自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

不動産投資

“コツコツ”のすゝめ

椙田(すぎた)です、

「大成したい」
「がっぽり儲けたい」
人は一攫千金の夢を見るのが
好きな生き物です。

 
しかし、
その夢は夢で終わることがほとんどです。

 
成功者は一攫千金を狙いません。
成功者が狙うのは
「地道にコツコツ」なのです。
 

そこで今日は、
「コツコツ」について
考察してみたいと思います。
 
 
 

“コツコツ”のすゝめ

仕事にしても、
お金を稼ぐにしても、
人は「一発逆転」を狙いたがります。
一発逆転を狙った方が
効率がいいと考えるからです。
 

しかし、
仮に一発逆転で成功したとしても
それは本当の実力で
勝ち取ったものではないので
すぐにしぼんでしまいます。

 
成功を目指すなら一発逆転ではなく、
“コツコツ”です。

 
コツコツという日々の積み重ねが
大きな成果を生み出すのです。

また「行動力」という観点から見ても、
一発逆転よりコツコツに軍配が上がります。

 
一発逆転を狙う時、
大きな労力を必要とします。
労力が大きいと
人はなかなか行動できません。
コツコツは小さな労力なので、
すぐに取り掛かることができます。

 
行動力の速い“コツコツ”の方が
結果的に近道となるのです。

 
 
 

1.01と0.99の法則

コツコツがどれだけ大きな差を生むのか、
数字で表すことができます。
それが「1.01と0.99の法則」です。

 
両者の差は、
たったの「0.02」です。
しかし、
このたったの0.02という差が
大きな差になるのです。
 

1.01を365乗すると、37.78です。
0.99を365乗すると、0.026です。
 

たったの「0.02」という差が、
365日後には「37.754」という
大差となってしまったのです。
 

これが3年ともなれば、
「113.262」という、
もはや埋められない差となるのです。

 
1日たった「0.02」という
小さな行動をするだけで、
大きな成果が得られるのです。

 
 
 

小さなことが大きなことへ繋がっていく

コツコツのメリットはまだまだあります。
それが「バタフライ効果」です。

 
バタフライ効果とは、
蝶々の羽を動かすだけで
遠くの気象が変化するという
カオス理論のことです。
 

ほんの些細なことが
さまざまな要因を引き起こして、
後に大きな現象をもたらすという意味です。
 

コツコツとは正にこのことで、
どんな小さな行動でも
「動いたら影響が出る」のです。
 

動かなければ0であって、
0.02でも0.01でも動けば
何かしらの成果が出てくるのです。

 
これは“複利”とも言い換えられます。
小さな数字でも年単位となると、
大きな数字となっていくのです。
 

小さなコツコツが大きなものへと
繋がることを意味します。

 
 
 

まとめ

「風吹けば桶屋が儲かる」
という言葉があります。

 
大風で土ぼこりが立つと
土ぼこりが目に入って盲人が増える。
盲人は三味線を買うので、
三味線に使う猫皮が必要になり
猫が殺される。
猫が減ればネズミが増える。
ネズミは桶をかじる。
桶の需要が増え、桶屋が儲かる。
というものです。
 

これは
「起こった現象が、
全く別物の結果として現れた」
という教えです。

 
私たちはある程度結果を見て
行動を決めます。
しかし、行動しても思った結果通りに
ならないことがあります。

 
つまり、
どんな結果が待っているかは
誰にもわからないし、今の結果が
あの時の行動なのかさえわかりません。
 

これらを踏まえると
“方向性”がポイントになります。
目指す方向さえ間違っていなければ
大きく見誤ることはないのです。

地方投資における融資付けの難しさ

椙田(すぎた)です、

地方投資において
最大のデメリットとは何でしょうか?

 
都心に比べて、
人口が少ないから賃貸付けが厳しい?
たしかにそれもあります。
 

しかし、
これまでの記事で述べたように、
賃貸ニーズのある地域を選べば、
そこまでのリスクではありません。
 

そのため駅の乗降客数や
町の人口を気にするよりは、
需給バランスが崩れていないことを
確認します。
 

そうしたリサーチは大切なことですが
まずは物件が買えなければ
不動産投資がスタートできません。
 

物件を購入するにあたり、
注視すべきは「融資付け」です。

 
今、あなたが
東京に住んでいたとします。

 
そして、
東京にある地方銀行・信用金庫から
融資を受けて縁もゆかりもない地方に
ある物件を買うことを考えた時
それはとても難しいはずです。
 

なぜなら居住地である東京から
遠く離れた場所にある物件を
担保として見てくれないからです。
 

それでは、
その物件のある地方の地銀を
使うのはどうでしょうか。

 
今度は人的担保を問われて
断られることになります。
金融機関が重視するのは、
投資家の身柄が「どこ」にあるのか。
物件の場所より投資家が
「どこに住んでいるか」を重視します。
 

これを「居住地主義」と言います。

 
ここ最近、融資が閉じている…
と言われていますが、
たしかに融資を受けるための条件や
審査基準は以前より厳しくなりました。
 

それ以前に、
そもそも居住地から離れた物件は
買いにくいものなのです。
 

昨年まで居住地以外のエリアに
融資を出す地銀がいくつかありましたが
それこそイレギュラーな話だったのです。
(今でも地方融資が可能な金融機関は
少数ながら存在します)
 

そのため、
東京に住みながら地方物件の購入は
困難を極めます。
裏を返せばこのようなハンデがあるから
高利回りになります。
 

ファイナンスが難しくなるほど
買える人が減り、物件は売れ残ります。
すると、売り主は
「値段が高いのかな?」
と判断して値下げをします。
 

その結果、
どんどん高利回りになっていくので、
買主にとっては
大きなチャンスとなるのです。
 

不動産だけに限らず、
「欲しい!」という人が
多ければ多いほど
そして商品の数が少なければ少ないほど、
その価値はあがっていきます。

 
去年までは融資が受けやすい状況で
買える人が多くいました。
今年は融資が受けにくい状況です。

 
そうした中で、
地方の物件はより一層、
買いにくくなっています。
だからこそ、
お買い得な高利回り物件があるのです。
 

物件が買いにくいこの状況は、
むしろチャンスともいえます。

 
では、どのようにしたら
物件が買えるようになるのか。
このテーマについては長くなりそうなので、
また改めて。

地方投資で注意すべきこと

椙田(すぎた)です、

前回の記事で、
駐車場には注意という内容を書きましたが、
そのほかにも地方ならではの
注意すべきポイントがあります。

 
基本的に自分がその地方に
住んでいない限り、投資物件が
自宅から離れた場所にあります。

 
物理的に距離があれば、
管理をするのは大変だと思われるでしょう。

 
それは、その通りでもありますが
ある程度、オーナーが動くことで
円滑に運営する仕組みを
つくることができます。
 

そもそも地方物件は高稼働できなければ
単なる田舎の物件で終わってしまいます。

 
そのため運営がスタートしてからの
数カ月は積極的に管理会社へ
足を運ぶ必要があります。

 
管理運営については別途解説しますが、
初動をしっかり行ない
管理会社と信頼関係を築くことができれば
よほどのトラブルが発生しない限り
現地へ赴く必要はありません。

 
それよりは、そのエリアに
賃貸需要があるかどうかが重要です。

 
エリアや物件の選定を
間違ってしまうと命取りになります。
 

たとえば山の中に
ポツンと建っているアパートなど
誰も住みたがりません。
 

偉そうに言っている僕も
4棟目のアパートを購入したときは
大失敗しました。
 

日々の仕事の忙しさもありますが
いくつか物件を購入して
気のゆるみが出たこともあるでしょう。
 

しっかりと物件の立地を調べないまま、
物件を見もせず
不動産会社の「大丈夫です!」
という言葉を信じて買ってしまったのです。
 

購入後から4カ月の間に退居が相次ぎ、
最後は入居が7戸中で1戸という状況に
陥ってしまったのです。
 

ここまで空室が増えると、
その物件だけで返済できなくなります。
 

その他のマンションやアパートからは
家賃が順調に入っていたので、
全体として持ち出しにならないまでも、
単体として大赤字です。

 
ようやく物件を見に行くと、
のどかな田んぼの真ん中に
ポツンと僕のアパートが建っていました。
 

仲介をしてくれた不動産会社も、
現地へ一度も行っていなかったと
後に知りました。

 
投資家が物件を見に行けない場合は、
最低でも仲介会社が
現地調査すべきです。

 
不動産投資に詳しいプロが担当してくれる
不動産会社から買うべきだと
痛感しました。

 
この物件はその後、
管理会社と二人三脚
で賃貸付けを進めることで、
半年後には満室にできました。
 

当時の経験があるからこそ、
今はある程度空室のある物件を
買ったとしても、
埋めていく自信があります。

 
そのような意味においては
「大家力」がアップした
体験となりましたが、
本業に忙殺されて空室対策が
できない人も多いでしょう。

 
融資を受けて購入した物件で
空室が埋まらないのは死活問題です。

 
僕のように複数物件が
あるならともかく1棟だけでは赤字を
給料から補てんすることになります。
 

空室の多いタイミングで
大規模修繕など大きな支出があれば
完全にデフォルトの危機です。

 
だからこそ、
地方投資ではエリアや物件の選定は
とても重要といえます。

再建築不可物件の可能性

椙田(すぎた)です、

再建築不可物件とは、
建築基準法規によって
現在の建物を取り壊してしまうと
新しく建物を建築できない物件のことです。

今回はこの再建築不可物件について
解説します。

 
 
 

再建築不可には道路上の問題が多い

再建築不可となる理由は
さまざまありますが、
接道義務を満たしていない
ケースが最も多いです。

 
建築基準法では、
“幅員4m以上の道路に
敷地が2m以上接していること”
を定めています。
 

これはなぜかというと、
道路が狭いと火事や災害などの際に、
緊急車両が通行できないため、
安全が確保されないからです。

 
しかし自治体によっては、
独自ルールを設定している場合もあり、
必ず幅員が4m以上なければいけない
とは限りません。
 

たとえば京都市では、
平成26年より一定の条件で、
規定する幅員の緩和を行なっています。

 
 
 

建築不可になる理由はさまざま

再建築不可の理由は、
道路だけではありません。

物件が災害危険区域のため
再建築が不可であったり、
区画整理予定のため再建築が
認められないケースも存在します。

 
したがって、
“なぜ再建築不可物件”なのか?
を確認しておきましょう。
 

なぜなら接道義務を
満たしていなために
再建築不可である場合は、
対策次第では収益物件として
活用できるからです。

 
 
 

再建築できるようにする方法

たとえば建築する際に、
建物を後退させるセットバックで
前面道路の幅員を4m以上
とるようにします。
 

セットバックで幅員が4m以上になり、
敷地が2m以上接していれば、
再建築が可能になります。

 
また再建築不可物件の周辺の家は、
同じく再建築不可であることが多いです。

その場合は隣地の敷地を
自分に売ってもらうことで、
再建不可を再建築できる物件へと
変えることもできるのです。

 
しかし前述したように、
自治体独自のローカルルールが
設定されている場合もあります。

 
条件を満たせば再建築できる物件
であることも考えられるため、
事前に各自治体に
確認しておくとよいでしょう。

 
 
 

再建築不可が思わぬお宝物件に?

再建築不可物件は、
建物を新しく建築できないため、
建物の寿命がきてしまったら
出口が難しいです。

 
銀行からの融資が厳しいこともあり、
再建築不可物件は実勢価格の
半値以下の価格で売買される
ケースさえあります。
 

しかし再建築不可物件は、
再建築はできないものの、
リノベーションやリフォームは可能です。
 

また前述したように、
再建築不可を再建築できるように
活用する方法もあります。
 

場合によっては、
お宝物件に化けることもあるのです。
 

また賃貸の住人にとっては、
自分の家ではないため、
住む場所が再建築不可であるか否か?
は気にする人はいません。
 

したがって、
好立地の再建築不可物件は
たとえ出口が難しいとしても、
収益面でチャンスがある可能性は
大いにあるでしょう。
 

再建築不可物件の不動産投資は、
自治体や専門家などに相談しつつ、
可能性のひとつとして
選択肢にいれるのもよいですね。

 
しかし再建築不可物件は
法律が絡んでくるため、
決して安易には考えず、
慎重に行なっていきましょう。

プロのカメラマンに撮影してもらう

椙田(すぎた)です、

人は見た目のバイアスに弱いです。

たとえば何かを調べたりする際、
写真がきれいだとそれだけで
魅力を感じる人は多いです。
 

賃貸物件も同じで、
写真がきれいだとそれだけで、
多くの人が関心を持ち、
逆に写真がイケてないと、
ほとんど人が興味を持ってくれません。
 

物件の魅力をしっかりと伝えるためにも、
写真にこだわることはとても大事です。
ここでは物件の撮影サービスについて
紹介します。

 
 
 

客付けに外せないサービス

賃貸物件を探す際、
以前は住宅情報誌が多くの人の
主たる情報源であったと思います。
 

しかし現在はスマホの普及によって、
ほとんどの人が賃貸ポータルサイトで
物件探しをするようになりました。
 

そしてネットで物件探しをする際、
最も重要なポイントとなるのが
見た目の印象を左右する写真なのです。
 

「◯◯駅まで徒歩△△分」
「築◯◯年」など、
希望の条件を満たしていても、
写真がどこか薄暗かったり、
部屋が実物以上に狭く見えたりすると、
魅力が半減してしまいます。

 
逆に、駅からの距離などが
多少条件を満たしていなくても、
写真がきれいであれば、
人は魅力を感じてしまうものです。

 
賃貸情報サイトに載っている写真は、
これまで不動産会社の賃貸営業マンが
デジカメを使って撮影するのが
一般的でした。
 

そのため、賃貸営業マンの
撮影の腕が良い場合は客付けがよく、
きれいでない場合は客付けも
悪くなったりしていました。
 

不動産会社としては、
客付けできなければ収入が増えないので、
写真の出来栄えを気にします。
 

そこで最近は多くの不動産会社が
プロのカメラマンによる
写真撮影サービスを利用しています。
 

プロが鮮やかな写真を撮影してくれるので、
見ている人に物件の魅力をしっかり
と伝えることが可能になるのです。
 

言われてみると最近、
賃貸ポータルサイトの掲載写真の
クオリティーが軒並み高くなった、
と思われた人もいるでしょう。

 
プロに依頼するため
コストは多少かかりますが、
入居率が高くなる可能性があるため、
賃貸経営には外せないサービスと
僕は思います。

 
 
 

撮影サービスの相場は意外と安い

プロカメラマンに自分の物件の
写真を撮影してもらう撮影サービスは、
賃貸物件の客付けや入居率にも
大きく影響を与えるため、
不動産会社や不動産投資家の中で
外せないサービスとなっています。
 

しかし少しでも効率よく、
収益性を高めたい僕らからすれば、
気になるのは費用面ですね。
 

撮影サービスは本格的な
プロカメラマンが撮影するものから、
依頼を受けて現地の外注スタッフが
撮影するものまでさまざまです。
 

物件の中だけでなく、
周辺環境を撮影してくれるような
サービスもあります。
 

そうした撮影費用は、
10〜20枚程度で2万円前後が相場です。

1枚や2枚での依頼は難しく、
10〜20枚が標準プランとなっています。

20〜40枚の写真を依頼したとしても
4万円前後くらいなので、
決して高いコストではありません。
 

撮影サービスを依頼する場合は、
どの部分を特に強調したいか
事前に打ち合わせしておけばスムーズです。

 
また新築など空室の場合は、
生活感をイメージさせるために、
家具やインテリアを設置して撮影する
ステージングと呼ばれるサービスを
併用して撮影するケースもあるので、
事前確認しておきましょう。
 

いずれにしても、
比較的低コストで導入できて
入居率アップが見込めるため、
一度検討してみるのも良いでしょう。

地方における「良い立地」とは?

椙田(すぎた)です、

賃貸物件における人気沿線や
人気駅のランキングが発表されていますが、
人気駅から徒歩圏の物件であることは
とても強力なアピールポイントとなります。

 
また、同じ駅でも徒歩1分と、
電車を降りて10分以上も
歩かなければならない不動産とでは
かなり価値に差が出ます。
 

それがバス便であれば、
大きなハンデとなります。
 

しかし、
こうした価値観は都心ならではのものです。

 
多くの地方……
たとえ首都圏であっても、
郊外といわれるエリアでは車社会となり、
とくに駅からの距離は関係ありません。

 
たとえ駅から徒歩1分でも、
あるいは40分も歩かなければならない距離に
物件があったとしても、駐車場さえあれば、
賃貸付けや家賃の額に
影響を及ぼさないでしょう。
 

とりわけ購入するのが
ファミリー向けであれば、駐車場の確保が
賃貸付けの決め手になります。
 

たとえば、
単身者向けであれば駐車場は1台ですが
ファミリー向けであれば2台
置けることが必須となります。

 
そして立地の見方も
主要道路へのアクセスであったり
車の出し入れが容易か
どうかといったほうが重要です。
 

その点をクリアすれば、
それほど立地や建物のスペックにおいて
神経質にならなくてもいいといえます。
 

逆にどれだけ魅力的な物件であっても
駐車場の必要台数を満たしていなければ
賃貸付けは難しくなります。

 
そうした物件は割安で売られていますから
近隣に駐車場を借りることができるか、
もしくは隣地を購入して
駐車場にできるかなどを検討します。

 
その際に注意すべきは
建物から駐車場までの距離です。

 
都心の感覚では駐車場まで
多少は歩いてもよいと考える人が
多いようですが、地方では
駐車場がすぐそばになければ、
「遠い」と敬遠される傾向にあります。

 
ですから、
近隣に駐車場を確保できたとしても
その距離や導線には注意が必要です。

地主大家さんは強力なライバルなのか?

椙田(すぎた)です、

前回、地方投資のおける
特徴を述べましたが、忘れてはいけない
大きな特徴としてライバルが
地主大家さんであることがあげられます。
 

土地という資産を持った
地主大家さんがライバルだなんて
デメリットだと思った方、
それは大きな誤解です。
 

そもそも都心には
戦略的にアパートやマンションを
買っている不動産投資のプロや
セミプロがたくさんいます。
 

そのほかのライバルには
REITやファンドといった機関投資家、
それに大手資本が保有・運営する
マンションも多く、
個人投資家にとっては
圧倒的に不利な状況なのです。
 

一方、地方の不動産投資における
ライバルの地主大家さんは、
「不動産投資で成功したい」
「より収益を上げたい」
という思いはありません。
 

なぜなら、彼らは相続税対策のために
アパート・マンションを建てたのであり、
主な動機は「先祖代々の土地を守りたい」
というものだからです。

 
僕は今から20年前、大和ハウス工業で、
舗建築の営業職をしていました。

 
そのときのお客さんは
すべて地主さんでした。

 
そもそも相続した土地を
更地のまま放っておけば、
多額の税金が課せられます。
 

しかし建物を建築して第三者に貸せば、
他人の権利(賃借権)が発生しますから
土地の価値も下がります。

 
これを「貸家建付地」と言います。

 
所有者も高齢になり
相続を意識するようになれば、
貸家建付地にして相続税を圧縮すべく、
敷地にアパートやマンションを
建設するのです。

 
そのときの建設費は、
信用金庫や農協など地元の金融機関から
融資を受けます。

 
こうして「負の資産」を作ることにより、
さらに相続税評価の財産は目減りします。

 
入居者からの家賃収入でローン返済が
まかなうことができますので、
地主大家さんにとっては
相続税対策としての魅力があるのです。

 
そのような背景があるため、
地方では空室をあまり気にしない、
ゆとりのある大家さんが多いのです。
 

彼らは自分のアパートが
空室になったとしても、
これといった対策をしない人が多いです。
 

節税対策になれば、
それで満足といったスタンスなので、
物件を高稼働させて利益を上げる・・・
そんな概念が皆無なのです。
 

先代の建てたアパートを
息子が引き継いだものの、
さしてアパート経営に興味もなく、
管理を面倒くさがり放置したままにしたり、
売り払ってしまうケースもありますが、
それは地方でよく見かける光景です。

地方投資におけるメリットとは?

椙田(すぎた)です、

前回までのブログ記事で
地方投資の魅力について
多少はご理解いただけたと思います。
 

それでは改めて
地方投資の特徴を整理してみましょう。
 

高収益を得やすい

 
繰り返しになりますが、
地方の土地価格は安いです。
都心に比べて5分の1、
中には10分の1という土地もあります。

 
もちろん、家賃の価格帯も
都心に比べれば低くなります。
それでも、土地価格ほどの
ギャップはありません。
 

都心で10万円のワンルームが
地方で5万円になることはあります。

 
また、狭小ワンルームで
3点ユニットとなれば
都内23区内であっても5~6万円
といったところですが
地方では3万円程度、
最安値でも2万円程度です。
 

つまり土地価格ほどの
ギャップはないため
高収益を得やすいのです。
 

当然ながら、いくら安く買えても
入居者がきちんとついて
高稼働しなくてはいけません。

 
たしかに地方は都心に比べて
人口は少ないです。
都心に暮らす人には
想像がつきにくいかもしれませんが、
地方にだってたくさんの人が住んでいます。
 

アジアの新興国に行けば、
首都の中心部だけ高層ビルが
乱立しているのに、
そこから一本路地裏に入ると、
道路がアスファルトではなく砂利敷で、
バラック小屋が建ち並んでおり、
その落差に驚かされます。
 

もっと田舎に足を延ばすと
商店が一軒もない、
そんな風景が普通なのです。
それが日本ではどうでしょう。

 
どこに行っても
同じような都市の風景が見られます。
幹線道路沿いにはガソリンスタンドや
飲食店、大型ドラッグストア、
紳士服やカー用品などのチェーン店が
同じように建ち並んでいます。
 

街の風景だけではここが
何県の何市なのか判別つかないほどです。
 

地方とはいえ、日本においては
そこそこの生活が成り立っているため、
借り手としての賃借人が
ゼロではないということです。
 

とはいえ、
地方投資で注意すべきことがあります。

 
賃貸需要が極端に乏しいエリアが
実在する点です。

 
そのような物件を買うと、
せっかくの高収益も
絵に描いた餅になる可能性が高いです。

 
地方投資のデメリットは
また改めて解説しますね。

 

家賃レンジが低い

 

なにより地方投資の特徴は
家賃の価格帯が低いことです。

 
僕が所有する地方物件で
ターゲットとなる入居者層は、
ファミリー物件でも月5~6万円、
シングル向けなら月3~4万円です。
 

年収1000万円以上の高属性が多い
不動産投資家は、家賃5万円の部屋に
家族で暮らす人たちの生活イメージが
沸かないと思います。

 
しかし、世の中は
年収の低い世帯のほうが圧倒的に多く、
むしろ高属性・高年収の人たちのほうが
少数派であることを理解しましょう。
 

購入時、運営時ともにライバルが少ない

 
都心に比べ、地方物件はライバルが少なく、
購入しやすいです。
都心の物件は誰もが欲しがるため
投資家が殺到します。

 
不動産業者だけが見られるサイト
「レインズ」には、
売り物件の情報が掲載されて、
それが日々更新されています。

 
たまに間違って値付けられた
都心の割安物件が掲載されると、
1時間もしないうちに
買い付けが何本も入り、
即売り止めになります。
 

一方で地方は、
僕が見て「まあまあいいかな」と
及第点をつけた物件すら
3ヶ月、6ヶ月とレインズに
掲載されっぱなしのケースもあるのです。

 
またライバルの少なさは
購入時だけはありません。
加えて地方は不動産投資の運営が容易です。

 
それはライバルが
地主大家さんがだからです。
 

地主大家さんについては
次回の記事で解説します。

地方物件は本当にリスキーなのか?

椙田(すぎた)です、

たしかに地方は都心に比べて
人が少ないです。
若者が故郷を出て行き、
老人ばかりが残っている…。

 
誰しもが過疎化の進んでいる
イメージを抱かれるのかもしれません。
 

それでも選ぶ物件さえ間違わなければ、
たとえ地方でも空室リスクを
大幅に軽減することが可能です。
 

なにより、
賃貸の需要は地方であっても
確実に存在するからです。
 

できるだけ安い物件を購入することで、
それを賃貸に出すことさえ出来れば、
安定的な収入を
得られることができるでしょう。
 

もとより、
物件の購入価格の安さが、
地方投資の最大メリットです。
 

物件の購入価格が安いということは、
それだけ高利回りを狙えるということです。
 

それに比べて東京の、
それも都心においては、
意識の高い大家さんが多く、
とことん経営にも優秀で、
部屋の設備など
バリューアップに余念がありません。
 

これが地方になると、
簡単な掃除レベルで済ませている
「原状回復」が多くなります。

 
原状回復工事とは、
元の状態に戻す工事のことです。
 

新しい入居者を迎え入れるため、
部屋の設備をきちんとして
室内をキレイに整えておくという、
いわば最低限の工事なのですが
「入居者が決まってから工事をする」
という昔から意識の変わっていない
考え方の地主大家さんもいます。
 

このように
大家さんの意識にも差があるので、
地方物件においては
フローリング材を白色に変更するだけで、
「目立つ賃貸物件」
にすることが可能なのです。
 

そもそも都心や地方に関係なく、
どのようなアパートや
マンションにしても、
2年から4年に一度は
入居者が入れ替わっていくものです。

 
入居者から退居通知が届けば、
誰だってとりわけ不動産投資を
スタートしたばかりの人であれば、
「これで来月から
家賃収入が5万円も減ってしまうのか」
と気分も落ち込むことでしょう。
 

不動産賃貸経営において、
退居が出るのは避けられないことです。
 

これは都心であっても
地方であっても同じでしょう。

 
しかし、空室期間を
少しでも短くすることは可能です。
 

古い考え方で怠慢な賃貸経営を
行なう大家さんがいる一方で
ご自身の経営努力で
コントロールする大家さんもいるのです。

 
経営努力といっても
そんな大層な話ではありません。

 
信頼のおける業者へリフォームを依頼し、
客付け力があり、
相談の出来る管理会社に
運営を任せることができるのであれば、
定期的な退居も逆に部屋のクオリティーを
維持していくための
良いチャンスになるはずです。

 
次回は、この地方投資の特徴を
さらに詳しく整理していきますね。

地方物件の収益率は圧倒的に高い

椙田(すぎた)です、

前回、
「自分に適した投資法を選ぶべき」
と書きましたが、
投資法の前に投資エリアについて
考えてみましょう。

 
不動産投資本には
「都心の不動産投資が良い」と
唱えている本があるかと思えば、
「地方の不動産投資こそ儲かる」
と謳っている本もあり迷います。

 
そもそも
「都心」と「地方」
の定義すら不確かです。

 
いずれにしても、
どちらが良い悪いと
一概に言い切れるものはありません。
 

「東京」でも、
高層ビル街が建ち並ぶ都心があれば、
そこから電車で30分も揺られると
低層住宅が軒を並べた
住宅エリアに辿り着きます。

 
都心とは、
東京の真ん中を指すだけではないので、
ここでは大型生活圏を形成する
大都市の中心地を
「都心」と呼ぶことにします。
 

すると同じ不動産でも、
都心と地方ではまるっきり価値に
差がある現状が見えてきます。

 
仮に
「東京都港区の一等地10坪を
無料で差しあげます」
というオファーと、

「どこか田舎の山林を10坪
無料で差しあげます」
とがあれば、

皆さん全員が港区の土地を
欲しがることでしょう。
 

このように
誰もが欲しがる不動産は
値上がりしていき、
誰からも見向きもされない不動産は
安くなっていきます。

 
それでは家賃はどうなるのでしょうか?

 
「都心で暮らしたい!」と願う人は、
若者を筆頭に星の数ほどいます。
進学や就職で人が集まるのも都心です。
 

繰り返しになりますが、
都心は東京だけではありません。
 

大阪・名古屋・札幌・福岡
といった地方都市でも、
その中心部は人が集まります。
 

そのため、
地方でも都心の家賃は高くなります。
 

都心のワンルームマンションの家賃が
10万円だとすれば、
地方なら5万円のイメージで、
その差は2倍ですね。
 

一方で、
都心のワンルームマンションの
一部屋を買うと、
新築であれば2500万円、
中古でも2000万円近くはします。

 
しかし、
地方で中古の区分ワンルームだと、
たったの200万円で
売り出されていることも珍しくなく、
その差は10倍です。
 

家賃差の2倍と比較すれば、
圧倒的に購入するケースの格差が
大きいのです。
 

不動産の「利回り」は、
家賃年収を購入額で除した
百分率で求められます。
 

「利回り=家賃年収÷購入額×100」
 

都心では低く、
地方になるほど高くなります。

 
利回りだけで
投資の指標は計れませんが、
同じ投資額で高い収益性を望むなら、
都心より地方の物件を買ったほうが、
投資効率がよくなるわけです。
 

それでは地方の物件価格が、
都心の1/10と想定して
検討をしてみましょう。
 

2000万円の投資をするなら、
都心で2000万円のワンルームを
1戸買うと、
そこから得られる家賃は月10万円です。

 
同じ投資予算で、
これが地方200万円の
ワンルームマンションなら
10戸も買えます。

 
1戸あたりの家賃が5万円で計算すれば、
総額50万円もの家賃が
毎月得られ都心の5倍です。
 

このように「収益性」だけに着目すれば、
都心と地方の差は一目瞭然です。

 
僕自身、
効率のよい「地方投資」を
実践することにより、
初期段階からキャッシュフローを
つくることに重視してきました。

 
なお、
ここではイメージしやすいように
ワンルームマンションで例えていますが、
地方のワンルーム購入を
勧めているわけではありません。
 

地方投資にはリスクもありますし
地方高利回りだったらどんな物件でも
買ってもいい…
ということではありません。

 
ただ、
収益率の良い物件を買うにおいて
都心と地方を比べれば、
圧倒的に地方の方が優位ということです。