自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

不動産投資

民泊の収入は不動産所得?雑所得?

椙田(すぎた)です、

不動産投資の新しい形として、
民泊や簡易宿所の運営を
検討している人も多いと思います。
 

しかし民泊による収入は、
通常の家賃収入とは異なり、
不動産所得に該当しない…
という見解が国税庁から示されています。
 

そこで不動産所得、
もしくは雑所得になるケースを
それぞれ見ていきましょう。
 
 
 

-民泊の収入は基本的に雑所得扱い-

基本的には民泊を個人が運営した場合、
その収入は雑所得に該当します。
 

そのため不動産所得のように
給与収入と損益通算することができません。
 

不動産所得の大きなメリットである
給与所得と合わせての節税が不可能なのです。
 

節税目的で不動産を購入する場合、
民泊の運営では節税効果が期待できません。
 
 
 

-事業としての民泊は事業所得-

ただしすべての民泊の利益が
雑所得になるわけではありません。
 

事業として不動産を運用しており、
その中の一つとして民泊を経営する場合、
つまり不動産の運営事業そのものに
携わっている事業者であれば、
民泊の収入は事業所得に該当します。

 
もちろん所得税は発生しますが、
いわゆる雑所得扱いにはならないため、
所得税のように最高税率45%まで
課税されることはありません。
 
 
 

-賃貸の空室期間中に民泊した場合-

では個人事業主が民泊を運営する場合、
その収入はすべて雑所得になるのでしょうか。
 

実は必ずしもそうではありません。
基本的には賃貸物件として運営しており、
空室が発生した期間だけ民泊物件として
運営するというケースにおいては、
その収入は雑所得ではなく、
不動産所得扱いになるのです。
 

運営する物件の基本的な運用が賃貸、
もしくは民泊物件に該当するか否かで
不動産所得か雑所得のいずれかに
変わってくるのです。
 

細かなQ&Aに関しては、
国税庁のホームページの、
以下のリンクからチェックが可能です。
https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/0018005-115/0018005-115.pdf
 
 
 

-宿泊料は課税対象になる-

民泊の宿泊料は課税対象になります。
不動産を貸し出した時の家賃収入は
当然に課税対象ではありませんが、
宿泊料には消費税が課税されます。
 

法人として民泊を運営していれば、
消費税を納めなくてはいけませんし、
個人でも1000万円以上の所得があれば、
こちらも消費税の納税義務が発生します。

 
ただし収入がそれ未満の個人であれば、
消費税の納付は免税されます。

 
小規模の個人事業主にとっては
損益通算できないデメリットはありますが、
消費税を受け取った後でも
国に収めなくてもよいというメリットも
しっかりと存在するのです。
 

民泊の運営には様々な規制が存在します。
安易に乗り出すのではなく、
しっかりと収支の予測を立ててから
運営を検討することが必要ですね。

不動産の購入費用にかかる消費税

椙田(すぎた)です、

消費税が2019年10月に8%から
10%に増税される予定ですが、
不動産購入にかかる費用の中には
消費税が課税されるものと
そうでないものがあります。

2ポイントの増税とは言え、
色々纏まると大きな出費になります。

特に不動産のような大きな買い物では、
消費税が増税されるたびに
「駆け込み」需要が発生するくらい
インパクトが大きいですね。

今回は不動産購入にかかる費用の中で、
消費税が課税されるものと
非課税になるものを見ていきましょう。

-建物に課税されるパターン-

まず不動産そのものの価格ですが、
土地には消費税が一切課税されません。
これは新築でも中古でも同じです。

また消費税が課税されていない
個人間の売買による購入時にも、
消費税は課税されません。

一方で新築を取得した時は、
建物の建築費用に消費税が課税されます。

また課税事業者が所有している
不動産を購入した時にも、
建物の代金に消費税が課税されます。

-報酬や手数料には課税される-

不動産購入にかかる諸費用の中で
課税対象とされるものは、
主に手数料などの報酬です。

例えば金融機関から融資を受ける際、
融資事務手数料には消費税が課税されます。

登記に関する費用では司法書士
や土地家屋調査士に対する報酬なども
課税対象になります。

また不動産会社に支払う
仲介手数料にも消費税が課税されます。

-保険料には課税されない-

銀行から融資を受ける時は、
火災保険の加入がほぼ必須です。

また火災保険以外にもローン保証料、
地震保険や水害保険などの不動産投資に
欠かせない保険は多数ありますが、
いずれも課税対象ではありません。

保険会社などから非課税分が
課税対象と誤って伝えられることは
考えにくいですが、担当者によっては
知らないケースもあるため、
自分で課税非課税区分を含め、
必要な総額を計算するようにしましょう。

-消費税が課税される家賃とは?-

不動産投資を考えた場合、
家賃に消費税が加算されるか否か
という点は気になるところです。

通常、入居者から支払われる住居の
家賃には消費税はかかりません。
また管理費や修繕積立金にも課税されません。

一方で事業用の家賃、つまり店舗や
事務所などの商業物件の家賃には、
消費税が課税されます。

非レジの家賃の他、駐車場代にも
消費税はかかってきます。

しかし不動産オーナーが、
1000万円以下の非課税売上であれば、
消費税の納付義務はありません。

住居の家賃というのは、
生活の根幹を為す支出として、
未だに国も消費税を課税できていません。

今後この辺りについても、
改正されていく可能性はあるので、
不動産投資家は注意が必要ですね。

不動産売却に伴なう諸費用

椙田(すぎた)です、

不動産賃貸業の個人事業主として
不動産を売却する場合、
どのような費用が発生するのか?
大まかな相場とともに纏めておきます。

-1.譲渡所得税-

不動産を売却して所得が発生した場合、
譲渡所得税が課税されます。

所有期間が5年未満の不動産の
譲渡所得に対しては約39%もの
高い税率が適用されます。

一方で5年以上の場合には、
20%が所得税として課税されます。
※ 正確には満5年を経過した翌1/1以降。

不動産を転売して利益を得たいという
個人にとってはかなりの痛手です。
※ そもそも反復継続して転売するには
宅建業の免許が必要です。

一方で一定期間住んだマイホームや
賃貸併用住宅の売却益は、
3000万円まで課税されません。

また法人の場合は通常の法人税率と
同じ税率が適用されます。

-2.印紙税-

不動産の売買契約時には
売買契約書を作成します。

売買契約書には売買する不動産の
金額に応じた収入印紙を貼付します。

1000万円から5000万円未満の
不動産を売買する時には1万円の、
5000万円から1億円になると
2万円の収入印紙(税)が必要です。

-3.仲介手数料-

不動産会社を介して不動産を売却すれば、
不動産に対する仲介手数料が発生します。

上限は物件価格の3%+6万円に
消費税が課税された額となります。

最近では仲介手数料の一部を
割引する不動産会社もあります。

仲介手数料は不動産会社の
主な収入源であり、
契約業務を簡略化することで、
低い手数料率を実現していますが、
ファイナンスアレンジなど、
サービスの質が望めないケースもあるため、
サービス内容と仲介手数料の金額を見て、
どこに任せるかを決める必要があります。

-4.抵当権抹消に伴なう費用-

住宅ローンやアパートローンの完済後は
設定した抵当権を抹消します。

抵当権抹消には土地と建物で
それぞれ1,000円ずつの費用がかかります。

またこの作業を、
司法書士に依頼した場合には、
1万円程度の作業費が発生します。

抵当権抹消に伴なう調査の場合にも、
数千円の費用がかかります。

-5.その他雑費-

家の売却時には、
例えば外観や室内を綺麗に見せるための
ハウスクリーニングを実施したり、
一部不要なものを処分することがあります。

ハウスクリーニングを行なうのであれば、
戸建てやファミリー区分マンションの
清掃費は10万円前後が相場です。

不用品の処分も必要でしょうから、
5万円程度の費用を見込んでおきましょう。

粗大ごみとして出せるものであれば、
一つあたりの回収費は1,000円程度ですが、
重くて大きな物を移動する時に
多額の費用が発生することがあります。

短時間でも2~3人に
作業を依頼するだけで2~3万円は
みておく必要があるでしょう。

不動産売却にも様々な費用が発生します。

特に譲渡所得税は、
差益を目指す人にとっては、
対策を検討しなければいけない問題です。

実需の優遇制度が適用になる場合は、
積極的に活用を考えていきましょう。

入居者のために導入してみた設備

椙田(すぎた)です、

先週末から書籍購入キャンペーンやってます。
新刊の『知れば得する!”お金が増える”
大家さんの税知識』(ごま書房新社)を、

6/8(金)19:00 ~ 6/22(金)16:00
に書店やネットでお買い上げ頂くと、
7/21(土)午後に都内で行なう
出版記念セミナーにご招待します!!
http://gomashobo.net/bookcam/ooyazei/

さて本題です。

僕が保有する物件で、
これまでに入居者のために
導入した節電や節水などの設備のうち
評判が良かったものを紹介します。

-①LED照明-

導入費用はそこそこ高いですが、
室内照明をLED化しておけば、
蛍光灯を止めてLED照明にすれば、
省エネ化(入居者の電灯代を安く)でき、
かつ照明の寿命もはるかに長くなります。

そこで部屋の照明として
LED照明をつけておけば、
照明を買う必要もないので
入居者へのサービスにもなるうえ、
入居後の光熱費の節約にもつながります。

そして寿命も15年~20年と
非常に長持ちするために、
入居者が入れ替わるたびに
室内の照明を替える必要もありません。

物件の機能を保つ意味でも、
また入居者が低コストで生活できる点でも、
LED照明は二重に役立ってくれます。

-2.単純な割に効果の大きい節水弁-

電力の次に節約を考えたいのが水道代です。
特に自宅にいる時間が長い人は
トイレに使う水道代も馬鹿になりません。

そんな時に役立ってくれるのが
トイレの節水弁です。

トイレの節水弁は
一定以上水が流れないように
制御しながらも高い水圧を保ち、
しっかりと便を流してくれます。

トイレのタンクの中に設置するだけで
特に業者の手を借りることなく
自分で設置することもできます。

その割に効果は非常に大きく、
4人家族の場合年間で水道代が
2万円ほど安くなると言われます。

単身者世帯でも年間で5,000円
水道代が違えばその節約効果は
馬鹿にはできないものでしょう。

設備の価格も安いため、
できれば全ての物件に
備え付けておきたいところです。

-3.契約アンペア数の見直し-

電気料金は電力会社との
契約アンペア数に応じた基本料金、
そして実際に使用した電力の
2つの料金で構成されます。

そのため基本の契約アンペア数を
小さい数字にしておけば、
毎月の電力電気代を節約できます。

東京電力の契約では、
電力の基本料金は20Aでは560円、
50Aでは1400円と840円違い、
年間にすれば1万円以上も
電気料金が安くなります。

アンペアを下げると
ブレーカーが落ちやすくなりますが、
LED照明など節電設備を導入すれば
消費電力も減るので、
二重の節電効果が発揮されます。

-4.断熱シートを窓に貼っておく-

また照明以外に電力の消費量が
大きいもの家電といえばエアコンです。

エアコンの消費電力を抑えるには
エアコンを使わずに室内の気温を
一定に保つことが重要です。

そこで役立ってくれるのが
窓に貼る断熱シートです。

断熱シートも透明なシートを
貼るだけなので手間もかからず、
貼る前と貼った後の見た目も
それほど変わりません。

断熱シートを貼っておくだけで冷気、
そして熱気の影響を低下させ、
室内の気温が2~3℃変わると言われています。

エアコンは設定温度が1℃変われば
消費電力は10%変わります。

3℃室内の気温を冬は上げ、
夏は下げられればエアコンの電力消費を
30%を抑えられます。

そうすればブレーカーが
落ちることもなくなり、
電気良品を安くできます。

入居者の生活コストのうち、
家賃はもちろんですが、
光熱費の負担も大きなものです。

部屋探しをしている人に、
光熱費を節約できる住宅である・・
という点を伝えることができれば
大きなアピールポイントになり、
契約も決まりやすくなるでしょう。

以上の施策はいずれも、
これがあるから入居が決まったとか、
退居が延命された、という
目に見える効果ではありませんが、

不動産賃貸業というサービス業を
やっている立場として、
入居者メリットがあるのであれば、
導入して良いと思います。

空室率70%本がリニューアルします

椙田(すぎた)です。

ええと、
2013年に出版した僕の一作目、
『空室率70%でもキャッシュが回る
非常識な不動産投資術』(ごま書房新社)
もありがたいことに、
未だにけっこう売れているそうで、

こちらの装丁と内容を一部リニューアルして
改訂書籍が発売される事になりました。

タイトルは、
『融資が決め手!空室率70%の逆境から
18棟を買い進めた“鉄板”不動産投資術』(同)

と少し改変され明日発売となります。
→ https://sugitaya.net/70

既に一部の書店やAmazonなどでは、
販売が開始されている所もあるようで、
出版社さんからはイキナリ売れている・・
と嬉しい報告を受けております。

まあ、これまでに僕の書籍を読んでくれた
既存の読者さまはもう改めて
読まれる必要は無いと思いますが、

Facebookやブログなどの
メディアを持っている方は是非、
ネットでバズって頂けたら嬉しいです。
→ https://sugitaya.net/70

本を書くのは時間も労力も取られるし、
そのくせリターンなんて大した事ないので、
書く気がしない…という人は多いですが、
僕の場合はもうこれがライフワークですね。

ビジネス的な観点ではなく、
なんか使命感みたいな原動力に
突き動かされて執筆しています。

これからも応援お願いします。

大家レンジャー?ってなんじゃ?

椙田(すぎた)です。

古くからの友人で優秀な投資家、
いまは「副業アカデミー」の校長をしている
次世代大家マサこと小林昌裕さんからのオファーで、

「不動産戦隊!大家レンジャー」ショー
なるイベントで講演することになりました。

「なんすか?その大家レンジャーって」とか、
「ダサ。」とか、
色々ご意見あるかと思いますが、
すいません、僕も知りません(^^)

とにかく副業アカデミーで、
不動産投資について語ってネ!
というオファーをお受けしたところ、

いつのまにか、このような恥ずかしい
企画になっていた・・というわけで。。
→ https://www.kenbiya.com/sm/s/tokyo/t-b/pt-0/dt_26719wxu/

とにかく。
1/28(日)の朝っぱらから不動産投資家6人
(え?戦隊モノって大抵5人じゃ?)
で不動産投資セミナーを開催します。

その6人の講師陣とは・・・

・家賃年収5000万円超え&不動産業者を経営する「椙田拓也講師」(←ボクです^^)

・空前絶後の廃墟不動産投資で月収180万円の「村上祐章講師」

・20代の女性にも関わらず毎月40万円のCFを手にしている「奈湖ともこ講師」

・総投資金額5億5千万オーバーで新築不動産投資のプロ「脇太講師」

・戸建てと一棟物件のコラボ&売却利益6500万円ゲットの「玉崎孝幸講師」

・元金融機関勤務で20代にして47室の不動産オーナーになった「大和田大地講師」

年齢、性別、居住地、属性、投資手法など、
すべてバラバラの講師陣だからこそ、
いろんな層に参考になるノウハウが学べます。
たぶん。。

そういうわけで、
ご興味ある人はこちらからお申し込み下さい。
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不動産投資で重要なのは目的の明確化

椙田(すぎた)です。

不動産投資には様々な切り口があります。
そのため、目的を明確にしておかないと、
途中でブレてしまいます。

たとえば、
✔︎個人が不動産投資でリタイアしたい
✔︎副業として給与プラスアルファを得たい
✔︎富裕層が相続税対策をしたい
✔︎企業が営業外収益を増やしたい
✔︎集客のため良い立地に自社ビルを建てたい
✔︎投資家から集めた資金を運用したい

など、その人のやりたいことによって、
投資する物件選定も変わってきます。

一口に「不動産投資」と言っても、
その目的は次のように多数あります。

・安定した家賃収入(キャッシュフロー)
・資産としての不動産取得
・物件価格の値上がりと転売利益
・本業以外の収入の確保
・インフレへの備え
・分散投資
・団信による補償など、万一への備え
・減価償却費を利用した所得税の節税
・遺産相続対策(節税など)

これらの不動産投資の目的は、
ときに併存することもありますが、
逆に相反することもあります。

そのため不動産投資を進めるうちに、
当初の目的を見失ってしまうと、
気づいた時には当初の思惑とは
全く異なる状態となっていることもあり得ます。

そこで、
不動産投資をするときには、
目的に応じていろいろな要素を
検討しなければなりません。

(1)購入する不動産の種類
アパートなのかマンションなのか戸建なのか、
レジ(住居)なのか商業物件なのか。

(2)物件の規模
一棟なのか区分所有なのか、
数千万円のアパートなのか数億のビルなのか。

(3)地域
都心なのか地方なのか、
都心と言っても東京なのか地方都市なのか。

(4)築年数
新築なのか、築浅なのか、
中古なのか、築古なのか。

(5)融資
銀行、信金、信用組合、政府系金融機関、
農協、ノンバンクなど。

(6)資金準備方法
自己資金をどこまで用意できるのか、ローンはいくら必要か、審査に通りそうかなどを検討しなければなりません。

(7)物件管理方法
管理会社に委託するのか、自主管理するのか。

このような要素については全て、
「不動産投資の目的」と深い関係があります。
目的が明確になっていないと、
投資判断を誤ることになります。

それは不動産業者から勧められるままに
自分に適さない物件を購入してしまう、
というマッチングミスが起こるということです。

たとえば、本来は
家賃収入によるキャッシュフローを目的に
不動産投資を始めたいにもかかわらず、

いつのまにか節税目的の物件を
購入してしまうことがあります。
都心の低利回り物件などがそうです。

また、本来売却益を狙っており、
値上がり益が期待できて流動性の高いものを
探していたにもかかわらず、

いろいろ見ているうちに、
いつの間にか資産価値の高いものが良い。
と思い始めて流動性が低い物件を
購入してしまうケースなどもあります。

その場合でもインフレへのリスクヘッジや
資産分散には役立つものの、
「売却益(キャピタルゲイン)」という
本来の目的は果たしにくくなります。

他にも、
手間がかからない不労所得を目当てに
不動産投資を始めたのにもかかわらず、
資産価値の向上に気を取られ始め、

リフォームを繰り返して全くインカムが
残らない投資家友だちも居ます。

彼は、不労所得と思って不動産投資に
着手したものの生来の凝り性が祟って、
自分で自分の首を絞めている典型です。

もともと不動産には、
絶対的に良い物件や悪い物件というものは
ほとんど存在しません。
(いや絶対的に悪い物件はあるな。)

人によって、乃至ステージによって、
同じ物件でも良くもなり悪くもなります。

悪い物件というのは、
買い手ニーズとのマッチングミスによって、
起きるケースが大半なのです。

このように目的に沿わない投資をすると、
それは失敗ですが、当初から時間が経過し、
目的が変化することもあります。

たとえば当初は副業として始めた投資でも、
本業より儲かったため本業を辞めて、
僕みたいに専業大家化する人もいます。

ある程度、資産形成が進んで来たら、
今度はポートフォリオを分散させたり、
物件を売却して別の物件に入れ替える
必要も出てくるかもしれません。

アセットアロケーション(資産の組み換え)
というやつです。

いずれにせよ状況に応じて、
最適なタイミングで目的や方法を
柔軟に変化させていくことも、
不動産投資では重要なポイントとなります。

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2018年、あけましておめでとうございます

椙田(すぎた)です。

新年あけましておめでとうございます。

昨日、さようなら~的な挨拶をしましたが、
一夜明けるとそうは言っても新年なので、
やっぱり年始の挨拶もしとかなきゃ、
ということで簡易なメッセージを送ります。

2018年は個人的に慌ただしく、
めまぐるしい一年になりそうです。

ブレインダンプして、
頭の中をすっぽり可視化していますが、
出るわ出るわ。。。

ほぼ丸一年、デフラグしてなかったので、
脳内がアイデアの断片だらけです。

これらをいま、分類しながら、
要るもの要らないものに整理し、
優先順位付けを行なっています。

今年の優先順位付けのルールは、
特に沈澱しがちな、
「緊急でない重要なこと」を最優先させるよう
強く傾斜配分しています。

そのため「重要でない緊急なこと」は、
とにかく後回しかもしくはやらない。

FacebookやLINEも「友達」の件数が
上限近くになって来ているので、
「友達」でない人は断捨離する。

あと、本物の「投資」を行なうステージに
そろそろ来ているような気がします。

自分の立ち位置も今年明確にしつつ、
なんのためにこの世に生を受けたのか?
という根源的な部分にも、
いよいよ手を伸ばして行こうと考えています。

解る人にしか解らない話で恐縮ですが、
何のことだか分からない人は、
ちょっと今年、僕の一挙手一投足を
見逃さないようにウォッチしてみて下さい。

面白くなります。

今年も一年ありがとうございました

椙田(すぎた)です。

時間の流れは早いもので、
2017年もあっという間に最終日、
大晦日を迎えましたね。。

読者の皆さまにおかれましては、
今年も一年、僕のタワゴトにお付き合い下さり
ありがとうございました。
感謝の念を申し上げます。

僕は毎年、年末年始には、
今年1年の振り返り総括と、
中期ビジョンにおける来年1年の位置付けを再確認し、

ズレを軌道修正する時間を
ガッツリと割くようにしています。

これをやり出してから、
成功脳や成功体質が備わったようにも思います。

2017年は、意外なことに、
僕にとってはチャレンジの年でした。

元々思い描いていた5ヶ年計画を大幅に見直し、
かなりストレッチした行動計画を
自らに課すことからこの1年は始まりました。

結果的には、予定以上の成果を、
いろんな分野で出すことができ、
久しぶりに満足いく一年になりました。

皆さまも是非、一年の締め括りに、
今年をつぶさに振り返ってみましょう。

僕の年末年始は、この振り返りと、
またブレインダンプをやって、
5ヶ年計画の修正と来年の目標設定、
細かいタスクの落とし込み、
それと溜まっている読書をして過ごします。

また来年もよろしくお願い申し上げます。

起業するジャンルを見つける方法

椙田(すぎた)です。

起業で成功するうえでは、
もちろん実力や能力も大切ですが、
実は最も大切なことは、どういうジャンルで起業するか?
です。

実力や能力というものは、
進めば後から付いてくるものですが、
持続性がないジャンルだったり、
自分が打ち込めないテーマだったりすると、
起業しても失敗してしまうリスクがあります。

そこで起業する際に、
失敗しないジャンル選びについて、考えてみました。

まずは勝てるマーケットを特定する

勝てるマーケットとは、
自分の得意を活かせてライバルが少ない
マーケットのことです。

そうしたマーケットを特定するとき、
よく用いられるマーケティングの手法が
「3C分析」です。

僕もマーケティング畑が長かったので、
馴染みのある市場分析手法です。

具体的には、
顧客(Customer)は多く存在するか?
自社(Company)の強みを発揮できるか?
競合(Competitor)は多くないか?
と市場を3つの切り口で考えるのです。

このとき、分析するうえで最も大切なのは、
「数字」とその「エビデンス(根拠)」です。

大手企業だと、
コンサルやシンクタンクなどに依頼して、
ここにかなりのコストをかけて
勝てるマーケットを測ることもあります。

しかし、我々個人のビジネスレベルでは、
Googleなどのネット検索で十分判定できます。

マーケットサイズの測り方

これは僕の友人の起業家から
教えてもらった方法なのですが、
参入するマーケットのサイズを測る際、
「キーワードプランナー」という
Googleアドワーズのサービスを使います。

キーワードプランナーで、
自分の起業したいジャンルについての
キーワードを検索すれば、

「月間検索ボリューム」と
「推奨入札単価」が表示されます。

「月間検索ボリューム」というのが
マーケットのサイズの大きさを表し、
「推奨入札単価」というのが、
競合の数と参入する難易度を表します。

こうやって起業するジャンルの良し悪しや
マーケットサイズを調べて、
勝算があるようなら参入しましょう。