自己資金ゼロから不動産投資を始めてキャッシュフロー1000万円を作るための具体的な手法やテクニックなどを解説しています。

不動産投資

まずは自分の属性を把握する

椙田(すぎた)です、

あなたの「属性」によっては
「不動産投資を始めたい!」
と願っても投資できなかったり、
想像していたよりも投資規模が
小さくなったりすることもあり得ます。

 
属性とは、その人が持つ
資産背景や社会的地位のことで、
「属性が高い」「高属性」とされる職業に、
年収の高い高級官僚などの公務員や
上場企業に勤めるサラリーマン、
医師・弁護士などの士業などがあります。

 
当然のことながら、
融資を受けて不動産を買うためには、
金融機関から高く評価される
財務内容が必須です。

 
個人で融資を受けるなら年収が高い、
現預金など流動性資産が多いことなど、
その人の財務内容を推し量る指標があります。

 
これが企業であれば売上高や利益率です。
言うまでもなく赤字決算や債務超過は論外です。

 
属性を判断するために、
4つの水準を示しましたので、
あなたがどこに属するのか
自己診断してみてください。

 
 
 

(1) 流動資産が1億円以上
不動産投資をはじめるのに十分な属性です。
目指す規模によっては法人を設立して
取り組むことも検討しましょう。

但し、かぼちゃ問題以降は急速に
金融機関の融資スタンスが緊縮しており、
一部メガバンクなどでは流動資産が
最低3億円ないと相手にしてもらえないなど
明らかに不動産への融資を敬遠する
動きもありますので注意が必要です。

 
(2) 年収2000万円及び流動資産1000万円以上
属性に問題はありませんが頭金に使える
金額の多寡によっては買える物件の規模や
数量に限界があります。

この属性も年収が高いことから、
最初から法人で買い進める方が、
所得税を余計に払わなくて済みます。

但しその場合は自己資金が必ず必要です。
また基準年収はグイグイ引き上げられており
去年なら1000万円程度の年収でも
十分対応できたのが厳しくなっています。

 
(3) 年収1000万円以上のサラリーマン
少し前ならこの年収があれば、
アパートローンなどを活用することで、
年収の数十倍以上のレバレッジを
かけることが割と簡単にできました。

融資が厳しくなった今は年収だけでなく、
流動資産もある程度必要になっており、
金融機関によっては2割〜3割は
頭金を投入しなければならないところも
また増えてきました。

 
(4) 年収700万円以上のサラリーマン
この属性も今は融資が厳しくなっています。
自己資金をできる限り多く用意できること、
配偶者の年収を足すなどして、
世帯年収を高くするなど工夫が必要です。

 
また上記4つの属性に該当していなくても、
もちろん金融機関によっては個別に、
融資対象となる可能性はあります。

 
実家が資産家である、
もしくは多額の現預金を持っている、
などのプラス材料がある人は、
果敢にチャレンジしてください。

 
あとは社会的弱者の起業を支援する
国の金融機関などもありますので、
すぐ諦めるのではなく銀行開拓を
しっかり行なって行きましょう。
 

もしあなたが属性の基準を満たしてない、
実家や配偶者の力も借りることができない、
貯金もまったくない・・・
ということなら何らかの強みが持てるよう
努力して行きましょう。

・転職して年収をあげる
・配偶者や両親を説得する
・生活を見直して貯金をする

そして最低限の要件が備われば、
できるだけ早く不動産投資を
スタートさせましょう。
 

これまでに何度も繰り返していますが、
不動産投資は「事業」です。

そして、不動産投資で成功するには
ある程度の時間を要しますし、
ある程度の属性、資金、知識も必要です。
 

先人が過去で失敗をした事例を研究し、
成功事例を頭に叩き込むことが、
なによりも不動産投資で効率よく
成功できる方法です。
 

そうは言っても、
世の中には投資手法が数多くあるため、
自身に適したものを探し求めるのは
困難を極めることでしょう。
 

次回からは、どのように
不動産投資を進めていけばいいのか?
を具体的に解説してきます。

不動産投資で成功するために必要なこと

椙田(すぎた)です、

「これから不動産投資をはじめよう!」
と決意したら
どのような準備をすべきでしょうか?

 
僕はテクニックよりも、まずは
「情報」と「マインドセット」
だと考えます。

 
いまや世間一般で
認知された不動産投資は、
インターネットや書籍から
情報を得られる時代になりました。

 
それでも
ネット情報のなかには誤ったもの、
書籍であればリアルタイム性の低さから
もう使えない時代遅れ情報も多いのです。
 

できるだけフレッシュな
「生の情報」を得るには、
現役のプレイヤーとして
第一線で投資活動を行なっている
不動産投資家と近い関係になりましょう。
 

また、多くの物件や投資家と
接している不動産会社と
直接の接点を強化します。

 
大きなことを成し遂げるには、
真剣に向き合うための
心の準備が大切です。

 
その心の準備とは
「マインドセット」を指します。

 
「腹をくくる」
と言い換えてもいいでしょう。
 

これまで多くの不動産投資家を
サポートした中で感じたのは
この「心の準備」ができているか否かで、
「買える・買えない」の明暗を
分けているということです。

 
やはり不動産投資で
それなりのキャッシュフローを
得ようとするならば
「借金」を避けて通れません。
 

数千万円レベルは当然、
億単位の借金も珍しくありません。

 
僕の元へ
「不動産投資で人生を変えたいです!」
と相談に来られる人が多いですが、
ほとんどの人が大きな借金に対して
不安や恐怖を感じて腹をくくれておらず、
いざ物件を購入する段階で
尻込みしてしまうのが現実です。
 

ここでもう一度
不動産投資について考えてみましょう。

 
不動産投資は
「手段」のひとつであり、
「目的」ではありません。
 

肝心なのは目的であり、
それを達成するために
キャッシュフローを生む
不動産を買うのが不動産投資なのです。
 

目的とは、
「どのような生き方をしたいのか?」
という人生論です。
 

目的をかなえる手段は
不動産投資だけではありません。

 
それでもサラリーマンという
本業のかたわらで
副業的に行なうことができて、
大きな成果をスピーディーに
得られる手法として、
不動産投資がベストだと確信しています。
 

たかだか10年前ですと、
一般の人においては
「不動産投資」という言葉すら
知られていませんでしたが、
今や多くのメディアから注目され
市民権を得ました。
 

この流れは今後も
加速していくであろうと推測します。

 
要するに、過去の10年間と異なり、
今後はますますライバル投資家が
急増していく中で、
勝ち抜いていかなければならないのです。

 
それには、
準備の段階で明確な
目標設定することが大切です。
 

それにより、
強い信念を持つことができます。

 
そのうえで正しい情報を得て、
リスクを最小化していくのが
理想と言えるでしょう。

不動産投資における指値交渉術

椙田(すぎた)です、

「思い通りの人生にならない」
「なぜか不運な出来事ばかりだ」
と、人生がうまくいかなくて
悩んでいる人は多いのではないでしょうか?

 
実は、人生がうまくいかない原因は、
「自分の中」にありました。

 
今回は、自分の中にある
「人生がうまくいかない原因」
についてまとめたいと思います。

 
 
 

うまくいかないのは“視座”が悪い

人生がうまくいかない原因とは、
「視座」にありました。
視座とは、物事を見る姿勢や
態度、立場のことです。
視点や視野とは違うニュアンスがあります。

 
「視点が違う」とは
見ているポイントが違うということです。

 
「視野を広く」とは、
見ている範囲を大きくすることです。
 

「視座を変える」とは
見る場所を変えることです。

 
視点や視野というのは、
一方向からのアプローチに対して、
視座はまったく別の方向からの
アプローチなのです。

 
「上司が怒ってばかりで憂鬱だ」

 
これは視座が
「上司が怒る」→「憂鬱」
というパターンが出来上がっています。
 

これを
「上司は今日も絶好調だ」
「上司がいるから自分も仕事ができる」
というように、視座を変えるのです。

 
すると気持ちが冷静になり、
「上司の怒る原因は何か?」というように
論理的な答えを求め出すのです。

 
物事を見る姿勢を変えることで、
問題解決へと向かえます。
 
 
 

意識しているからこそ見えるもの

視座は、物事を見る姿勢です。
物事を見る姿勢とは、
「自分が意識」していることにあります。
 

つまり、
自分が意識していることが視座となり、
それが現実を映しだしているのです。
 

「キレイ」を意識している人が
公園へ行くと、
「キレイな花が咲いていた」
「キレイな空だった」というように、
キレイなものばかりに気づきます。
結果、気分のいい時間を
過ごすことができます。
 

反対に「汚い」を意識している人が
公園に行くと、
「トイレが汚かった」
「言葉遣いの汚い子供がいた」
と、汚いものばかりに気づきます。
結果、気分の悪い時間を
過ごすことになります。

 
このように、
自分が意識していることが、
自分の人生をつくりだしているのです。
 
 
 

まとめ

よく「こうすれば幸せになれる」
「○○が人間としての生き方だ」
と言われます。
 

しかし実のところ、
人生や物事に正解はありません。
あるのは「個別解」が
存在しているだけです。
 

個別解とは、
「自分の解釈が人生をつくっている」
という意味です。
つまり、70億人いたら、
70億通りの正解がある
ということに他なりません。
 

これらを踏まえると、
他人の理論や概念が絶対ではなく、
その理論や概念が
「自分にとってどうか?」
という趣味嗜好の問題になるのです。
 

人生を楽しくするのも自分、
人生をつまらなくするのも自分なのです。

インスペクションは必要か?

椙田(すぎた)です、

宅建業法改正により住宅診断調査
いわゆるホームインスペクションの
告知義務が宅建業者に課されました。

 
これは質が良く安全に住める
中古住宅の流通を増やすために、
国土交通省が定めたものです。

 
しかしインスペクション済みの
中古住宅は安全に住むことができる、
いわゆる買い物件に果たして
なり得るのでしょうか。
 
 
 

1.インスペクションとは

インスペクションとは、
目視や非破壊検査を実施し、
住宅の耐震性などの安全性、
また水漏れなど雨水への防御性能を
測るための検査のことです。
 

売りに出した段階で、
安全に住めるかどうかは
インスペクションでも十分に
判断することが可能です。
 

検査には費用が発生しますが、
安全に住める、ないし貸し出せる
中古住宅を変えるのであれば、
安いと考える人もいるでしょう。
 

インスペクションは、
2段階に分かれており、
主に目視による検査、
非破壊検査となっています。

後者の方が当然ながら
検査にかかる時間やコストは高いです。

 
 
 

2.現状の調査結果でしかない

一方インスペクションは
現場の調査結果でしかありません。

住宅の潜在的な問題、
例えば瑕疵の存在を判断する・・
といったことはできません。
 

非破壊検査では、
ある程度の瑕疵を想定できますが、
それでも絶対に瑕疵が起こらない
保証があるわけではありません。
 

また告知義務と言っても、
インスペクションの実施義務が
課されたわけではありません。
 

あくまでもインスペクションを
実施した際の結果を、
中古住宅の購入者に知らせる
義務が課せられたというだけです。
 
 
 

3.リスク対策には保険が有効

インスペクション実施済みの住宅は、
確かに何も調査を行なっていない
中古住宅よりも安全に対する
信頼性は高いでしょう。
 

しかし現時点の性能判断でしかなく、
先の保証になるわけではありません。
 

もし中古物件を購入する際に、
本当に問題が起きた時のリスク対策を
行ないたいのであれば、
瑕疵に対する保険の方が有効です。
 

インスペクション実施済み住宅は、
検査費用がまだまだ高く、
物件価格に転嫁される場合が多いため、
インスペクションを実施していない
安い物件を購入したうえで、
自分で瑕疵への保険をつけた方が安い、
ということにもなりかねません。

情報に飲み込まれないためのコツ

椙田(すぎた)です、

テレビや新聞、雑誌などのメディアで、
毎日いろんな記事や報道が
取り上げられています。

 
多くの人は、この情報を
真実として受け止めています。
しかしその情報は本当に
正しいものなのでしょうか?

 
ガセネタをつかまされた・・・
あの論文はウソだった・・・
というのはよくある話。
 

今回は情報に騙されないための、
4つのコツを紹介します。

 
 
 

1.「情報」とは

そもそも情報とは何でしょうか?
これは「情報」という漢字を
見てみるとわかります。
 

「情報」というのは、
「情に報いる」と書きます。
相手のことを想い伝えることが
情報の本来の意味なのです。
 

情報の起源とは、
戦争で最前戦にいる兵士たちに向けて、
指揮官は何を伝えるのがベストなのか
を考えたことから始まります。
 

命がけで戦っている兵士に
情(なさけ)を報いる行為が、
情報の語源となったのです。
 
 
 

2.なぜガセネタが横行するのか

どんな時代にも、
ガセネタはなくなりません。
何が原因なのでしょうか?
 

それは情報の受け手に問題があります。
情報は、それを誰が発信したのか?
を知ることが最も重要です。
 

伝言ゲームを想像すれば、
すぐに理解できます。

どんな単純な情報でも5人も介せば、
最初の言葉の面影はありません。
 

つまり情報には、
発信者の意図が含まれているのです。
発信者がどんな思いで発しているか?
を確認することがガセネタを
つかまされない唯一の方法です。

 
 
 

3.プロパガンダ

プロパガンダとは、
宣伝とか政治宣伝という意味で、
場合によっては「大衆操作、洗脳」
と同じような意味で使われます。
 

政党や指導者が、
大衆の行動や態度を意図的に
操作しようと働きかけることです。

 
そんなこと許されない・・
と思うことでしょうが、
これが合法的かつ自然と
行なわれて来たのは確かです。

 
大手メディアの報道というのは、
それだけで信憑性があり、
信頼できると錯覚してしまうのです。

 
 
 

4.信じてしまう人の心理

テレビや新聞の情報に踊らされる人の
心理としてハロー効果があります。
 

社会心理学の現象である
認知バイアスの1つで、
後光効果、光背効果などとも
呼ばれています。
 

ある特定の望ましい特徴をもっていると、
その人物に対する全体評価までも
好ましくなるという心理効果です。

 
タレントが商品を紹介している
テレビCMがよくあります。
その有名人と商品は因果関係がない
にも関わらず購入してしまった・・
などという経験はありませんか?
 

これがまさにハロー効果です。
好きな有名人であれば、
関係ないその商品も好きになってしまう
という心理なのです。
 

このように情報というのは、
発信者の意図や思惑があって
流れているものが殆どです。
 

スポンサーがCMや広告に
巨額の資金を投じて宣伝するのは、
この効果を狙っているからなのです。
 

これらを踏まえて、
いま我々に必要なのは、
「情報を汲み取る力」です。

 
精度のいい情報、
純度のいい情報を
いかに早く収集できるかが
ポイントとなります。

 
意識し、知ることで、
情報に流されない軸を
持つことができるのです。

成長する失敗の捉え方

椙田(すぎた)です、

あなたは仕事で失敗した時、
どんな反応をしますか?

 
8割の人は、
「やってしまった」
「なんでこうなるの」
という受け止め方をするでしょう。

 
実はこの失敗の受け止め方で、
その人が成長するかしないかが
決まるといいます。

 
そこで今日は、
「失敗の捉え方」について
アドバイスしたいと思います。

 
 
 

成長する失敗の捉え方①

成長する失敗の捉え方は、
ポジティブであることが
大きく関わっています。

 
これを心理学で
「拡張的知能観」といいます。
拡張的知能観とは、
知能とは安定的ではなく統制可能である・・
という考え方です。

 
何か難しいことにチャレンジしても、
「自分にはできる」と
ポジティブに考えることです。

 
反対に、どうせ何をやってもダメだと
考えてしまう人のことを、
「固定的知能観」といいます。
固定的知能観は、
知能は安定していて統制不可能である・・
という考え方です。

 
失敗した時に、
どうせ何をやってもダメだ・・
と思ってしまうと、
チャレンジしたり、
努力したりする意欲を失います。

 
状況は自分の努力によって
変えられると信じている人は、
成長しやすいのです。

 
 
 

成長する失敗の捉え方②

チャレンジに失敗はつきものです。
しかし誰だって失敗はしたくありません。
そんな時は
「失敗はビジネスの勉強代」と捉えると、
失敗に対してポジティブになれます。

 
「失敗した」という裏側には
「機会を与えてもらえた」が存在します。

 
失敗して恥をかいたとしても、
それは「勉強代」として捉えれば
儲けものなのです。
 

何もしていなければ、
その機会すらないのと同じです。
成功であれ、失敗であれ、
自分が成長する
機会を与えてもらったことに、
まずは感謝するべきなのです。
 

失敗を恐れていては
成長は見込めません。
子供の成長が早いのは、
失敗を失敗と思っていないからです。
いちいち落ち込まないから、
グングン吸収します。

 
大人も同じく、
失敗の捉え方を変えればいいのです。

 
 
 

成長する失敗の捉え方③

米国の喜劇俳優、ジョージ・バーンズは
失敗についてこう述べます。
「嫌いなことで成功するより、
好きなことで失敗したい」

 
嫌いなことで成功してしまうと、
その後の人生が
嫌いなことで埋め尽くされます。
それは、
本当の意味での成功とはよべません。

 
逆に好きなことで失敗したら、
そこで終わりにならないのです。
好きなことでの失敗は失敗ではなく、
ただの現象に過ぎないのです。
 

「ウサギとカメ」の話があります。
あの話は、「サボると負けてしまう」
という教えですが、
実は、裏面の教えがあります。
 

それが、
「何を目標にしているか?」です。

 
ウサギは
「カメを目標にしていた」から負けました。
カメは
「ゴールを目標としていた」から勝てました。
 

つまり、ゴールだけを見据えていれば、
その過程で起こることは、
現象に過ぎないということなります。
 

失敗にばかり気を取られてしまうのは、
「ゴール」が明確になっていないことが
原因かもしれません。

 
 
 

まとめ

失敗をしないことよりも、
失敗をどう捉えるかの方が重要です。
 

100%失敗しない方法など存在しません。
そんな方法を探すより、
「失敗から何を学ぶのか?」
という考えを身につけることです。

 
成功から学ぶことより、
失敗から学ぶことの方が多いので、
積極的に失敗することをおすすめします。

不動産収入の所得税の注意点

椙田(すぎた)です、

不動産投資で収益を得るためには、
税についての正確な知識が必要です。
 

特に所得税はよく出来ていて、
その仕組みをよく知っておかないと、
莫大な税が課せられてしまいます。

 
さらにもっとひどい事態では、
実質的に所得がないにも関わらず、
税金が発生することもあるのです。

 
そこで所得税についての注意点を、
ここでは取り上げてみます。

 
 
 

返済元本は経費にならない

不動産投資を行なううえでは前提となる
融資についての最初の落とし穴です。
 

所得税は不動産投資の利益に対して
発生する税金と考えている人も多いです。
 

そしてローンを返済していれば、
家賃収入の大半が返済に充てられるので
所得はほとんど出ず、
そのため所得税も発生しない・・・
初心者にありがちな勘違いです。
 

所得とは当然ながら収入から
経費を引いた金額になります。

 
ローン返済をしている場合、
ローンの金利返済分は経費になりますが、
融資を受けた元本は経費になりません。
 

例えば毎月10万円の収入家賃収入があり、
9万円を返済しているとして、
その内訳が元本5万円と金利が4万円なら、
帳簿上は10万円ー金利4万円で、
6万円つまり年間72万円の利益が
発生していることになります。

 
しかし9万円を返済していたら、
手元に残る金額は1万円しかなく、
年間で12万円にしかなりません。

 
この12万円から72万円の所得に対する
所得税を支払わなければいけないのです。

 
 
 

金利は経費になるが徐々に減っていく

またローンの返済が進んで行くと、
元本分返済が徐々に増えていき、
金利分返済は減少していきます。
 

10万円の返済があった場合、
一年目は金利返済が5万円、
元本返済も5万円だとしても、
10年も経てば元本返済が7万円、
金利返済が3万円などになっていきます。

 
つまり毎月のローン返済の節税効果は、
どんどん低くなっているのです。

 
その分課税対象となる所得の金額が
増えてしまうため毎年の所得税は
徐々に上がっていきます。
この点にも注意が必要です。
 
 
 

減価償却がなくなると要注意

一方、不動産所得で実際に
お金が手元から出て行くことがないのに、
帳簿上は経費にできる強い味方として、
減価償却費があります。
 

減価償却費を計上すれば、
手元の現金を残しながら、
税金を減らすことができます。

 
但し減価償却費も建物の経年に応じて
どんどん減っていきます。

木造であれば22年、鉄骨なら34年など
減価償却期間が決まっており、
もし返済中にその年数を過ぎてしまうと
一気に収支が悪化してしまうのです。
 

築何年の建物を購入するか、
ローンの返済期間を何年にするか、
また減価償却を何年にするかで
このバランスは変わってきます。
 

できれば減価償却費がなくなった後に、
まだまだローン返済が多く残っている
という状態は避けたいものです。
(※ デッドクロスと言います。)
 

最悪の場合、
手元にお金が全く残らないのに、
税金の支払いだけは発生して、
家賃収入がありながらも、
キャッシュフローがどんどん悪化する
ということにもなりかねません。

 
この事態を避けるには、
借入れ金額をできるだけ抑えるか、
減価償却費を長く計上できる物件を
購入するといった対策が必要です。

 
投資に慣れた人であれば、
うまくやり取りやりくりできますが、
投資初心者の人は注意が必要ですね。

保険を活用して安く修理するポイント

椙田(すぎた)です、

今年は関西を中心とした西日本で、
甚大な自然災害が多発しました。
 

例年は、夏から秋にかけて、
九州・四国・本州は台風などの
自然災害に見舞われやすくなります。

 
日本は災害大国であるだけに、
それらへの備えのかなめとなる
損保の加入は不動産投資を行なう上で
必須だと考えます。
 

そこで建物総合保険と
そのオプションを上手く利用して
屋根や外壁を安く修繕するための
ポイントをここではお伝えします。

 
 
 

損害額型を利用する

火災保険には様々なオプションがあり、
強風などで屋根や外壁が壊れた場合に
対応する風災保険があります。

 
風災保険の補償の形としては、
いくつかのタイプがありますが、
例えば工事費用が30万円かかった時、
3万円分を自己負担で修繕し、
残りの27万円分が補償されるタイプの
保険を免責型と言います。
 

一方で被害額が例えば
20万円に満たない場合は
補償が1円も出ない代わりに、
20万円以上に達した場合は
全額補償する損害額型もあります。

 
負担をできるだけ少なくして
保険を最大限に活用したいのであれば、
損害額型を利用しましょう。

 
損害額型を利用する時の注意点は、
被害額が199,999円では、
1円も補償が下りないことです。

200,001円なら補償が全額下るので、
被害箇所をまとめて修繕しましょう。
そうすれば修繕に費用がかさんでも
自己負担分がなくなります。
 
 
 

強風の吹いた日を正確に記録しておく

また風災保険の補償を受ける際の
重要なポイントとして、
被害の発生日と風の強さを
保険会社に申告しなければいけません。

 
一般的に風災保険が利用できる
強風の基準は時速20km以上です。

 
記録として時速20km以上の
強風が吹いていない場合は、
風災保険の対象として認定されず、
補償が受けられないことがあるのです。
 

外で強風が吹いた日は、
インターネットサイトや新聞などで
「この日はこのエリアで、
時速20km以上の強風が吹いた」
としっかりと記録しておきましょう。

 
そしてその記録をもとに申請すれば、
補償が受けられることになります。

 
 
 

直ぐに修繕を依頼する

損害額型風災保険に入っていれば、
修繕額がある程度高額でないといけません。
 

しかし被害が大規模なものになると
20万円や30万円どころか、
場合によっては100万円を超す
修繕費用が必要になるかもしれません。
 

それほどの大規模な災害であれば、
たとえ補償が全額下りたとしても、
居住スペースが壊滅するなどの
被害で退居せざるを得ないことがあります。
 

そのため基本的な考え方としては、
大損害を被る前に軽微な段階で
修繕に努めることが重要です。

 
人間の病気もそうですが、
早期段階で治療すれば時間もお金も
それほどかけずに元の状態に戻せます。
投資用不動産も同じです。
 

「少し被害が出てるけど、
まだこの程度なら大丈夫・・」
と放置するのではなく、
問題が発覚した時点でしっかりと
修繕を行ないましょう。

 
そうすれば致命傷を負わずに済みます。
何事も早期治療(早期修繕)と
予防(保険)が重要ですね。

リノベ投資のメリット

椙田(すぎた)です、

例えば築年数が40年、50年など
古くてボロボロなアパートだと、
そのままで入居を埋めるのに
なかなか苦労します。
 

逆に言うと、そういう物件は
比較的安く取得することができるため
想定利回りは高いです。

 
あくまで想定利回りなので、
あとは実際に賃貸付けをして、
その高い利回りを現実のものに
する必要があります。

 
個性的なデザインや最新の設備などで
リノベーションした物件は、
新築物件よりは家賃が安く、
かつレトロ感あふれる古さと、
リフレッシュした新しさの両方の良さが
一部の人に人気が出ています。
 

しかし施工をミスってしまうと、
中途半端な新しさと古さが入り混じり、
どっちつかずになる可能性もあります。
 

リノベ物件の具体的なメリットを知り、
うまく活用する方法を考えてみましょう。

 
 
 

修繕費などのコストが安い

一般的に中古物件は価格が安い代わりに、
修繕費などのコストがかかります。

設備や使用している建材が古いため、
そのまま賃貸に出すのは難しいです。
 

機能的にも不十分なものがあるし、
躯体も老朽化により腐食などの
問題が発生する可能性があります。

 
そのため、
物件自体は安く購入できたとしても、
結果的に人が住めるようにするためには、
多額の費用がかかってしまうのです。
 

しかしリノベ物件であれば、
修繕が必要な部分を新しい設備や
デザインなどに変更しているため、
新築同様の安い維持費で、
賃貸運営することが可能です。

 
 
 

コンセプト次第で家賃を高く設定できる

リノベ物件の大きな魅力といえば、
独自性のあるデザインを盛り込める・・
という点でしょう。
 

入居者の中でも一般的なデザインの
普通のマンションでは満足できず、
レトロなデザインやペット同居可能な
物件など個性的なデザインや機能を持つ
住居を望む人もいます。

 
リノベ物件はデザイナーのセンスにより、
色々な顔を見せることができます。

 
個性的で他にはない設備を持つ
リノベーション物件であれば、
同等の立地や面積の物件よりも高い
家賃を設定しやすいです。

 
但し大事なのは、
一定のコンセプトに基づいて、
デザインをしていく必要がある点です。

 
 
 

最悪、自分で住むこともできる?

いくらリノベ物件と言っても
やはり元の建物の躯体は古いだけに、
築年数がさらに経過して、
施したリノベーションも古くなると、
客付けが難しくなってくることもあります。

 
人に貸すことが難しくなった場合は、
最悪自分で住むという選択肢も選べます。

 
自分で住むのであれば、
多少の不具合があっても我慢できるし、
追加のセルフリノベーションも可能です。

 
また場合によっては、
建物を取り壊して更地として売り出す、
もしくは新しく建て替えることもできます。
 

リノベ物件は購入費のうち、
ほとんどが土地の価値であり、
建物分の取得費は低いはずなので、
15年以上賃貸物件として経営していれば、
十分投資回収できるはずです。
 

建物価格が新築よりも安いというのは、
柔軟な運用を可能にしてくれるのです。

 
リノベ物件は差別化ができるだけでなく、
運用面でも臨機応変に活用ができます。
そのメリットを生かして、
不動産投資の収益性をあげていきましょう。

 
再生前ボロ物件を仕入れたい人の
専用メルマガにまだ登録していない人は
こちらからどうぞ。
https://sugitaya.net/?page_id=2797

お金が貯まるマインドセット

椙田(すぎた)です、

「不動産投資で早くリタイヤしたい」
「お金がないので銀行から借りたい」
マネーの専門家を標榜する僕の元には、
このような相談がよく舞い込みます。

 
結論からいえば、
全くお金も資産もない人は、
金融機関からの信用がないため、
融資を受けるのは難しいです。
 

一生お金に困らないようになるためには、
まず信用を積み上げることです。
では、一生お金に困らないために
今できることは何でしょうか?
 

それは時間を味方につけることです。
つまり、支払いの期日を守り、
コツコツ貯金を殖やしていくことです。
 

支払い期日を守ること、貯金することが
あなたの信用度とどう関係しているのか。
また、貯金をするための
マインドセットをお伝えします。

 
1年あたりでは小さな努力でも、
継続することで大きな力を
発揮することができるので是非
読んだら実践して行きましょう。

 
 
 

“信用偏差値”を下げない

お金の貸し手のほとんどが使っている
FICOスコアと呼ばれる
信用スコアをご存知でしょうか。

 
貸し手は、このスコアを参考に
信用リスクに対する判断を行ないます。
 

スコアの下は300(全然ダメ)から
上は850(完璧!)までの幅があります。
(平均は700)

 
一般的にスコアが低い人ほど、
ローンを組むといった
借り入れが難しくなります。

 
FICOスコアの算出に使う要素は
次の5つです。

・請求書の支払い履歴 35%
・借り入れ限度中の現在の
借入額の割合(少ないほど良い) 30%
・クレジット利用年数 5%
・借り入れの種類(学資ローンから
クレジットカードまで) 10%
・過去12カ月の借り入れ申込書の数 10%

 
この数値から読み取れることは、
たった一度の延滞が
自分の信用スコアを大幅に下げてしまう
リスクがあることです。
 

ですから、期日までに
請求額すべてを支払う習慣を
つけておくことが大切になります。

 
普段は信用履歴に表示されない
家賃やスマホ代なども
油断しないようにしましょう。

 
期日を守っていけば、
あなたの信用スコアもコツコツと
積み上がっていきます。

 
 
 

節約してまずは1000万円貯めよう

不動産投資、会社経営、起業など、
将来何かするためにも、
まずは1000万円を目標に
お金を貯めることです。
 

そして、
その1000万円はできるだけ
早く貯めることが大切になります。

 
仮に5年で1000万円を貯められれば、
銀行側は、
「この人は生活費を差し引いて
年間200万円は貯められる人だ」
と評価してくれます。
 

貯金がどれくらいあって、
それを何年で貯めたのか・・・
これがあなたの「信用」の度合いを
決めるものになります。

 
なにより自分はこれだけ貯められた、
という自信にもつながります。

 
自分の力でお金を貯めるというのは、
経営者や投資家になるうえで、
絶対に積んでおいたほうがいい
経験であり訓練です。

 
信用は一朝一夕には
できあがるものではありません。
まずは堅実にお金を貯めることから
はじめましょう。

 
 
 

お金を貯めるためのマインドセット

お金を堅実に貯めるコツは、
とにかく節約することです。

 
そのためにできることは、
自分の生活費に必要な
最低ラインを定めることです。

 
多くの方がSNSや
WEB広告の影響を受けて
生活に必要な額を
大きく上げてしまっています。

 
周りが車を買ったり、
家を買ったり、
海外旅行に頻繁に行っていたとしても、
自分と比較しないことが大切です。
 

周りと比較しだすと、
自分も欲しがるようになるのが
人情というものです。

 
注目を浴びるためにお金を使う方は、
あとで苦労することになります。

目立とうとして背伸びするよりも、
小さくコツコツ努力していくことが
大切です。
 

突っ立ったままじゃ
高く飛べないのと同じで、
高く飛ぶためには
一旦しゃがまないといけないことを
忘れずにいてください。