の企業の財務状態を
明らかにするものです。

(3)キャッシュフロー計算書とは?

キャッシュフロー計算書(CF)とは、
その名の通り、
キャッシュ(現金)フロー(流れ)を
計算するための報告書です。

つまり、企業の一年間の資金繰りを
把握するための表です。
実は、企業の実態は、
PLやBSではつかめないのです。
CFはこの欠点を補う役目を
果たしています。

PL、BS、CFの3つは、
「お金をどのように集め、
どのように使い、
どのような流れで管理しているか」
がわかります。

この3つのつながりを知ることで、
会計の仕組みが見えてくるのです。

まとめ

「僕は製造部門だから」
「私は営業担当だから」
現場で働く人にとって会計は
関係のないものとして捉えられています。

しかし、これからの時代は
その会社で働くすべての人が
身につけるべきものといえます。

なぜなら、
会計は現場で使うからこそ
即戦力となるからです。
チーム全体が会計を知ることで
組織全体を強化できるのです。

人は自分が正しいと思う生き物である

椙田(すぎた)です、

相手とわかり合えない・・
自分の気持ちが伝わらない・・
なぜ人はこんなにも、
わかり合えないものなのでしょうか?

そこには「ある理解」が必要でした。
今日はその「ある理解」について、
解説します。

自己の正当化

まず人間の根本的な原理として、
自己の正当化が挙げられます。

自己の正当化とは言い換えると
自分の都合の良いように
解釈することです。

常識的に言えば・・・
専門家の意見によると・・・
などとこじつけることで自分の意見に
正当性を持たせようとしますが、
これは自分に都合の良い展開に
しようとする試みでもあります。

では、どうすれば相手と意見を
一致させることができるのでしょうか?

それには相手との信頼関係を
築くということが先決です。

人は、いくら正論を並べ立てても、
「聞く準備」が整っていなければ、
耳に入らないものです。

相手に聞く準備を整えてもらうためには、
相手との信頼関係を成り立たせる
必要があります。

信頼関係が成り立っていれば、
極論でも相手は聴いてくれます。

これらを理解しながら相手と接することで、
相手の気持ちとの距離が縮まるのです。

認知的不協和

自分は正しいと思ってしまう心理として
認知的不協和があります。

アメリカの心理学者、
レオン・フェステンガーが唱えたもので、
自分の中に矛盾を抱えている状態、
不快な気持ちのことを指します。

人はこの矛盾を抱えているとき、
心の中で解消しようと事実を捻じ曲げ、
自分の考えや行動を変えてしまうのです。

タバコを吸う人が好例でタバコを吸うと、
健康を害するとわかってはいるものの、
タバコをやめるのは難しい・・・
すると、タバコを吸っていても
100歳まで生きている人がいるという、
稀で特殊な理由を持ち出してきて、
タバコは寿命に関係ないなどと、
勝手に考え方を変えてしまうのです。

つまり、人は事実を変えてまで、
自分の考えを自分の都合の良いように
変えてしまう性質があるのです。

基準がわからない人

ここまでくると自分のことですら、
理解に苦しむと思います。

基準がわからないという人に、
ぴったりの「考え方」があります。

それが、人間として正しいことを
徹底的に追求することです。

この考えは京セラ、KDDIを創設した、
日本を代表する経営者でもある、
稲森和夫氏の言葉です。

稲森氏曰く、
「企業も人間も成功するには、
人間として正しいか?という
極めてシンプルな基準を持つべき」
と言っています。

この時、私心が混じっていないか?
にも注意すべきでしょう。

客観的な目で見て、
その動機は純粋なものかどうか、
自問自答します。

それによって正しい判断が
できるようになるのです。

自分の考えや行動に軸が持てない人は、
この考え方を参考にするのも
良いかもしれません。

まとめ

人間が常に考えていることがあります。
それが「自分」です。

どうしたら仕事がうまくいくか・・
どうしたら上司とうまくやれるのか・・
今夜何を食べようか・・
どんな服を着ようか・・
などすべて「自分の為の考え」です。

人の為に何かする時でさえ、
自分がどう思われたいかを考えています。

つまり、人間はもともと、
自分のことしか考えられない
生き物なのです。

この事実を受容するところから
すべては始まります。

受容したうえで相手と接することが、
相手とわかり合える唯一の方法なのです。

地方投資の魅力について
多少はご理解いただけたと思います。

それでは改めて
地方投資の特徴を整理してみましょう。

・高収益を得やすい

繰り返しになりますが、
地方の土地価格は安いです。
都心に比べて5分の1、
中には10分の1という土地もあります。

もちろん、家賃の価格帯も
都心に比べれば低くなります。
それでも、土地価格ほどの
ギャップはありません。

都心で10万円のワンルームが
地方で5万円になることはあります。

また、狭小ワンルームで
3点ユニットとなれば
都内23区内であっても5~6万円
といったところですが
地方では3万円程度、
最安値でも2万円程度です。

つまり土地価格ほどの
ギャップはないため
高収益を得やすいのです。

当然ながら、いくら安く買えても
入居者がきちんとついて
高稼働しなくてはいけません。

たしかに地方は都心に比べて
人口は少ないです。
都心に暮らす人には
想像がつきにくいかもしれませんが、
地方にだってたくさんの人が住んでいます。

アジアの新興国に行けば、
首都の中心部だけ高層ビルが
乱立しているのに、
そこから一本路地裏に入ると、
道路がアスファルトではなく砂利敷で、
バラック小屋が建ち並んでおり、
その落差に驚かされます。

もっと田舎に足を延ばすと
商店が一軒もない、
そんな風景が普通なのです。
それが日本ではどうでしょう。

どこに行っても
同じような都市の風景が見られます。
幹線道路沿いにはガソリンスタンドや
飲食店、大型ドラッグストア、
紳士服やカー用品などのチェーン店が
同じように建ち並んでいます。

街の風景だけではここが
何県の何市なのか判別つかないほどです。

地方とはいえ、日本においては
そこそこの生活が成り立っているため、
借り手としての賃借人が
ゼロではないということです。

とはいえ、
地方投資で注意すべきことがあります。

賃貸需要が極端に乏しいエリアが
実在する点です。

そのような物件を買うと、
せっかくの高収益も
絵に描いた餅になる可能性が高いです。

地方投資のデメリットは
また改めて解説しますね。

・家賃レンジが低い

なにより地方投資の特徴は
家賃の価格帯が低いことです。

僕が所有する地方物件で
ターゲットとなる入居者層は、
ファミリー物件でも月5~6万円、
シングル向けなら月3~4万円です。

年収1000万円以上の高属性が多い
不動産投資家は、家賃5万円の部屋に
家族で暮らす人たちの生活イメージが
沸かないと思います。

しかし、世の中は
年収の低い世帯のほうが圧倒的に多く、
むしろ高属性・高年収の人たちのほうが
少数派であることを理解しましょう。

・購入時、運営時ともにライバルが少ない

都心に比べ、地方物件はライバルが少なく、
購入しやすいです。
都心の物件は誰もが欲しがるため
投資家が殺到します。

不動産業者だけが見られるサイト
「レインズ」には、
売り物件の情報が掲載されて、
それが日々更新されています。

たまに間違って値付けられた
都心の割安物件が掲載されると、
1時間もしないうちに
買い付けが何本も入り、
即売り止めになります。

一方で地方は、
僕が見て「まあまあいいかな」と
及第点をつけた物件すら
3ヶ月、6ヶ月とレインズに
掲載されっぱなしのケースもあるのです。

またライバルの少なさは
購入時だけはありません。
加えて地方は不動産投資の運営が容易です。

それはライバルが
地主大家さんがだからです。

地主大家さんについては
次回の記事で解説します。

ストレスについて知ろう

椙田(すぎた)です、

「仕事のストレス」
「生活のストレス」
「人間関係のストレス」
と、現代人は常に悩みを抱え、
ストレスにさらされています。
 

このストレスは放置すると
心身を蝕む元凶となることは
あなたもご存知のことかと思います。
 

今回はそんなストレスについて、
学んでいきましょう。
 
 
 

ストレスとは

そもそもストレスとは何でしょうか?
それは偏りを戻そうとする反応です。

 
ストレスは外部からの刺激により、
内部に影響が与えられたとき
体が反応することです。
 

この影響を元に戻そうとする
反応が「ストレス」なのです。

 
この元に戻そうとする働きは、
生物において内部環境を
一定に保とうとする、
ホメオスタシスが関係しています。
 

生物は環境の変化に弱いので、
なるべく一定を保ちたがる
という性質があります。
 

ストレスは内部環境に影響を与えるので、
ホメオスタシスがそれを元に戻そうとする
これがストレス反応なのです。
 
 
 

ストレスのメカニズム

では、人はどんな時に
ストレスを感じるのでしょうか?
ストレスが生み出す要因は、
大きく次の4つに分類されます。

 
(1)物理的要因:
光、音、温度、天候など

(2)科学的要因:
薬品、化学物質、食品添加物など

(3)生物的要因:
ウイルス、細菌、カビなど

(4)心理社会的要因:
災害、戦争、家庭問題、仕事のトラブルなど

 
これに対するストレスの反応は、
次の3つに分類されます。

(1)身体反応:
動悸、頭痛、疲労感など

(2)心理的反応:
緊張、不安、神経過敏など

(3)行動反応:
やけ酒、暴食、ギャンブルなど
 

外部のストレス要因によって、
内部のストレス反応が起こります。
これがストレスのメカニズムです。

 
 
 

ストレスは個人差

ストレス要因によって、
ストレス反応が起こるのですが、
この反応は個人差がかなりあります。

 
かぜにかかりやすい人もいれば、
まったく病気知らずの人もいます。

上司に怒られて傷つく人もいれば、
何も感じない人もいます。

 
つまり、ストレス反応という
ストレスの感じ方は、
千差万別、十人十色なのです。

 
逆に言えば、
外部のストレス要因がなんであろうと、
自分が反応しなければ、
それはストレスにはならないのです。

ストレスと感じる自分がいる・・
というだけの話です。

 
 
 

まとめ

ストレスは体に悪いもので、
極力ない方がいいと思われています。
 

しかし、
ストレスは生きていくのに
必要なものでもあるのです。
 

もし、
ストレス反応しない体だとしたら、
体の変調を感じる前に死んでしまいます。

 
つまり、
ストレスを感じるのは、
重大な事故の前のサインなのです。

 
このサインを感じ取り、
人間はその場を回避しようとします。
ストレスというサインと、
いかに共存していくかが、
現代社会でうまく生活していくための
カギとなりそうです。

忙しい現代人のための黄金公式

椙田(すぎた)です、

生産性とパフォーマンスを上げるための
公式は「ストレス+休憩=成長」です。

 
それぞれ、
ストレス=積極的に働いている
休息=積極的に休んでいる
成長=パフォーマンスの向上
を意味しています。
 

たとえば、
あなたが筋肉を鍛えている
スポーツマンだとします(ストレス)。

翌日、疲れた筋肉を回復するためには
休息する必要があります(休息)。

そうすると次回のトレーニングでは、
筋肉はより強くなり、より良い
パフォーマンスを発揮します(成長)。
 

もし筋肉を休めなければ疲れたり、
悪くすれば負傷してしまうでしょう。
脳疲労も肉体疲労とこれと同じです。
 

休憩を取らずに長時間働いても、
生産性が向上するわけではありません。
そのようなことを続ければ、
あなたの生産性と創造的思考力は低下します。
 

しかし、あなたが懸命に働き、
経験のために定期的な休憩を取るなら、
あなたのパフォーマンスは向上します。

 
今回は、
いわゆる疲れといわれる「身体疲労」
さらにはストレスを受けて脳の
思考力が落ちてしまう「脳疲労」
に対しての具体策をお伝えします。

 
 
 

疲れを溜めないためは心拍数がカギ

疲れない身体を作るためには、
運動の習慣が最も効果的です。
 

疲れていてストレスがたまり、
イライラしているときなど、
「近所を散歩してみたらスッキリした」
という経験のある人は多いと思います。

 
2017年、アメリカのスクラトン大学は
「一回の運動でもストレス解消物質
BDNFが増える」という趣旨の
研究結果を発表しました。
 

その際のポイントは、
適度な運動を心がけることです。
では、この適度な運動とは、
具体的に何を指すのでしょうか?
 

2009年に兵庫医科大学の研究で
明らかになった「ゾーン」が、
その目安を知るための手がかりとなります。
 

「ゾーン」とは
(220-年齢) ×0.65=自分に適したゾーン
という公式で求められる数字です。

 
この数字を超えない心拍数で運動するのが
適度な運動とされています。
たとえば50歳の人で考えてみましょう。

 
(220-50 ) ×0.65= 110.5

となり、
この心拍数に合わせてウォーキングや、
あるいは軽いジョギングなどを
疲れ過ぎない程度に15分~30分でも
行なえばよいのです。
 

運動用のツールというと、
多くの人は万歩計で歩数を測るような
使い方をすることになります。

 
こうしたカウント方法により、
8000歩や1万歩が基準になっていますが、
心拍数と時間の方がずっと重要です。
 

最近ではリストバンド型の活動量計で
簡単に心拍数を測定できますし、
心拍の測定だけなら安価な物もあります。

 
「健康のために万歩計を買おう」
と考えているようなら、この際ぜひ
心拍数を測定できる活動量計を入手しましょう。
 
 
 

脳の疲労予防には一点集中がカギ

脳疲労は仕事などの長期間における
ストレスが蓄積して起こることもあれば、
予期せぬ訃報や失敗など、
精神的なショックによって
起こることもあります。
 

そこで、
ストレスを少なくするための習慣として、
後悔から目をそらせていく
クセづくりが役立ちます。
 

例えばある商品を買おうか迷っていて、
その間に別の方に買われてしまいました。
あなたならどう反応しますか?
 

「どうして先に買わなかったんだろう」
「自分はツイていないな 」など、
必要以上に後悔したり、
自分の欠点にまで結び付けて
落ち込んでしまう人もいるかもしれません。

 
実は、こうした落ち込みが
クセづいてしまう人ほど脳疲労を
起こしやすくなります。

 
この場合に目を向けることは、
「感情日記」です。

何も考えずに起きた出来事や
自分の気持ちについて書きだし、
集中するのです。

 
そうして書くことの方に集中していれば、
だんだんと先に後悔した事柄についての
優先順位が落ちていきます。

 
このように一旦、
過去の後悔や未来の不安を置いておき、
いま現在に集中しようというのが
マインドフルネスの考え方です。
 

マインドフルネスというと、
Googleなどの企業なども取り入れた
瞑想のようなことをするトレーニングを
想像する方も多いでしょう。

 
しかし脳疲労の対策に生かすための
マインドフルネスであれば、
実は簡単なことからでも実践できます。

 
 
 

一杯の水だけで脳疲労が和らぐ方法

次に紹介するのが飲み物さえあれば
誰でもできる方法なので、
ぜひ試していただくといいでしょう。

 
それが「水を飲むこと」に集中する
トレーニングです。

まずコップ1杯の水を用意し、
ひと口を口に入れます。

 
このとき口の中に水が入っている・・
ということを神経を集中させて感じます。
それから、ゴクンと水を飲み込みます。
 

今度は、口の中の水が
のどをゆるやかに通って流れていくのを、
神経を集中させて感じるのです。
 

次のひと口も、その次のひと口も
同じようにして水が身体を通る感覚を
意識するのです。

 
30秒くらいで構わないので、
こうしてただ「水を飲む」という
今自分がやっていることだけに
意識を集中します。

他のことは一切考えません。

 
たったこれだけのことで
意識は切り替わり、
余計なストレスを感じず、
脳疲労の予防にもなるのです。
 

今に集中するということであれば、
先に述べた感情日記だったり、
リラックスできる曲を聴くでも構いません。
 

疲れない範囲であれば、
ジョギングやウォーキングなどでも
いいでしょう。
 

要は「今やっているそのこと」だけに
集中する時間を積極的にとることによって、
あなたの脳疲労を癒して
パフォーマンスを上げてくれるのです。

知っておきたいビジネス用語

椙田(すぎた)です、

仕事ができる人と、
仕事ができない人の違いは
どこにあるのでしょうか?

能力や経験値の差が
あることはもちろんですが、
それ以外に語彙の数が多い
という特徴があります。

 
特に、ビジネス用語を
理解している人ほど、
仕事ができるビジネスパーソンとして
捉えられています。

 
そこで今日は、
できるビジネスパーソンになるために、
必要なビジネス用語を
解説したいと思います。

 
 
 

ディスクロージャー

猫も杓子もSNSの時代です。
そんなSNS時代において、
当然、重要視されてくるのが情報です。

 
企業は正確な情報を公開することで、
世間からの信用を得られるのです。
これをビジネス用語では
「ディスクロージャー」と呼びます。

 
ディスクロージャーとは、
「企業が自社の情報をオープンにする」
という意味で、
社会的責任が大きい企業ほど、
より正しい情報公開を
求められるようになります。
 

個人においても、
自分を過大評価することなく、
等身大の自分でいることで、
相手から信頼を得ます。

 
できるビジネスパーソンは着飾ったり、
派手なパフォーマンスをしたりはしません。

 
 
 

スキーム

できるビジネスパーソンは、
仕事にあることを取り入れています。
それが「仕組みづくり」です。

 
ビジネス用語では、
「スキーム」といいます。

 
スキームとは、
「仕組み」という意味で、
「計画、企画」などを意味する
schemeからきています。

 
企業において、
スキームは欠かせません。
見える化のスキームを構築したり、
PDCAが行なえるスキームを
構築したりすることで、
作業効率が各段にアップします。

 
できるビジネスパーソンも同様に、
自分がいなくても
仕事が滞らない仕組みを構築したり、
自分がやらなくていい仕事を、
誰かにアウトソースする
仕組みをつくったりして、
成果を出しています。

 
 
 

コア・コンピタンス

激動の時代を生き抜くためには、
「強さ」が必要です。
それは個人や会社、
国であっても同様のことがいえます。
 

この「自分の強み」のことを
ビジネス用語では、
「コア・コンピタンス」と呼びます。

 
コア・コンピタンス
(core・competence)を訳すと、
「核となる能力」という意味で、
ビジネスシーンでは
「企業が持っている強み」
という意味となります。
 

「社員が一丸になれる」
「社員ひとり一人に行動力がある」
というのが、
コア・コンピタンスのある
企業といえます。
 

できるビジネスパーソンも
「戦略立案なら誰にも負けない」
「セールストークで
あれば右に出る者はいない」
などのコア・コンピタンスを持っています。

 
 
 

まとめ

これからの時代、
ビジネスマンにとって
ビジネス用語を知っておくことは、
必須科目といえます。
 

外資系企業ではビジネス用語が
頻繁に飛び交っているといいます。

 
今後、M&Aなどで日本企業が
海外企業に買収されることが、
当たり前の時代がやってきます。

 
今からビジネス用語を
習得しておくことで、
できるビジネスパーソンとして
生き残ることができるのです。

躯体構造による融資条件の違い

椙田(すぎた)です、

不動産投資で物件を購入する際、
建物によって融資を受けられる期間、
そして融資の受け易さが変わってきます。

そこで建物の構造による、
物件の特徴をを見ていきましょう。

 
 
 

木造の耐用年数と融資

まずは建築コストが安い木造です。
主にアパートなどに用いられており、
たいていの物件において20戸以下と
規模の小さなものが多いです。

 
価格も数千万円で購入が可能ですが、
木は火災には弱いのとシロアリなどの
対策も必要となります。
 

法定耐用年数は22年なので、
例えば築10年の中古物件であれば、
原則12年の融資しか受けられません。
(例外の金融機関もありますが)
 

そのため毎月の返済金額は多くなり、
キャッシュフローを圧迫しますが、
元本の減りは速いですね。

 
 
 

鉄骨造の耐用年数と融資

鉄骨造と一口に言っても、
鉄骨の肉厚の違いによって、
軽量鉄骨造と重量鉄骨造があり、
それぞれケイテツ、ジュウテツと
略して発音します。

 
軽鉄は大手アパートメーカーが、
地主系大家に販売するために、
より短い期間で償却できるよう
開発された商品で、木造よりも短い
法定耐用年数が設定されています。
 

特徴も木造とあまり変わらず、
小規模なコーポみたいなアパートが多く、
価格も数千万円程度です。

 
重鉄は大規模なマンションにも使われ、
4階建以上や50戸以上の物件もあります。

 
骨組みは鉄骨を使っていますが、
構造材には木材も多く使われているので、
火災には弱いのと構造部分の鉄も
熱には弱いという特徴があります。
 

耐用年数は4mm以上の厚さを持つ
重鉄は34年で、4mm未満の軽鉄は、
3mm未満のものが19年、
3mm以上4mm未満が27年と規定されます。

 
鉄骨厚が薄い物件は木造物件より
耐用年数が短くオーナーチェンジを
あまり想定されていませんでした。

 
重鉄は耐用年数が34年間なので、
長期間融資を受けることができます。

 
 
 

RC造の耐用年数と融資

RCは鉄筋コンクリート造の建物で、
主に大規模な物件に用いられ、
そのぶん価格も高くなるため、
億単位の資金が必要なことが多いです。

 
最大の特徴としては火災に強く、
耐震性も高いということでしょう。

 
また気密性や防音性にも優れますが、
手抜き工事の物件だとこうした効果の
恩恵に預かれません。
 

都心の耐火地域などで建物を建てる場合、
RC造が選択されることが多いです。

 
法定耐用年数も47年と長く、
築20年の物件を購入したとしても
30年近い期間での返済計画を立てられます。

 
 
 

長期融資であればRC造を選ぶ

不動産投資においてまず気にしすべきは
返済していけるかという点ですね。

 
たとえ利回りが高い物件だとしても、
ローン返済期間が短い場合だと、
毎月の返済額の負担は大きくなり、
空室が出ると返済できなくなることもあり得ます。

 
投資初心者においては、
返済期間を長く設定できる、
RC造が良いと言えるでしょう。

 
また規模拡大していくためにも、
積算性の出易いRCは向いていますが、
その分収益性は低いので、
多額借りて少ないキャッシュフローを得る
多少危険な投資にもなりかねません。
 

ある程度不動産投資に慣れてきたら、
利回りの高い物件が多い木造を選び、
効率よく投資を回していくことと、
減価償却を追加で取る人も多いです。

アリとキリギリスから学ぶ人生論

椙田(すぎた)です、

将来のためにお金を稼いだり、
貯金をしたりと、
我を忘れて働いている人がいます。

 
確かに将来を見据えることは、
人間にとってとても重要な課題です。

 
しかし
彼らは本当に幸せなのでしょうか?
もしも明日死んでしまうとしたら、
後悔はないのでしょうか?

 
今日は、将来のこと今のことを考え、
自分の人生を今一度見直してみましょう。

 
 
 

あなたはどちらの人生を選びますか?

みなさんご存知の
「アリとキリギリス」のお話。

 
勤勉なアリは冬のために、
休むことなく毎日働いていました。
今が楽しければいいと、
歌ってばかりいたキリギリスは、
冬になり飢え死にしてしまいました。
 

働いてばかりのアリと
歌ってばかりのキリギリス。
あなたはどちらの人生を選びますか?

 
ここで、
私たちの人生に置き換えてみましょう。

 
アリだったら、
今を楽しむことなく、
将来の為に貯金をしたり、
稼いだりして人生を終えます。
 

キリギリスだったら、
「今が楽しければそれでいい」
と将来のことなど考えずに、
今を楽しみます。
 

「今を楽しむ」か
「将来を生き延びるか」
という選択は極論かもしれませんが、
自分の人生のベクトルを
どこへ向けるかは、とても重要なのです。

 
 
 

どちらが幸せ?

アリとキリギリス、
結局のところ
どちらが幸せなのでしょうか?

 
アリは計画的だったから、
生き延びることができました。
無計画なキリギリスは、
飢え死にしてしまいました。
 

こう見ると、
アリの方が人生戦略としては正解です。

 
しかし、逆の見方もできます。
アリは将来のことは考えてはいますが、
「今」をないがしろにしています。
 

キリギリスは将来のことは
考えていませんが、
今を大事にしています。
こう見ると、キリギリスの方が、
人生の幸福度は高いといえます。

 
以上を踏まえると、
どちらの人生も正解であり、
不正解であるといえます。

 
アリの人生を選ぶのも、
キリギリスの人生を選ぶのも
「自分の好み」というのが
答えのようです。
 
 
 

価値観は時代によって変わる

アリの価値観とキリギリスの価値観を、
変化させるものがあります。
それが「時代」です。
 

貧しい時代を生きている人は、
「アリの価値観」を支持します。
なぜなら、今を生きるのが精一杯だから、
貯蓄は美徳と考えるからです。
 

豊かな時代を生きている人は、
「キリギリスの価値観」を支持します。
なぜなら、今が当然の如く生きられるから、
「今を楽しみたい」と考えるからです。
 

貧しい時代に「未来を考える」
価値観が生まれ、
豊かな時代には「今を考える」
価値観が生まれるのは、
人間の根源的な欲求です。
 

現代日本は、普通に生きていくなら
不自由のない時代です。
この選択ができる時代に
「どちらを選択するか?」という問いに、
答えるだけの話なのです。
 

まとめ

将来のことは誰にもわかりません。
100歳まで生きるとしたら、
将来のことを考えるべきだし、
一ヵ月後死ぬとしたら、
今を考えるべきです。
 

そう考えると、
「将来のこと」を考えながら
「今を楽しむ」という
一挙両得の考え方が賢明です。
 

つまり、
バランスを考えながら生きることで
人生が楽しめるのです。

視座を変えればうまくいく

椙田(すぎた)です、

「思い通りの人生にならない」
「なぜか不運な出来事ばかりだ」
と、人生がうまくいかなくて
悩んでいる人は多いのではないでしょうか?

 
実は、人生がうまくいかない原因は、
「自分の中」にありました。

 
今回は、自分の中にある
「人生がうまくいかない原因」
についてまとめたいと思います。

 
 
 

うまくいかないのは“視座”が悪い

人生がうまくいかない原因とは、
「視座」にありました。
視座とは、物事を見る姿勢や
態度、立場のことです。
視点や視野とは違うニュアンスがあります。

 
「視点が違う」とは
見ているポイントが違うということです。
 

「視野を広く」とは、
見ている範囲を大きくすることです。
 

「視座を変える」とは
見る場所を変えることです。

 
視点や視野というのは、
一方向からのアプローチに対して、
視座はまったく別の方向からの
アプローチなのです。
 

「上司が怒ってばかりで憂鬱だ」

 
これは視座が
「上司が怒る」→「憂鬱」
というパターンが出来上がっています。

 
これを
「上司は今日も絶好調だ」
「上司がいるから自分も仕事ができる」
というように、視座を変えるのです。
 

すると気持ちが冷静になり、
「上司の怒る原因は何か?」というように
論理的な答えを求め出すのです。

 
物事を見る姿勢を変えることで、
問題解決へと向かえます。

 
 
 

意識しているからこそ見えるもの

視座は、物事を見る姿勢です。
物事を見る姿勢とは、
「自分が意識」していることにあります。

 
つまり、
自分が意識していることが視座となり、
それが現実を映しだしているのです。
 

「キレイ」を意識している人が
公園へ行くと、
「キレイな花が咲いていた」
「キレイな空だった」というように、
キレイなものばかりに気づきます。
結果、気分のいい時間を
過ごすことができます。
 

反対に「汚い」を意識している人が
公園に行くと、
「トイレが汚かった」
「言葉遣いの汚い子供がいた」
と、汚いものばかりに気づきます。
結果、気分の悪い時間を
過ごすことになります。

 
このように、
自分が意識していることが、
自分の人生をつくりだしているのです。
 
 
 

まとめ

よく「こうすれば幸せになれる」
「○○が人間としての生き方だ」
と言われます。
 

しかし実のところ、
人生や物事に正解はありません。
あるのは「個別解」が
存在しているだけです。

 
個別解とは、
「自分の解釈が人生をつくっている」
という意味です。
つまり、70億人いたら、
70億通りの正解がある
ということに他なりません。
 

これらを踏まえると、
他人の理論や概念が絶対ではなく、
その理論や概念が
「自分にとってどうか?」
という趣味嗜好の問題になるのです。

 
人生を楽しくするのも自分、
人生をつまらなくするのも自分なのです。

”レモン”になっていませんか?

椙田(すぎた)です、

企業の自由競争によって
物が安く買えたり、低価格で
サービスが受けられたりする時代です。

 
一見、自由競争はメリットばかりのように
思えますが、実はそうではありません。
国の規制がない自由競争は、
危険な市場を作り上げるデメリットも
存在するのです。

 
この危険な市場のことを
「レモン市場」といいます。

 
今日はこの
「レモン市場とは何か?」
「レモン市場の危険性とは何か?」
を解説します。

 
 
 

“レモン市場”とは?

「レモン市場」という言葉があります。
レモン市場とは、1970年、
米国の理論経済学者
ジョージ・アカロフが提唱した理論で、
安くて品質が悪いものばかりが流通して、
高くて品質の良いものが
流通しない市場のことを指します。

 
偽ブランド品、
マンションの耐震偽装、
データねつ造など、
規制もなく自由にさせてしまうと、
財やサービスの低下につながるのです。
 

安くて悪いものを提供する業者が
利益を上げるので、
そういった業者が増えてしまい、
さらに質の低下を招くのです。
 

レモン市場になってしまう原因の1つとして、
消費者に十分な情報が
提供されないことがあげられます。
 

財やサービスの供給者は
品質をよく分かっているのに、
それを利用する人への情報は少ないのです。
 

「レモンは腐っていても外からは見えない」
というように、
レモン市場は見た目では
本当の価値がわからないので、
自主規制や政府などの参入規制を
設ける必要があるのです。
 
 
 

見えないからこそ手を抜かない

仕事には、
「人目に触れる仕事」と
「人目に触れない仕事」があります。

 
人間は
人目に触れる仕事はがんばるけれど、
人目に触れない仕事は手を抜こうとします。

 
どんなに仕事のできる上司でも、
すべてに目を光らせるわけにはいきません。

 
すると知らず知らずのうちに職場が、
見た目ではわからない
「レモン市場」の状態に陥ってしまうのです。
 

経営の神様、
松下幸之助氏はこう述べます。
「細部にこそ神が宿る」。
 

これは
「人が見ないような仕事にこそ、
力を入れるべき」という意味です。
人が見てない仕事に力を入れると
見えている部分が輝き出すのです。
 

なぜなら、
人が見ていないような部分というのは、
「実は見ている人が多い」のです。
 

お客様というのは、
「こんなところまで」という部分に
意外と気づいています。
 

人目に付かない仕事こそ
手を抜いてはいけません。

 
 
 

まとめ

人目のある部分というのは、
いわば「意識のある部分」です。
人間の本質は怠け者なので、
意識しなければすぐに怠けます。
 

これを防ぐためには、
品質を推測できる指標、
つまり「見える化」が必要になります。
 

人がやった仕事、成果、過程を
見える化することでレモンが腐っているか、
腐っていないかを
見極めることができるのです。